Tắc nghẽn định giá đất - Bài 4: Bất cập của phương pháp so sánh
An Chi
Thứ bảy, 13/07/2024 - 15:03
Mặc dù là phương pháp định giá đất dựa trên giá thị trường và có công thức tính không quá phức tạp, song việc thực hiện phương pháp so sánh vẫn còn không ít các vướng mắc khi thực hiện.
Ưu điểm của phương pháp so sánh là ít khó khăn về mặt kỹ thuật và công thức tính các tham số. Ảnh: Hoàng Anh.
Phương pháp định đất mang tính thị trường nhất
Định giá đất bằng phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng chủ yếu trong các giao dịch nhà ở riêng lẻ. Phương pháp so sánh được áp dụng trong định giá các bất động sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường.
Đơn cử như định giá các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng rộng rãi trong định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế bất động sản, định giá cho việc mua và chuyển quyền sử dụng đất.
Theo nhiều chuyên gia về thẩm định giá, ưu điểm của phương pháp so sánh là ít khó khăn về mặt kỹ thuật, bởi không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán phức tạp, mà xác định giá qua các giao dịch thị trường.
So sánh là phương pháp định giá mang tính thị trường nhất do dựa vào thông tin của các giao dịch thực tế để định giá
Các đơn vị thẩm định và cơ quan giám sát có thể quan sát được việc các khu đất có được định giá đúng hay không, nhờ những biến động trực tiếp, khách quan trên thị trường bất động sản.
Đây cũng là phương pháp được sử dụng khá rộng rãi trong nhiều nước trên thế giới.
Theo Nghị định 71 quy định về giá đất mới được ban hành, các phương pháp định giá đất được kế thừa theo Nghị định số 12/2024/NĐ-CP và sửa đổi, bổ sung một số nội dung cho phù hợp với Luật Đất đai năm 2024.
Thay vì năm phương pháp định giá đất như Nghị định 44, Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71 chỉ quy định bốn phương pháp định giá, gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và hệ số điều chỉnh.
Đối với phương pháp so sánh theo Điều 158 Luật Đất đai, phương pháp này được thực hiện để định giá đối với trường hợp có tối thiểu ba thửa đất có cùng mục đích sử dụng, có tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường.
Đây là các thửa đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.
Theo Nghị định 71, phương pháp so sánh sẽ được thực hiện theo các bước cụ thể. Trước hết là khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá, gồm mục đích sử dụng đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định.
Thông tin đầu vào để định giá đất là giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Việc lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh thực hiện theo thứ tự ưu tiên như thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất.
Trường hợp có nhiều nguồn thông tin khác nhau phát sinh tại cùng thời điểm thì ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin theo thứ tự như sau: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; văn phòng đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát.
Tiếp sau đó là các khu đất có tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất; có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện trong địa bàn hành chính cấp tỉnh.
Trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn hành chính cấp tỉnh, tổ chức thực hiện định giá đất phải giải trình cụ thể lý do trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Trường hợp thửa đất so sánh có tài sản gắn liền với đất thì xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất bằng cách lấy giá trị xây dựng mới tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trừ đi giá trị hao mòn đến thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Giá đất của thửa đất so sánh bằng giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh trừ đi giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trên diện tích của thửa đất.
Sau khi tính được giá đất của thửa đất so sánh/m2, căn cứ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, đơn vị định giá sẽ tính ra mức điều chỉnh giá của thửa đất so sánh theo tỷ lệ phần trăm.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất cần định giá được lấy làm chuẩn để điều chỉnh giá của thửa đất so sánh.
Trường hợp có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh theo hướng làm giảm giá đất so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất của thửa đất so sánh theo yếu tố đó.
Trường hợp có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh theo hướng làm tăng giá đất so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm mức giá đất của thửa đất so sánh theo yếu tố đó.
Cuối cùng, giá đất ước tính của thửa đất cần định giá bằng giá đất của từng thửa đất so sánh cộng/trừ mức điều chỉnh về giá từ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của từng thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh đã xác định. Giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng giá đất ước tính không quá 15%.
Vẫn lúng túng trong thực hiện
Tuy nhiên, những ưu điểm về tính thị trường cũng lại chính là điểm yếu của phương pháp này. Để thực hiện phương pháp so sánh hiệu quả, các thông tin giao dịch trên thị trường cần rõ ràng, chính xác.
Nếu các thông tin giao dịch không chính xác, hiệu quả tính toán của phương pháp so sánh sẽ bị ảnh hưởng.
Thực tế cho thấy, các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm. Các thông tin về giao dịch thành công thường diễn ra trước thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu.
Trong trường hợp thị trường biến động nhanh, chỉ trong một thời gian ngắn, thông tin này nhanh chóng trở nên lạc hậu, dẫn đến việc định giá đất bằng phương pháp so sánh kém hiệu quả.
Mặt khác, theo nhiều chuyên gia, quy định của nghị định về định giá đất vẫn còn nhiều điểm gây khó khăn cho công tác thực hiện.
Lấy ví dụ như việc không giới hạn số lượng tài sản so sánh. Điều này đồng nghĩa với việc tổ chức tư vấn sẽ phải so sánh toàn bộ nguồn thông tin. Đây là khối lượng công việc rất lớn.
Bên cạnh đó, việc sử dụng tối thiểu ba thửa đất so sánh như hiện nay cũng cần có quy định cụ thể, vì khi thêm số lượng tài sản so sánh sẽ làm thay đổi kết quả giá đất cuối cùng, do kết quả xác định giá đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính.
Hơn nữa, việc quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để làm căn cứ xác định mức giá điều chỉnh theo theo tỷ lệ phần trăm khi thực hiện phương pháp so sánh cũng quá chi tiết, khó thực hiện.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh, bao gồm vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất, điều kiện về giao thông, cấp thoát nước, cấp điện, diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất.
Bên cạnh đó còn có các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, môi trường, an ninh, thời hạn sử dụng đất...
Như đã phân tích tại bài viết trước, để xác định các yếu tố này, đơn vị thẩm định chỉ có thể "định tính" mà rất khó định lượng rõ ràng. Do đó, các quy định cần chi tiết hơn nữa về khung, khoảng điều chỉnh để dễ dàng trong thực hiện.
Tắc nghẽn trong định giá đất đã gây ách tắc cho nhiều dự án bất động sản, làm chậm tiến độ triển khai và ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư. Giới đầu tư hiện đang kỳ vọng một nghị định vừa được Chính phủ ban hành sẽ giúp khơi thông những vướng mắc này, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển. Nhân dịp này, TheLEADER khởi đăng chuyên đề về những vướng mắc trong định giá đất và tính tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý nhà nước gặp phải thời gian qua cũng như gợi mở những định hướng tháo gỡ. Bài 1: Nút thắt lớn của thị trường bất động sản Bài 2: Hệ luỵ nhãn tiền Bài 3: Gỡ mãi vẫn vướng, vì sao?
Theo bà Đỗ Giang, Giám đốc tư vấn tại Savills Việt Nam, Luật Đất đai 2024 có những thay đổi mang tính đột phá trong việc định giá đất, thúc đẩy hiệu quả, minh bạch việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Quy định mới về định giá đất vừa được Chính phủ ban hành được kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án bất động sản.
Diện mạo đô thị Việt Nam đang chuyển mình trong một nhịp điệu mới. Từ chỗ bất động sản chủ yếu được nhìn nhận như những “nơi ở”, thị trường đang dần dịch chuyển sang một giai đoạn sâu hơn: kiến tạo những không gian sống phồn vinh, nơi chất lượng sống, trải nghiệm và sự gắn kết cộng đồng trở thành giá trị cốt lõi.
Nghỉ dưỡng hiện đại đang dịch chuyển từ trải nghiệm ngắn hạn sang nhu cầu sống bền vững, nơi thiên nhiên, cảm xúc và giá trị vận hành thực chất cùng tạo nên một không gian cân bằng cho con người.
Nhân dịp đầu xuân Bính Ngọ 2026, chúng tôi có cuộc trò chuyện với bà Nguyễn Lý Kiều Anh, Tổng giám đốc Meey Group về hành trình số hóa bất động sản Việt Nam, những cột mốc đột phá và chiến lược toàn cầu hóa trong năm mới.
Sự kiện trao sổ đỏ cho các cư dân tại dự án Vaquarius không chỉ là cột mốc khẳng định tính pháp lý vững chắc, mà còn là viên gạch đầu tiên, mở ra hành trình kiến tạo cộng đồng "phồn vinh trên đất vàng" mà chủ đầu tư Bảo Hưng Invest luôn tâm huyết theo đuổi.
Với Nhà máy Khóa Huy Hoàng, KTS Cung Thành Đạt và Baumschlager Eberle Architekten đã thổi một luồng gió mới vào kiến trúc công nghiệp của Việt Nam, nơi hiệu quả sản xuất, yếu tố con người và bản sắc văn hóa của thương hiệu cùng song hành, mang lại sự phát triển bền vững cho doanh nghiệp.
Nhanh chóng thích ứng với những xu hướng tiêu dùng mới của giới trẻ, tự động hóa dây chuyền sản xuất, nâng cao chất lượng sản phẩm, Công ty CP Văn phòng phẩm Hồng Hà đang viết tiếp chương mới đầy năng động trên hành trình đồng hành cùng tri thức Việt trong kỷ nguyên vươn mình của dân tộc.
Việc đổi mới quản trị không chỉ giúp tối ưu vận hành, nâng cao năng suất mà còn tạo ra môi trường làm việc tích cực, nơi nhân viên cảm thấy được tin tưởng, được lắng nghe và có cơ hội phát triển.
Trong ký ức nhiều thế hệ, Hải Phòng gắn với những con tàu ra khơi, với tiếng còi cảng, với nhịp sống hào sảng và thẳng thắn của con người miền biển. Đó là vùng đất của lao động, của khát vọng mở đường, của tinh thần “dám đi xa” đã ăn sâu vào bản sắc.
Các khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, nhà máy chíp bán dẫn dẫn đang mọc lên, không chỉ là các dự án đầu tư, mà còn là lời hồi đáp của cộng đồng doanh nghiệp trước những cải cách thể chế sâu rộng, mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới cho nền kinh tế Việt Nam.
