Cục Cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng khuyến cáo người mua nhà 8 lưu ý về phí bảo trì nhà chung cư nhằm hạn chế những tranh chấp đáng tiếc có thể xảy ra.
Tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì diễn ra tại nhiều chung cư trên cả nước
Tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì là một trong những “cuộc chiến” gay gắt nhất đang diễn ra giữa cư dân và chủ đầu tư tại nhiều dự án nhà chung cư hiện nay.
Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Trong đó có nội dung sửa đổi, bổ sung Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP về bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và Điều 37 về thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Với những quy định pháp luật mới, nhằm hạn chế tranh chấp liên quan đến phí bảo trì, mới đây, Cục Cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công thương) đã đưa ra 8 lưu ý đối với người mua nhà về vấn đề này.
Theo đó, ở giai đoạn khách hàng ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, Cục Cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng cho rằng, vấn đề kinh phí bảo trì cần được quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để các bên cùng thực hiện. Trong đó, người mua nhà cần chú ý 5 điều khoản.
Thứ nhất, trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần có thông tin về tài khoản nộp kinh phí bảo trì. Theo quy định, khi ký hợp đồng mua bán nhà ở, các bên phải ghi rõ trong hợp đồng thông tin về tài khoản đã mở, bao gồm thông tin về số tài khoản, tên tài khoản, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền.
Đây là loại tài khoản thanh toán, được ghi rõ tên là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư và cần được chủ đầu tư mở cho mỗi một dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhà chung cư trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở.
Thứ hai, tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì là tài khoản tiền gửi không kỳ hạn. Về nội dung này, Nghị định 30/2021/NĐ-CP quy định trước khi bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với tổ chức tín dụng chuyển tiền từ tài khoản thanh toán này sang tiền gửi có kỳ hạn.
Bên cạnh đó, trong hợp đồng mua bán cũng như trong văn bản chủ đầu tư thông báo tới Sở Xây dựng nơi có dự án sau khi mở tài khoản cũng cần ghi rõ kỳ hạn gửi tiền.
Thứ ba, về phương thức nộp kinh phí bảo trì, theo quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP trước đây, trước khi nhận bàn giao nhà ở, người mua có hai cách để nộp 2% kinh phí bảo trì. Một là nộp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng, hai là nộp cho chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng.
Tuy nhiên, theo Nghị định 30/2021/NĐ-CP hiện nay, người mua sẽ trực tiếp đóng kinh phí bảo trì vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng và sao gửi giấy tờ xác nhận đã đóng cho chủ đầu tư biết để làm căn cứ bàn giao căn hộ.
Thứ tư, quyền hạn sử dụng kinh phí bảo trì của chủ đầu tư trong thời gian chưa thành lập ban quản trị. Với Nghị định 30/2021/NĐ-CP, chủ đầu tư không được quyền rút tiền ra thực hiện các công việc bảo trì mà sẽ được hoàn trả lại bởi ban quản trị sau khi đã thành lập.
Cụ thể, Nghị định 30/2021/NĐ-CP quy định rõ chủ đầu tư không được yêu cầu tổ chức tín dụng trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản đã lập để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp có hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung đã hết thời hạn bảo hành cần bảo trì, chủ đầu tư có trách nhiệm bảo trì theo quy định và được hoàn trả lại các khoản kinh phí đã sử dụng trên cơ sở phải có văn bản báo cáo cụ thể kèm theo kế hoạch, quy trình bảo trì đã lập và hóa đơn, chứng từ chứng minh việc chi kinh phí bảo trì này.
Việc hoàn trả được thực hiện bởi tổ chức tín dụng vào thời điểm chuyển kinh phí bảo trì này sang tài khoản do Ban quản trị lập căn cứ vào văn bản đề nghị và số liệu do chủ đầu tư và ban quản trị quyết toán.
Thứ năm, về thời hạn chuyển giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị, theo Nghị định 30/2021/NĐ-CP, quyền chủ động yêu cầu bàn giao thuộc về ban quản trị. Cụ thể, ban quản trị có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư và ban quản trị nhà chung cư thống nhất lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì.
Căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có văn bản đề nghị kèm theo biên bản quyết toán số liệu gửi tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đề nghị chuyển kinh phí này sang tài khoản do ban quản trị nhà chung cư lập thông qua hình thức chuyển khoản và hoàn trả kinh phí bảo trì do chủ đầu tư đã thực hiện bảo trì trước đó (nếu có).
Bên cạnh những lứu ý trong giai đoạn khách hàng ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, theo Cục Cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng, sau khi chung cư đã thành lập ban quản trị, cư dân cũng cần lưu ý 3 vấn đề quan trọng nhằm tránh những rủi ro và tranh chấp.
Thứ nhất, sau khi thành lập, ban quản trị sẽ đại diện cho chủ sở hữu thực hiện những công việc liên quan đến kinh phí bảo trì. Trong đó, ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm mở tài khoản để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do chủ đầu tư bàn giao theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
Các chi phí phát sinh từ việc chuyển giao kinh phí bảo trì sang cho ban quản trị nhà chung cư được khấu trừ vào kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Thứ hai, sau khi được thành lập, ban quản trị nhà chung cư phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì và cùng chủ đầu tư thống nhất lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì. Số liệu quyết toán và biên bản quyết toán do hai bên thống nhất là cơ sở để chủ đầu tư đề nghị tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản kinh phí bảo trì chuyển kinh phí này sang tài khoản do ban quản trị nhà chung cư lập và hoàn trả kinh phí bảo trì do chủ đầu tư đã thực hiện bảo trì trước đó (nếu có).
Nội dung quyết toán là các khoản kinh phí chủ đầu tư được phép sử dụng cho việc bảo trì nêu tại mục “quyền hạn sử dụng kinh phí bảo trì của chủ đầu tư trong thời gian chưa thành lập ban quản trị”.
Thứ ba, trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định pháp luật, ban quản trị cần có văn bản đề nghị ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao.
Cục Cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng cho rằng, người dân và ban quản trị cần nghiên cứu thêm Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 30/2021/NĐ-CP để biết thêm trình tự, thủ tục cưỡng chế và phối hợp với các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư từ chủ đầu tư.
Để giải tỏa những tranh chấp về phí bảo trì nhà chung cư, luật sư Trương Anh Tú cho rằng, cần sửa Luật Nhà ở theo hướng thay vì đóng phí bảo trì cho chủ đầu tư, người mua nhà có thể đóng thẳng vào ngân hàng. Tài khoản này sẽ bàn giao lại cho ban quản trị ngay sau khi thành lập.
Để giải tỏa những tranh chấp về phí bảo trì nhà chung cư, luật sư Trương Anh Tú cho rằng, cần sửa Luật Nhà ở theo hướng thay vì đóng phí bảo trì cho chủ đầu tư, người mua nhà có thể đóng thẳng vào ngân hàng. Tài khoản này sẽ bàn giao lại cho ban quản trị ngay sau khi thành lập.
Nhiều chuyên gia cho rằng, đề xuất bỏ thu 2% phí bảo trì ngay tại thời điểm nhận nhà sẽ càng khiến công tác quản lý chung cư vốn đã nan giải lại càng lộn xộn, phức tạp hơn.
Đề xuất bỏ 2% phí bảo trì cho thấy sự không kiên định trong việc đeo bám những chính sách mới của các cơ quan quản lý. Điều này có thể khiến Việt Nam khó có thể hướng tới những chuẩn mực chung cư văn minh hiện đại của thế giới.
Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các cơ quan chức năng kiên quyết cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, xử lý nghiêm các trường hợp thành viên ban quản trị sử dụng kinh phí bảo trì trái quy định.
Là thương hiệu nổi tiếng trong lĩnh vực môi giới bất động sản, song khác với các công ty môi giới đơn thuần, Cen Land mang trong mình một sứ mệnh khác biệt: “giải quyết” các vấn đề của thị trường và xã hội, xây dựng hệ sinh thái “an cư – an sinh”, góp phần “chuyển động bất động sản”, tạo công ăn việc làm cho lực lượng lao động trẻ.
Nghị định 105 cùng các quy định phòng cháy chữa cháy liên tục siết chặt đòi hỏi các chủ đầu tư, tư vấn thiết kế và quản lý vận hành sớm áp dụng vào thực tiễn nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân.
Giữa lúc người dân mòn mỏi chờ đợi, Chính phủ quyết liệt vào cuộc tìm giải pháp "hạ nhiệt", giá bất động sản vẫn tăng không ngừng. Phải chăng, đã đến lúc cả thị trường cần một tư duy mới về giá nhà?
T&T Homes (thành viên của Tập đoàn T&T Group) sẽ tổ chức lễ kick off dự án T&T City Millennia ngày 14/8 với chủ đề “Khai mở kỷ nguyên – Khởi nguồn thịnh vượng”. Đây là sự kiện ra quân được mong đợi nhất thị trường bất động sản phía Nam trong nửa cuối năm 2025 với dự án đại đô thị quy mô lớn, đẳng cấp và hiện đại.
Ứng dụng AI gắn với quản trị dữ liệu chuẩn xác đang chứng minh ESG hoàn toàn có thể vận hành minh bạch, liên tục và mang lại giá trị bền vững cho doanh nghiệp.
Khi ngân hàng thương mại không chỉ đặt mục tiêu lợi nhuận mà còn chú trọng đến tác động tích cực đối với môi trường, cộng đồng và thế hệ tương lai, thì ngân hàng đó đã vượt qua vai trò tài chính truyền thống, trở thành nhân tố chủ đạo trong việc kiến tạo hệ sinh thái tài chính xanh, hướng tới phát triển bền vững.
Là thương hiệu nổi tiếng trong lĩnh vực môi giới bất động sản, song khác với các công ty môi giới đơn thuần, Cen Land mang trong mình một sứ mệnh khác biệt: “giải quyết” các vấn đề của thị trường và xã hội, xây dựng hệ sinh thái “an cư – an sinh”, góp phần “chuyển động bất động sản”, tạo công ăn việc làm cho lực lượng lao động trẻ.
Bà Jenny Nguyễn cho rằng, nhiều đội ngũ có xu hướng "làm theo xu hướng", tức là tạo ra sản phẩm để bắt kịp một con sóng nào đó trên thị trường, thu lợi nhanh, thay vì xây dựng một sản phẩm có giá trị bền vững.
