Chìa khóa vàng giúp ngân sách có thêm hàng tỷ đô

Đại dịch Covid-19 đã khiến GDP quý III/2021 cả nước tăng trưởng âm 6,17%. GDP 9 tháng đầu năm 2021 chỉ tăng trưởng 1,42%. 

Trong đó, TP.HCM là một trong các địa phương bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi đợt bùng phát dịch. Mặc dù đã có sự chung tay góp sức của toàn xã hội, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, nhưng thành phố đã phải huy động mọi nguồn lực từ ngân sách nhà nước để vừa chống dịch, vừa đảm bảo an sinh xã hội cho hơn 10 triệu dân.

Trong giai đoạn bình thường mới sống chung an toàn với dịch Covid-19, để tạo “cú huých” cho sự phục hồi và phát triển nền kinh tế của thành phố Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa có đề xuất cấp bách về các giải pháp giúp tăng thu ngân sách nhà nước.

Hiệp hội này cho rằng, ở nhiều nước trên thế giới, lĩnh vực bất động sản thường chiếm tỷ trọng khoảng 20% GDP. Tại Việt Nam, lĩnh vực bất động sản mới chiếm tỷ lệ khoảng 7-8% GDP nên còn nhiều tiềm năng đóng góp cho nền kinh tế phục hồi và tăng trưởng trở lại sau dịch Covid-19.

Các giải pháp thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân thành phố nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản ngay lúc này sẽ vừa tăng nguồn thu cho ngân sách, vừa hỗ trợ thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững, vừa giúp cho người tiêu dùng có cơ hội tạo lập được nhà ở, góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho người dân.

Theo đó, thứ nhất, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị ủy ban nhân dân thành phố tháo gỡ vướng mắc về tính tiền sử dụng đất các dự án nhà ở thương mại đã xây dựng xong, nhưng chưa nộp hoặc đã “tạm nộp” tiền sử dụng đất, trong đó có dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng.

Tháng 9/2020, theo số liệu thống kê (chưa đầy đủ) thì toàn thành phố có 63 dự án của 17 doanh nghiệp với hơn 30.042 căn (gồm 27.709 căn hộ nhà chung cư và 2.693 căn hộ văn phòng officetel) chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) cho khách hàng mua nhà. Nguyên nhân là do Sở Tài nguyên môi trường và Sở Tài chính chưa “chốt” được tiền sử dụng đất của dự án. 

Việc chậm xác định tiền sử dụng đất dự án vừa làm giảm nguồn thu ngân sách thành phố; vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp và người mua nhà vì không được cấp “sổ đỏ” để đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.

Trong năm 2020, Sở Tài nguyên Môi trường cho biết đã cấp “sổ đỏ” cho 11.114 căn, như vậy vẫn còn khoảng 20.000 căn chưa được cấp sổ đỏ. Nếu khẩn trương giải quyết hồ sơ nộp tiền sử dụng đất của mấy chục dự án nhà ở thương mại (nêu trên) thì ngân sách nhà nước của thành phố sẽ có thể thu được hàng ngàn tỷ đồng.

Bên cạnh đó, hiệp hội cũng để nghị đẩy nhanh công tác tính tiền sử dụng đất các dự án nhà ở thương mại (mới) để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước của thành phố. Hiện nay, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã xây dựng xong hạ tầng và phần móng của nhà chung cư đủ các điều kiện được huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng, nên các chủ đầu tư rất mong mỏi được Sở Tài nguyên môi trường và Sở Tài chính trình uỷ ban nhân dân thành phố phê duyệt tiền sử dụng đất để sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước để được huy động vốn.

Thứ hai, hiệp hội đề nghị TP. HCM chỉ đạo khẩn trương xử lý các trường hợp vướng mắc việc tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại. Hiệp hội đề nghị ủy ban nhân dân thành phố chỉ đạo Sở Tài nguyên môi trường và Sở Tài chính quyết liệt đẩy nhanh công tác xác định tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất bổ sung để chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ tài chính bổ sung với nhà nước.

Hiệp hội đề nghị không phải tính lại tiền sử dụng đất bổ sung đối với các dự án đã có quyết định của ủy ban nhân dân thành phố về tiền sử dụng đất, bởi lẽ không có phát sinh thêm tiền sử dụng đất, vì đã áp dụng “phương pháp thặng dư” để xác định giá đất, để tính tiền sử dụng đất phải nộp. 

Tại thời điểm đó Sở Tài nguyên môi trường và Sở Tài chính đã tính toàn bộ chi phí đầu tư, đã tính toàn bộ doanh thu của dự án, bao gồm cả doanh thu của toàn bộ tầng hầm, kể cả phần diện tích phần tầng hầm vượt ra ngoài diện tích xây dựng khối đế nhà chung cư và cả phần diện tích đất xây dựng đường nội bộ, nhóm cây xanh nằm ngoài ranh xây dựng khối đế nhà chung cư.

Nếu Sở Tài nguyên môi trường và Sở Tài chính vẫn giữ nguyên yêu cầu chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung, thì hiệp hội đề nghị hai đơn vị này khẩn trương xác định tiền sử dụng đất bổ sung để chủ đầu tư dự án thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung, để sớm làm được sổ đỏ cho khách hàng.

Thứ ba, hiệp hội đề nghị thành phố chỉ đạo khẩn trương ban hành quy trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại” để gỡ các vướng mắc về quy trình thủ tục, công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Hiện nay, TP.HCM có khoảng 173 dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, nhưng chưa được công nhận chủ đầu tư (gồm 126 dự án trong giai đoạn 2015-2018 và 47 dự án năm 2020). Nếu được tháo gỡ các vướng mắc về quy trình thủ tục, công nhận chủ đầu tư để triển khai thực hiện dự án thì sẽ tạo được nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước.

Với 173 dự án nhà ở thương mại, giả sử mỗi dự án có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, tổng mức đầu tư lên đến 173.000 tỷ đồng, nếu sớm được triển khai thực hiện thì nhà nước sẽ thu thuế GTGT 10% là 17.300 tỷ đồng. 

Nếu các dự án này đạt lợi nhuận 20% là 34.600 tỷ đồng thì nhà nước sẽ thu thuế thu nhập doanh nghiệp 20% là 6.920 tỷ đồng và còn thu thêm thuế chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản dịch vụ, thương mại khác.

Trên thực tế, có những dự án khu đô thị mới quy mô lớn tại quận 1, quận Bình Thạnh, thành phố Thủ Đức, huyện Cần Giờ có tổng mức đầu tư lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm ngàn tỷ đồng thì thành phố còn có thêm các nguồn thu ngân sách rất lớn.

Thứ năm, trong giai đoạn 2021 - 2025, thành phố tiếp tục thực hiện các dự án di dời nhà trên và ven kênh rạch gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị và tái định cư cho khoảng hơn 20.000 hộ gia đình; các dự án cải tạo, xây dựng lại 474 khu nhà chung cư cũ và tái định cư cho hàng ngàn hộ gia đình.

Do đó, ủy ban nhân dân thành phố cần chỉ đạo các sở, ngành khẩn trương trình thành phố để sớm công bố “Danh mục các dự án mời gọi đầu tư của TP. HCM", trong đó có các dự án khu đô thị mới; các dự án kênh rạch; các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị, tái định cư cho người dân, để mời gọi các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư, tạo được các nguồn thu lớn cho ngân sách thành phố.

Thứ sáu, hiệp hội đề nghị thành phố chỉ đạo các sở, ngành để tổ chức đấu giá các diện tích đất do nhà nước quản lý, các mặt bằng trụ sở cơ quan nhà nước dôi dư sau khi sắp xếp lại theo Nghị định 167/2017/NĐ-CP, Nghị định 67/2021/NĐ-CP. Điều này sẽ vừa tạo được nguồn thu cho ngân sách nhà nước, vừa kiến tạo môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, lành mạnh.

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cũng đề nghị ủy ban nhân dân thành phố xây dựng cơ chế để phát huy vai trò của “Trung tâm phát triển quỹ đất” để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, lành mạnh.