Quyết định 'siết' chuyển nhượng dự án và thế tiến thoái lưỡng nan của Khánh Hòa

Khánh Hòa đang muốn "sửa sai"?

Hơn 70 dự án bất động sản nghỉ dưỡng trải dài ven biển trên địa bàn tỉnh Khánh Hoà đã được cấp phép từ hơn 10 năm trước, song đến thời điểm hiện tại vẫn chưa thể triển khai xây dựng đúng tiến độ là thông tin rất bất ngờ được lãnh đạo một doanh nghiệp tiết lộ với TheLEADER về tình hình đầu tư dự án trên địa bàn tỉnh Khánh Hoà hiện nay.

Đáng chú ý, trong thời gian qua, hàng loạt dự án bất động sản du lịch trong số này đã nhiều lần "đổi chủ", thay đổi chủ đầu tư, người đại diện mà chính quyền tỉnh không hề hay biết. Điển hình như dự án Công viên văn hóa, giải trí, thể thao Nha Trang trên đường Phạm Văn Đồng.

Dự án do Công ty CP Nha Trang Sao làm chủ đầu tư với người đại diện pháp lý ban đầu là ông Ngô Văn Dũng, Ngô Phi Hùng. Dự án có tổng số vốn đầu tư lên đến 33 triệu USD, khởi công đầu năm 2014 trên diện tích 10,3ha mặt đất và mặt nước biển, dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2016.

Thế nhưng đến nay, dự án vẫn là bãi đất trống. Qua kiểm tra, tỉnh Khánh Hòa phát hiện dự án lấn biển trái phép 2,3ha bị xử phạt 200 triệu đồng. Đến tháng 1/2018, dự án bị thu hồi thì chủ đầu tư hai lần có đơn khiếu nại. Có điều, người đứng ra khiếu nại không phải là người đại diện pháp lý ban đầu mà là bà Hồng Kim Yến, Tổng giám đốc công ty.

Theo ông Trần Hòa Nam, Giám đốc Sở Kế hoạch và đầu tư Khánh Hòa, việc chuyển nhượng tại dự án Nha Trang Sao là chuyển nhượng doanh nghiệp chứ không phải chuyển nhượng dự án đầu tư. Tên công ty và tên dự án đều không thay đổi.

Nguyên nhân của việc nhiều dự án thay đổi chủ đầu tư mà chính quyền tỉnh không hay biết được nhiều chuyên gia lý giải là do các dự án đã lợi dụng việc chuyển nhượng cổ phần, thay đổi giấy phép kinh doanh để chuyển nhượng dự án sai quy định.

Theo luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp, về nguyên tắc, sau khi được sự đồng ý phê duyệt triển khai dự án của UBND tỉnh và có quyết định giao đất, doanh nghiệp phải triển khai dự án theo đúng quy hoạch được phê duyệt.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp doanh nghiệp gặp khó khăn đột xuất, hoặc có kế hoạch kinh doanh thay đổi mà muốn chuyển nhượng lại dự án đó cho một nhà đầu tư khác thì họ có hai cách. 

Một là theo hình thức chuyển nhượng dự án đầu tư. Khi đó, doanh nghiệp sẽ phải xin phép cơ quan chính quyền để tiến hành thẩm định hồ sơ, đánh giá năng lực đầu tư của doanh nghiệp nhận chuyển nhượng.

Nếu doanh nghiệp mới này có đủ năng lực triển khai dự án, đảm bảo tiến độ, tính khả thì địa phương sẽ cho phép chuyển nhượng. Song với những doanh nghiệp không đủ năng lực, chính quyền hoàn toàn có quyền không cho phép chuyển nhượng.

Tất nhiên, với hình thức này, doanh nghiệp sẽ mất nhiều thời gian cho thủ tục. Do đó, nhiều doanh nghiệp có xu hướng chọn hình thức thứ hai là hợp tác đầu tư, thu hút vốn từ doanh nghiệp khác, ký hợp đồng hợp tác đầu tư, chuyển nhượng mua bán cổ phần để triển khai dự án.

Với hình thức này, theo luật sư Cường: "Doanh nghiệp có quyền mua bán cổ phần mà không phải báo cáo ai cả. Về bản chất vẫn là công ty đó, pháp nhân đó, việc ai vào thay thế để quản lý, chuyển sở hữu vốn như thế nào, doanh nghiệp hoàn toàn được phép thực hiện, miễn sao không được rút vốn, giảm vốn điều lệ".

Theo quy định, chuyển nhượng cổ phần, chuyển nhượng dự án, hợp tác đầu tư là quyền cơ bản của doanh nghiệp được pháp luật cho phép để lưu thông dòng vốn, phát triển kinh tế. Tuy nhiên, do ngại thủ tục khi chuyển nhượng dự án theo hình thức thứ nhất nên nhiều doanh nghiệp đã lợi dụng việc điều chỉnh đăng ký kinh doanh, thay đổi cổ đông sáng lập, thành viên góp vốn để chuyển nhượng dự án do cách thức này không cần thủ tục rườm rà, thậm chí nhiều doanh nghiệp còn không cần pháp lý, bán dự án bằng các hợp đồng mua bán, viết tay cho nhau.

Mục đích của các doanh nghiệp này là xin thủ tục đầu tư dự án từ UBND tỉnh nhưng không triển khai xây dựng mà chỉ mua đi bán lại để hưởng chênh lệch. Nhiều trường hợp tại các địa phương, dự án đã giao đất nhiều năm vẫn là bãi đất trống, mua đi bán lại nhiều lần. Trong khi đó, Nhà nước thất thu, dự án không được triển khai, không mang lại lợi ích cho xã hội.

Chính vì thực trạng này, mới đây chính quyền tỉnh Khánh Hòa đã có quyết định "sửa sai" bằng cách ra văn bản chỉ đạo yêu cầu các sở ngành rà soát việc điều chỉnh đăng ký kinh doanh, thay đổi cổ đông sáng lập, thành viên góp vốn doanh nghiệp của các dự án bất động sản du lịch nhằm tránh việc chuyển nhượng dự án đầu tư có vốn ngoài ngân sách sai quy định.

Theo đó, trước khi giải quyết cho phép thay đổi, điều chỉnh đăng ký kinh doanh hoặc thay đổi, điều chỉnh cổ đông sáng lập, thành viên góp vốn doanh nghiệp đối với các dự án đầu tư có vốn ngoài ngân sách chậm tiến độ, vi phạm hoặc đang bị xử lý vi phạm quy định về lĩnh vực kế hoạch và đầu tư, do UBND tỉnh phê duyệt quyết định chủ trương đầu tư, sở phải lấy ý kiến các ngành liên quan và báo cáo UBND tỉnh cho ý kiến.

Quy định này được giới doanh nghiệp và dư luận đánh giá là sẽ tạo thêm khó khăn cho các dự án bất động sản. Tuy nhiên, không thể phủ nhận những nỗ lực của tỉnh này trong việc ngăn chặn các chặn các dự án chuyển nhượng dự án trái quy định, lách luật, đang diễn ra khá nhiều trên địa bàn tỉnh trong nhiều năm qua, gây những hệ lụy lớn đối với sự phát triển kinh tế xã hội.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Khánh Hòa cho rằng, quyết định của UBND tỉnh Khánh Hoà đã có sự cân nhắc, rà soát rất kỹ các dự án vi phạm. Sở Xây dựng đã thấy rằng có hiện tượng nhiều dự án thay đổi giấy phép kinh doanh, chuyển cổ đông nhiều lần. Do đó, nếu không có biện pháp ngăn chặn để vấn đề này tiếp tục tái diễn, dự án sẽ khó có thể triển khai theo đúng lộ trình, còn Nhà nước thì tiếp tục thất thu.

Hơn nữa, kiểm soát việc điều chỉnh thay đổi cổ đông của các dự án cũng là cách để giám sát các dự án trong việc triển khai xây dựng và lựa chọn chủ đầu tư đủ năng lực. Bởi, bất động sản nghỉ dưỡng là một sân chơi dành cho những nhà đầu tư lớn, chuyên nghiệp với tổng mức đầu tư dự án lên đến hàng ngàn tỷ đồng. Nếu doanh nghiệp không có đủ năng lực mà quá ham chạy theo lợi nhuận trước mắt thì sẽ kéo theo rất nhiều hệ luỵ.

Hay thêm khó khăn cho các doanh nghiệp làm ăn chân chính?

Nguyên nhân dẫn đến quyết định gây nhiều tranh cãi của UBND tỉnh Khánh Hòa đã rõ, tuy nhiên, câu hỏi được nhiều nhà đầu tư đặt ra là với hàng loạt các dự án tại Khánh Hoà đã chậm tiến độ trong suốt một thời gian dài, việc UBND tỉnh chỉ đạo siết chặt việc chuyển nhượng cổ phần, chuyển nhượng dự án liệu có giúp cho các dự án này được triển khai nhanh hơn, thuận lợi hơn hay chỉ làm tăng thêm thủ tục cho doanh nghiệp?

Quyết định này chắc chắn cũng khiến cho dự án của các chủ đầu tư đang trong tình trạng yếu kém gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng cho các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tốt hơn để thực hiện.

Mặt khác, theo nhiều chuyên gia, thực tế tình trạng đóng băng thủ tục hành chính phục vụ đầu tư kinh doanh và triển khai các dự án tại địa phương này là do ảnh hưởng bởi việc thanh tra các dự án BT của tỉnh Khánh Hòa. Việc cùng lúc phải tiếp các đoàn thanh tra hàng loạt dự án đang khiến chủ đầu tư có phần "chùn tay", "tạm thời án binh bất động" việc triển khai các dự án đầu tư trên địa bàn.

Bên cạnh đó, quyết định "chặn" chuyển nhượng dự án thực tế được nhận định chỉ là việc "sửa sai" của chính quyền tỉnh khi để tình trạng các dự án này chậm tiến độ, nhiều năm đắp chiếu không xây dựng.

Theo luật sư Cường, việc để các dự án chậm tiến độ trong một thời gian dài cũng có trách nghiệm của chính quyền địa phương. Nếu thực hiện đúng theo Luật Đầu tư ngay từ đầu, quá ba năm dự án không được triển khai, tỉnh có quyền thu hồi để đảm bảo hiệu quả sử dụng đất. Nhưng việc thu hồi dự án thực tế là không đơn giản, bởi trong quá trình giao dự án và thu hồi dự án đều có chuyện "vướng các mối quan hệ".

Đáng nói hơn, chưa rõ kết quả của việc "sửa sai" đến đâu nhưng rõ ràng, những đóng băng về thủ tục hành chính, khó khăn về đầu tư dự án trên địa bàn tỉnh này đang dẫn đến một vấn đề đáng lo ngại khác là hoạt động đầu tư đang bị đình trệ.

Theo đại diện Tập đoàn Crystal Bay, một doanh nghiệp trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng, các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh vì nhiều lý do đều bị trễ thời hạn đầu tư. "Chúng tôi đã bỏ tiền ra mua lại một số dự án chậm tiến độ để hồi sinh, nhưng giờ do chính sách, dự án cứ nằm im, nằm im mãi, không biết phải chờ đến bao giờ”, đại diện tập đoàn này chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng lo ngại về môi trường đầu tư tại Khánh Hòa khi vấn đề về thủ tục hành chính, thủ tục triển khai dự án trên địa bàn tỉnh đang ách tắc.

Theo ông Đính, việc các dự án không thể triển khai ngoài nguyên nhân do năng lực của chủ đầu tư thì có có cả nguyên nhân từ chính quyền. Hiện đang có rất nhiều dự án chậm trong phê duyệt, cấp các giấy phép. Trong khi đó, nếu muốn phát triển thì chính quyền địa phương cần phải tạo cơ chế thông thoáng, giảm tiêu cực để thúc đẩy, hỗ trợ doanh nghiệp.

Đứng ở góc độ doanh nghiệp, đại diện Tập đoàn Crytal Bay cho rằng, doanh nghiệp bỏ tiền ra đầu tư dự án, hồi sinh các dự án chậm tiến độ, UBND tỉnh nên thông qua chính sách chung thống nhất để giải phóng môi trường đầu tư, không để dự án bị đình trệ, gián đoạn.

Theo đó, đối với những doanh nghiệp đã được cơ cấu lại, tăng vốn, có vốn mới mà chứng minh được năng lực triển khai dự án thì chính quyền tỉnh nên cho phép dự án được tiếp tục triển khai sớm để khơi thông cho các dự án và tạo điều kiện cho doanh nghiệp.