Đo độ ngấm chính sách gỡ khó cho bất động sản

Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản chưa có nhiều tác động đến thị trường và hoạt động của doanh nghiệp trên cả ba khía cạnh, pháp lý dự án, nguồn vốn và thanh khoản.

Nhận định không mấy tích cực đó được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) nêu trong báo cáo chuyên đề “Giải pháp phục hồi thị trường bất động sản: Từ cơ chế chính sách đến hiệu quả thực thi” vừa được công bố.

Theo đánh giá của VARs, mặc dù Chính phủ có nhiều động thái quyết liệt tháo gỡ những vướng mắc làm tê liệt thị trường bất động sản thời gian qua, nhưng hiệu quả thực thi chính sách vẫn là một vấn đề nan giải. 

Phần lớn các doanh nghiệp cho biết, việc tổ chức thực hiện các cơ chế, chính sách để tháo gỡ khó khăn cho thị trường của các địa phương mới dừng ở mức tiếp nhận thông tin, tuyên truyền, hướng dẫn, chưa có động thái hỗ trợ cụ thể.

Về nguồn cung, 57% doanh nghiệp bất động sản được khảo sát đánh giá các cơ chế, chính sách hiện nay mới chỉ ghi nhận tác động ở mức độ bình thường. Suốt gần 8 tháng qua, tình hình nguồn cung, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân trên thị trường chưa thực sự được giải quyết. 

Về bản chất, cơ chế, chính sách vẫn đang dừng lại ở giai đoạn tiếp cận và tháo gỡ “lớp ngoài” đối với vấn đề nguồn cung, chưa thực sự thâm nhập và giải quyết một cách triệt để, trên diện rộng tất cả các khó khăn, vướng mắc gây ảnh hưởng trực tiếp tới nguồn cung bất động sản.

Về tâm lý nhà đầu tư, gần 80% các doanh nghiệp được khảo sát cho rằng, các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đến nay chưa thực sự có tác động tích cực tới tâm lý nhà đầu tư. Phần lớn nhà đầu tư vẫn xác định “chậm mà chắc”, thận trọng trước quyết định đầu tư bất động sản.

Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư tích cực đã nhận thấy cơ hội từ thị trường, sẵn sàng tham gia giao dịch, nhưng lại đang bị chôn vốn, phải tập trung giải quyết hết các áp lực tài chính từ các khoản vay đầu tư trước đó.

Về tiếp cận vốn, có tới hơn 70% doanh nghiệp cho biết, các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy được tác dụng. Sau gần 5 tháng ban hành, gói tín dụng 120 nghìn tỷ vẫn chưa có cơ hội được phát sinh dư nợ.

Nguyên nhân do một nhóm các doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận được với nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn nhưng vẫn đang bị vướng mắc về pháp lý. Do đó, chỉ khi nào vướng mắc về pháp lý được giải quyết thì khó khăn về nguồn vốn mới được khơi thông.

Một số ít doanh nghiệp đã sẵn sàng để tiếp cận với nguồn vốn nhưng gặp khó khăn do lãi suất ở ngưỡng cao mặc dù đã được điều chỉnh giảm trong thời gian qua.

Còn lại là các doanh nghiệp thậm chí chưa đủ điều kiện để có thể vượt qua vòng thẩm định hồ sơ để tiếp cận nguồn vốn do vẫn còn tồn nhiều khoản nợ đọng. VARs cho rằng, khó khăn về vốn vẫn rất nan giải đối với doanh nghiệp. 

Điểm sáng hiếm hoi về tiếp cận vốn là việc huy động vốn từ trái phiếu đã bắt đầu có dấu hiệu phục hồi sau khi Nghị định số 08/NĐ-CP và một số động thái từ phía Ngân hàng nhà nước được ban hành.

Nhóm ngành bất động sản xếp vị trí thứ hai trong tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận trong 7 tháng đầu năm 2023 với 26.055 tỷ đồng. Nhiều doanh nghiệp đã đàm phán thành công với các chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ. 

Tuy nhiên, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Về cơ bản vẫn là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác. Nếu các vấn đề của thị trường không được giải quyết triệt để, doanh nghiệp sẽ khó có thể tiếp cận cũng như hấp thụ nguồn vốn mới.

Doanh nghiệp vẫn ngập trong khó khăn

Trước những điểm nghẽn của thị trường chưa được giải quyết, báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chỉ ra rằng, các doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. 

Một nửa số doanh nghiệp cho biết họ gặp khó khăn lớn nhất về giao dịch, tiếp đến là khó khăn về pháp lý đất đai 21%; vốn, thị trường trái phiếu, tín dụng 22%.

Hoạt động đầu tư, phát triển dự án không được triển khai đúng định hướng, đúng thực chất nhu cầu của thị trường dẫn đến hai thái cực. Nguồn cung các sản phẩm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội khan hiếm, trong khi đó, các sản phẩm đầu tư, đầu cơ lại đang dư thừa. 

"Sản phẩm “cần không có, có không cần” dẫn đến tồn kho hàng hoá và ảnh hưởng nghiêm trọng tới bài toán tài chính của doanh nghiệp," VARs nêu trong báo cáo.

Về thông tin, các thông tin quy định hướng dẫn hành lang pháp lý đối với thị trường chậm trễ, chồng chéo, không nhất quán cũng là trở ngại lớn. Ví dụ, những thay đổi quy định về thời hạn sở hữu cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, quy định đủ điều kiện vay vốn của nhà đầu tư... chưa rõ ràng khiến thị trường lúng túng.

Về giao dịch, tâm lý các nhà đầu tư bất động sản vẫn chưa sẵn sàng vào thị trường. Đa phần nhà đầu tư chưa bán được hàng cũ dẫn đến không quay vòng được vốn. Thanh khoản trên thị trường chủ yếu là phân khúc nhà vừa túi tiền, những khách hàng tầm trung vẫn đứng ngoài cuộc.

Về pháp luật về đất đai, việc xác định giá đất, thủ tục xin miễn tiền sử dụng đất (khi phát triển dự án nhà ở xã hội) còn nhiều khó khăn, dẫn tới nhiều doanh nghiệp giậm chân tại chỗ, thậm chí chấp nhận “từ bỏ” ưu đãi được “miễn tiền sử dụng đất” khi thực hiện các dự án nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó là khó khăn về nguồn vốn của doanh nghiệp. Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, doanh nghiệp không bán được hàng, các khó khăn trong vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng vẫn chưa được tháo gỡ, lãi suất cho vay vẫn cao, áp lực đáo nợ trái phiếu vẫn còn nan giải, dẫn đến doanh nghiệp không có dòng tiền để tiếp tục duy trì hoạt động và phát triển dự án.

Theo VARs, số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể tiếp tục xu hướng tăng là minh chứng rõ nhất về việc họ vẫn đang phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức.

Dữ liệu từ khảo sát của VARS với các hội viện cho thấy, có tới 20% sàn giao dịch đối diện nguy cơ giải thể, phá sản, 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt . Phần còn lại, các doanh nghiệp có khả năng chống đỡ, nhưng sức chống chịu không cao. 

Có tới 25% doanh nghiệp chỉ có thể trụ được tới hết quý III/2023. Nếu tình hình khó khăn của thị trường tiếp tục duy trì đến hết năm 2023, số lượng doanh nghiệp có nguy cơ phá sản sẽ còn tăng cao hơn nữa, VARs nhận định.