Tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì là một trong những “cuộc chiến” gay gắt nhất đang diễn ra giữa cư dân và chủ đầu tư tại nhiều dự án nhà chung cư hiện nay.
Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Trong đó có nội dung sửa đổi, bổ sung Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP về bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và Điều 37 về thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Với những quy định pháp luật mới, nhằm hạn chế tranh chấp liên quan đến phí bảo trì, mới đây, Cục Cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công thương) đã đưa ra 8 lưu ý đối với người mua nhà về vấn đề này.
Theo đó, ở giai đoạn khách hàng ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, Cục Cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng cho rằng, vấn đề kinh phí bảo trì cần được quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để các bên cùng thực hiện. Trong đó, người mua nhà cần chú ý 5 điều khoản.
Thứ nhất, trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần có thông tin về tài khoản nộp kinh phí bảo trì. Theo quy định, khi ký hợp đồng mua bán nhà ở, các bên phải ghi rõ trong hợp đồng thông tin về tài khoản đã mở, bao gồm thông tin về số tài khoản, tên tài khoản, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền.
Đây là loại tài khoản thanh toán, được ghi rõ tên là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư và cần được chủ đầu tư mở cho mỗi một dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhà chung cư trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở.
Thứ hai, tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì là tài khoản tiền gửi không kỳ hạn. Về nội dung này, Nghị định 30/2021/NĐ-CP quy định trước khi bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với tổ chức tín dụng chuyển tiền từ tài khoản thanh toán này sang tiền gửi có kỳ hạn.
Bên cạnh đó, trong hợp đồng mua bán cũng như trong văn bản chủ đầu tư thông báo tới Sở Xây dựng nơi có dự án sau khi mở tài khoản cũng cần ghi rõ kỳ hạn gửi tiền.
Thứ ba, về phương thức nộp kinh phí bảo trì, theo quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP trước đây, trước khi nhận bàn giao nhà ở, người mua có hai cách để nộp 2% kinh phí bảo trì. Một là nộp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng, hai là nộp cho chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng.
Tuy nhiên, theo Nghị định 30/2021/NĐ-CP hiện nay, người mua sẽ trực tiếp đóng kinh phí bảo trì vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng và sao gửi giấy tờ xác nhận đã đóng cho chủ đầu tư biết để làm căn cứ bàn giao căn hộ.
Thứ tư, quyền hạn sử dụng kinh phí bảo trì của chủ đầu tư trong thời gian chưa thành lập ban quản trị. Với Nghị định 30/2021/NĐ-CP, chủ đầu tư không được quyền rút tiền ra thực hiện các công việc bảo trì mà sẽ được hoàn trả lại bởi ban quản trị sau khi đã thành lập.
Cụ thể, Nghị định 30/2021/NĐ-CP quy định rõ chủ đầu tư không được yêu cầu tổ chức tín dụng trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản đã lập để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp có hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung đã hết thời hạn bảo hành cần bảo trì, chủ đầu tư có trách nhiệm bảo trì theo quy định và được hoàn trả lại các khoản kinh phí đã sử dụng trên cơ sở phải có văn bản báo cáo cụ thể kèm theo kế hoạch, quy trình bảo trì đã lập và hóa đơn, chứng từ chứng minh việc chi kinh phí bảo trì này.
Việc hoàn trả được thực hiện bởi tổ chức tín dụng vào thời điểm chuyển kinh phí bảo trì này sang tài khoản do Ban quản trị lập căn cứ vào văn bản đề nghị và số liệu do chủ đầu tư và ban quản trị quyết toán.
Thứ năm, về thời hạn chuyển giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị, theo Nghị định 30/2021/NĐ-CP, quyền chủ động yêu cầu bàn giao thuộc về ban quản trị. Cụ thể, ban quản trị có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư và ban quản trị nhà chung cư thống nhất lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì.
Căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có văn bản đề nghị kèm theo biên bản quyết toán số liệu gửi tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đề nghị chuyển kinh phí này sang tài khoản do ban quản trị nhà chung cư lập thông qua hình thức chuyển khoản và hoàn trả kinh phí bảo trì do chủ đầu tư đã thực hiện bảo trì trước đó (nếu có).
Bên cạnh những lứu ý trong giai đoạn khách hàng ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, theo Cục Cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng, sau khi chung cư đã thành lập ban quản trị, cư dân cũng cần lưu ý 3 vấn đề quan trọng nhằm tránh những rủi ro và tranh chấp.
Thứ nhất, sau khi thành lập, ban quản trị sẽ đại diện cho chủ sở hữu thực hiện những công việc liên quan đến kinh phí bảo trì. Trong đó, ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm mở tài khoản để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do chủ đầu tư bàn giao theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
Các chi phí phát sinh từ việc chuyển giao kinh phí bảo trì sang cho ban quản trị nhà chung cư được khấu trừ vào kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Thứ hai, sau khi được thành lập, ban quản trị nhà chung cư phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì và cùng chủ đầu tư thống nhất lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì. Số liệu quyết toán và biên bản quyết toán do hai bên thống nhất là cơ sở để chủ đầu tư đề nghị tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản kinh phí bảo trì chuyển kinh phí này sang tài khoản do ban quản trị nhà chung cư lập và hoàn trả kinh phí bảo trì do chủ đầu tư đã thực hiện bảo trì trước đó (nếu có).
Nội dung quyết toán là các khoản kinh phí chủ đầu tư được phép sử dụng cho việc bảo trì nêu tại mục “quyền hạn sử dụng kinh phí bảo trì của chủ đầu tư trong thời gian chưa thành lập ban quản trị”.
Thứ ba, trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định pháp luật, ban quản trị cần có văn bản đề nghị ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao.
Cục Cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng cho rằng, người dân và ban quản trị cần nghiên cứu thêm Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 30/2021/NĐ-CP để biết thêm trình tự, thủ tục cưỡng chế và phối hợp với các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư từ chủ đầu tư.
