"Thị trường bất động sản hiện đang rất khó khăn", ông Vương Quốc Toàn, Chủ tịch Công ty CP Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng nhận định như vậy và cho rằng, nếu các cơ quan quản lý nhà nước không sớm có giải pháp tháo gỡ vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn cho thị trường, rất nhiều hệ lụy sẽ có thể xảy ra.
Theo đó, nhiều dự án bất động sản sẽ dừng triển khai, thị trường bị tắc nghẽn nguồn cung, thậm chí có thể đẩy các doanh nghiệp đến bờ vực phá sản.
Hiện có khoảng 400 dự án tại Hà Nội và TP.HCM đang vướng về thủ tục pháp lý, việc Luật Nhà ở không cho phép chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở đang khiến một số lượng lớn dự án bị ách tắc.
Dưới góc độ nhà phát triển các dự án bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest cho rằng, nguyên nhân lớn nhất dẫn đến những khó trăn trên thị trường hiện nay là do vướng mắc về pháp lý. Hệ thống pháp luật nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, gây khó cho doanh nghiệp, cản trở sự phát triển của thị trường.
Ông Hiệp lấy dẫn chứng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản liên quan trực tiếp và chặt chẽ với Luật Xây dựng. Luật Xây dựng hiện nay đang quy định thời gian bảo hành chung cư là 24 tháng. Trong khi đó, quy định tại khoản 2, Điều 85 về “Bảo hành nhà ở” Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định, nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn tối thiểu là 60 tháng đối với nhà chung cư và 24 tháng đối với nhà ở riêng lẻ.
Vấn đề đấu giá đất cũng đang có những quy định phức tạp. Chính phủ đã có Luật Đấu thầu quy định chung cho các vấn đề liên quan đến đấu thầu, đấu giá. Do đó, các luật liên quan đến đấu giá đất ngoài chịu sự chi phối của Luật Đất đai cần phải thống nhất với Luật Đấu thầu.
Hiện nay, pháp luật cũng chưa có định danh rõ ràng về các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng; các quy định về bất động sản du lịch nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau mà nội dung không đồng bộ, chi tiết.
Có thể thấy, hiện đang có khoảng 12 luật liên quan và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, nên nếu các luật không thống nhất sẽ tạo ra rất nhiều vướng mắc, chồng chéo. Do đó, sự thống nhất quan điểm về chỉnh sửa luật giữa các cơ quan quản lý là hết sức cần thiết, ông Hiệp nhấn mạnh.
Trước sự chồng chéo của hệ thống pháp luật hiện nay, ông Hiệp cho rằng, vấn đề quan trọng nhất là quan điểm sửa luật. Việc sửa đổi các luật cần đồng bộ nhằm tránh tình trạng mâu thuẫn, xung đột giữa các luật, gây khó khăn, cản trở cho thị trường bất động sản.
Đồng quan điểm với ông Nguyễn Quốc Hiệp về cách tiếp cận trong việc sửa luật, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, cần chờ để sửa đồng bộ các luật.
Theo ông Lực, hiện Chính phủ đã đề nghị lùi trình dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đến sau thời điểm Trung ương có chủ trương, định hướng về đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai.
"Vậy các Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có nên sửa trước Luật Đất đai hay sẽ chờ Vấn đề đặt ra là nên sửa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cùng với Luật Đất đai hay hai luật này sửa trước sẽ tháo gỡ cho thị trường bất động sản ở hiện tại, sau đó sửa Luật Đất đai sau. Tuy nhiên, việc làm này liệu có đồng bộ và nhất quán giữa các luật với nhau hay không", ông Lực đặt câu hỏi và cho rằng, các bộ ngành cần chờ để sửa đổi đồng bộ các luật.
Bên cạnh đó, theo ông Lực, sau 7 năm ban hành, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã có đề xuất phải sửa cho thấy sức sống của luật này khá thấp. Mặt khác, luật khung không cần sửa quá nhiều nhưng về nghị định chi tiết lại rất quan trọng, do đó rất cần phải có tham mưu cho phù hợp.
Tại hội nghị “Góp ý sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản” do VNREA tổ chức, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng cho rằng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai có liên quan chặt chẽ và tác động tới thị trường bất động sản. Hiện, cả 3 luật này đều có những vướng mắc.
Để tránh chồng chéo giữa các luật, theo ông Khởi, các bộ ngành cần làm rõ phạm vi áp dụng của các luật này như thế nào trong mối quan hệ với luật khác để điều chỉnh cho phù hợp.
Theo đó, Luật Nhà ở cần sửa đổi các tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp thực tiễn, đảm bảo thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với Luật Đất đai và các luật liên quan. Đáng chú ý, các cơ quan quản lý cần rà soát các vướng mắc bất cập để hoàn thiện chính sách về quy hoạch, chiến lược, chương trình phát triển nhà ở đảm bảo tính dự báo quá trình phát triển.
Qua đó, hoàn thiện cơ chế ưu đãi, thu hút đầu tư các nguồn lực cho phát triển nhà ở, đặc biệt nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực, đô thị, đảm bảo chính sách an sinh xã hội về nhà ở, hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh bất động sản du lịch, khơi thông dòng chảy cho thị trường này.
Về Luật Kinh doanh bất động sản, việc hoàn thiện chính sách về kinh doanh bất động sản phải đảm bảo nguyên tắc thị trường, tránh phát sinh thủ tục, chi phí giao dịch bất động sản, điều kiện kinh doanh, giao dịch qua sàn, môi giới bất động sản, tín dụng, thuế phí…
Luật Kinh doanh bất động sản cần điều tiết thị trường, tránh khâu thủ tục trung gian, ảnh hưởng quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, quyền sở hữu của người dân đã được pháp luật bảo hộ, tạo khung pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.
