Doanh nghiệp bất động sản nên phòng thủ, không nên tấn công

Theo ông Nam, từ cuối năm 2018, thị trường bất động sản Việt Nam đã xuất hiện nhiều yếu tố cho thấy sự trầm lắng. Tình hình phát triển của thị trường sáu tháng đầu năm 2019 vẫn khả quan nhưng so với cùng kỳ 2018 đã có sự giảm sút và đang đứng trước những thách thức, khó khăn rất lớn.

Trong đó, những vướng mắc về quy hoạch đất đai, thủ tục phê duyệt dự án được siết chặt là hai yếu tố quan trọng tác động lớn đến thị trường. Bên cạnh đó, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung và các điểm nóng ở Trung Đông cũng là yếu tố ảnh hưởng nhiều đến tăng trưởng kinh tế.

Về vấn đề thủ tục hành chính, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc GP Invest cũng cho rằng, các doanh nghiệp như GP Invest đang gặp khó khăn về những thay đổi trong chính sách, đặc biệt là về luật pháp, hành lang pháp lý.

"Chúng tôi đã từng vấp phải dự án mà do khái niệm Luật Đất đai 2014 thay đổi, các cơ quan hành pháp thay đổi về quy trình, khái niệm khiến dự án có thủ tục hành chính xong rồi mà giờ thay đổi coi như làm lại từ con số 0. Các thủ tục hành chính hiện nay đang rối như một mớ bòng bong, làm doanh nghiệp rất mệt mỏi", ông Hiệp chia sẻ.

Bên cạnh đó là những khó khăn về việc thiếu nguồn cung trên thị trường, theo ông Hiệp, Hà Nội trong sáu tháng đầu năm chỉ phê duyệt sáu dự án trong khi thành phố hiện có tới 10 triệu dân. Điều này cho thấy sự căng thẳng rất lớn, thị trường bất động sản hiện nay đang có nhiều phức tạp, khó khăn.

Còn theo chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa, thị trường bất động sản giai đoạn 2018 - 2019 bắt đầu cân bằng nhưng sau năm 2019, cầu đang có dấu hiệu tăng hơn cung. Trong giai đoạn này, cần hết sức cảnh giác trước tình trạng bong bóng bất động sản, “giá lên bao nhiêu cũng không bán”, “giá lên cao không bán dù có cung”.

Bên cạnh đó, thời gian tới và thậm chí là hiện nay, các doanh nghiệp đang và sẽ phải đối mặt với những khó khăn như tín dụng thắt chặt, luật lệ khắt khe hơn, chậm giải ngân đầu tư công. Đây là những tín hiệu bất lợi cho các doanh nghiệp thiếu vốn, gặp vướng mắc pháp lý.

Trong bối cảnh kinh tế số phát triển mạnh mẽ cũng đặt ra những lo ngại cho doanh nghiệp Việt, nhất là khi các doanh nghiệp lớn trên thế giới “nhảy” vào thị trường Việt Nam. Họ chờ doanh nghiệp Việt gặp khó khăn, khó “sống” sẽ tiến hành thâu tóm. Hoặc họ chờ bong bóng bất động sản “nổ tung” để chớp lấy cơ hội.

Sáu thông điệp dành cho các doanh nghiệp bất động sản

Trước bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản đang gặp không ít khó khăn và thị trường đã ghi nhận sự sụt giảm về nguồn cung, ông Nam cho rằng, các doanh nghiệp nên hoạch định các chiến lược phát triển lâu dài. Đây là giai đoạn các doanh nghiệp nên "phòng thủ", không phải giai đoạn "tiến công xông lên".

Tại Hội nghị gặp mặt hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam năm 2019 tổ chức cuối tuần qua, ông Nam gửi sáu thông điệp tới các doanh nghiệp bất động sản.

Thứ nhất, cơ cấu dân số Việt Nam là nguồn cầu chính và bền vững của thị trường nhà ở do xuất phát từ nhu cầu mua để ở thực. Với việc trở thành quốc gia đông dân thứ 15 thế giới, đứng thứ ba khu vực Đông Nam Á, nhu cầu về nhà ở tại các đô thị đang gia tăng mạnh mẽ.

Do đó, ông Nam dự báo thị trường tiếp tục phải đối mặt với nguy cơ thiếu hàng ở thời điểm cuối năm 2019 và trong trung hạn, 2020 - 2022.

Thứ hai, thị trường bất động sản thời gian gần đây tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương. Thậm chí phân lô, bán nền trên diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý.

Ông Nam đề nghị UBND các tỉnh, thành phố cần có biện pháp ngăn chặn và xử lý nghiêm đối với các chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, phân lô bán nền trái quy định pháp luật.

Thứ ba, trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản tạo ra những khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn, ông Nam cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản cần phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác.

Trong đó, có thể kể đến việc tự nâng cao năng lực tài chính, tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực, đảm bảo hiệu quả kinh doanh, minh bạch trong quản trị doanh nghiệp; chuyển đổi thành công ty cổ phần đủ điều kiện niêm yết để có thể huy động nguồn vốn trên thị trường chứng khoán.

Thứ tư, điểm sáng thị trường trong trung và dài hạn chính là phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và bất động sản công nghiệp đón làn sóng đầu tư mới. Xu hướng đầu tư vào phân khúc này nên nhằm vào tầng lớp trung lưu đang phát triển rất nhanh.

Trong trung hạn hạn, với trên 20 triệu khách quốc tế tới Việt Nam mỗi năm có thời gian nghỉ trung bình từ 5 - 7 ngày cho mỗi kỳ nghỉ và khách du lịch trong nước khoảng 85 triệu người có thời gian nghỉ từ 3 - 4 ngày, Việt Nam cần thêm hàng chục ngàn phòng khách sạn cao cấp.

Thứ năm, để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển trong thời gian tới, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ và các bộ, ngành tiếp tục hoàn thiện thể chế pháp luật, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, cải cách thủ tục hành chính, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong quá trình đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Cuối cùng, ông Nam nhấn mạnh, thị trường bất động sản về trung và dài hạn sẽ rất tốt. Tốc độ đô thị hoá còn độ mở rất lớn. Theo tính toán, trung bình mỗi năm có 1 triệu người chuyển từ khu vực nông thôn sang các khu đô thị. 

Mặt khác, sự suy giảm trên thị trường bất động sản hiện nay khác cuộc khủng hoảng năm 2010. Thời điểm đó, khủng hoảng bất động sản do hàng hoá dư thừa mà không có người mua, trong khi tiền đổ vào bất động sản nhiều, còn hiện nay, sức mua của người dân rất tốt. Tâm lý người dân vẫn thích dành dụm mua nhà.

Điều quan trọng là các doanh nghiệp cần cung ứng được những sản phẩm có chất lượng ra thị trường. Thị trường bất động sản hiện nay đòi hỏi doanh nghiệp cần làm ăn chân chính, chuyên nghiệp hơn, nghiêm túc chấp hành pháp luật, ông Nam nhấn mạnh.