Cuối năm 2016, gói 30.000 nghìn tỷ kết thúc, thị trường nhà ở xã hội chững lại cả về lực cung lẫn nguồn cầu. Sau khi gói vay kết thúc, Chính phủ có quyết định về mức cho vay ưu đãi nhà ở xã hội nhưng việc triển khai vẫn dừng lại ở một số văn bản hướng dẫn.
Không thể phủ nhận được những kết quả tích cực của gói tín dụng này đối với thị trường bất động sản nhưng những dở dang của việc phát triển phân khúc này vẫn là vấn đề gây nhiều tranh cãi.
“Nên bỏ Nhà ở xã hội, tập trung vào Nhà ở thương mại giá rẻ"
Khi chia sẻ quan điểm về những phương án tiếp theo trong tương lai sau khi gói 30.000 tỷ hỗ trợ đã kết thúc, Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, nên khuyến khích nhà ở thương mại giá rẻ thay vì tính chuyện phát triển nhà ở xã hội.
Theo ông, nhà ở xã hội là phân khúc hoàn toàn bao cấp khi Nhà nước tham gia từ đầu đến cuối, từ duyệt dự án cho đến duyệt giá bán…Nhưng “Nhà nước có sức được bao nhiêu mà có thể bao cấp?”.
Việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ nếu được tạo điều kiện thì các nhà đầu tư sẽ xoay xở làm được. Nhà nước có thể đưa ra một số chính sách trợ giúp và hoàn toàn không cần thiết phải dùng tiền mặt, ví dụ như giảm thuế. Nhà nước có thể đánh thuế cao hơn đối nhà ở thương mại giá cao còn đối với phân khúc giá rẻ có thể giảm thuế hay thậm chí là miễn thuế giá trị gia tăng (VAT).
Bên cạnh đó, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng phản đối ý kiến cho rằng cứ là nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ thì chất lượng sẽ không tốt.
Việc chất lượng của các dự án nhà nằm ở quá trình hình thành, phê duyệt, triển khai và đánh giá, thẩm tra lại dự án. Chất lượng chưa tốt nghĩa là quá trình chưa tốt. Việc quản lý còn nhiều vấn đề dẫn tới chất lượng không được đảm bảo.
Đối với các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư tư nhân, chất lượng ảnh hưởng tới cả uy tín của họ. Nếu chẳng may có sự cố xảy ra, thương hiệu của họ coi như cũng mất theo. Bởi vậy, bản thân nhà đầu tư phải đảm bảo chất lượng sản phẩm của mình.
Ông Võ nhấn mạnh rằng vấn đề còn lại nằm ở việc phê duyệt và quản lý dự án. Làm thế nào đó sạch được tham nhũng thì chất lượng sẽ được đảm bảo.
“Cải tạo chung cư cũ nên làm cả khu”
Bên cạnh nhà ở xã hội, thị trường bất động sản cũng đang nổi lên vấn đề cải tạo các khu chung cư cũ. Theo một báo cáo gần đây, trong tổng số 2.500 toà nhà chung cư cũ với 100.000 dân đang sinh sống trên cả nước có tới 600 toà nhà rơi vào tình trạng nguy hiểm, hư hỏng nặng. Mặc dù vậy, hiện trạng này đang rất nan giải khi không chỉ khó thu hút đầu tư mà còn khó đạt được sự đồng ý từ phía dân cư.
Khu chung cư cũ Giảng Võ tại Hà Nội. Trao đổi với TheLEADER về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ chia sẻ, theo ông, có hai nguyên tắc cần quan tâm trong việc cải tạo nhà chung cư hiện nay.
Thứ nhất, đối với mỗi khu chung cư, hãy tính đến một dự án lớn, nhà đầu tư lớn để cải tạo cả cụm thay vì cải tạo từng nhà một. Việc quy hoạch cả khu sẽ mang lại hiệu quả lớn hơn rất nhiều.
Thứ hai, không thể nào có được 100% sự đồng ý từ cư dân tại một khu, do vậy cần đưa ra quy tắc đa số. Nghĩa là nếu đa số dân cư đồng thuận với một phương án nào đó thì phương án đó sẽ được thông qua và tất cả mọi người phải theo.
"Theo tôi, nên quy định có ít nhất 2/3 đồng thuận và việc này không có gì phải ngần ngại", ông nói.
Đề cập đến cơ chế thu hút nhà đầu tư, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, có rất nhiều chính sách khác nhau, ví dụ như thuế, thủ tục hành chính hoặc những quy tắc tạo đồng thuận cho cư dân.
"Tôi muốn nhấn mạnh lại rằng, chính việc quy hoạch, cải tạo cả khu sẽ giúp nhà đầu tư giải quyết vấn đề hạn chế về chiều cao. Khi cải tạo cả khu, nhà đầu tư có thể xử lý trên cả mặt bằng và họ hoàn toàn có thể thu xếp để có được lợi ích từ việc cải tạo", ông nói.
