Hệ lụy từ giá đất tăng đột biến trong các cuộc đấu giá

Đất trúng đấu giá cao đột biến

Phiên đấu giá đất tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, Hà Nội, kết thúc rạng sáng nay sau 18 giờ với 19 lô đất được bán thành công. Mức giá trúng cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m2, gấp 30 lần so với giá khởi điểm, trong khi lô thấp nhất cũng tới 91,3 triệu đồng/m2, cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm.

Mức trúng đấu giá này cao gấp 2 - 3 lần khoảng giá phổ biến trên thị trường, bởi theo PropertyGuru Việt Nam, giá rao bán phổ biến đất nền ở xã này trong quý vừa qua khoảng 43 triệu đồng/m2 sau khi đã tăng hơn 48% trong vòng một năm qua.

Hiện tượng giá đất tăng đột biến này không chỉ xuất hiện tại Hoài Đức, mà còn ở huyện Thanh Oai, nơi giá đất trúng đấu giá một tuần trước đó dao động từ 63 đến 100 triệu đồng/m2, cao hơn gấp 2,3 đến 3,7 lần so với giá phổ biến trên thị trường.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Property Guru khu vực miền Nam lo ngại những hệ luỵ xấu với thị trường bất động sản và sự phát triển kinh tế của các địa phương do giá đất bị đẩy lên cao đột biến trong các cuộc đấu giá.

Ông Tuấn lập luận, mức giá trúng đấu giá cao sẽ đẩy giá đất chung tại các khu vực lân cận tăng theo, tạo ra một mặt bằng giá mới và khó kiểm soát. Người dân sở hữu đất tại các khu vực này có xu hướng tăng giá bán để theo kịp thị trường, khiến giá bất động sản địa phương tiếp tục leo thang.

Giá đất cao bất thường cũng có thể dẫn đến tình trạng đầu cơ đất đai, khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm lời từ việc giá tiếp tục tăng. Điều này có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng trong đất đai thay vì được sử dụng cho các hoạt động kinh tế khác, dẫn đến rủi ro cho các nhà đầu tư nếu giá đất không tăng như kỳ vọng.

Ông Tuấn dẫn chứng, nhu cầu tìm kiếm đất nền toàn quốc trong quý II đã tăng 33% so với quý trước, trong đó Hà Nội chứng kiến lượng quan tâm tăng tới 75%.

Mức độ quan tâm và giá tăng ở vùng ven Hà Nội nhờ yếu tố quy hoạch và hoạt động đấu giá​. Cụ thể, nửa đầu năm 2024, đất nền ở Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai ghi nhận lượt tìm kiếm tăng từ 48 - 104%, kéo theo giá rao bán đất nền tại các huyện ngoại thành này tăng từ 4 - 24% so với nửa cuối năm ngoái.

Tuy nhiên, đây chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực và ông Tuấn cảnh báo các nhà đầu tư cần hết sức thận trọng.

Ngoài ra, ông Tuấn cũng chỉ ra nguy cơ giá đất tăng mạnh cũng làm giảm tính cạnh tranh của các địa phương trong việc thu hút đầu tư vào các dự án kinh doanh, sản xuất.

Chi phí đất cao sẽ đẩy chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng, gây ảnh hưởng xấu đến hoạt động kinh doanh và phát triển kinh tế. Trước mắt, giá đất cao sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới trở nên đắt đỏ hơn.

Liệu có thổi giá bất thường?

Mặc dù giá đất tăng đột biến trong hai cuộc đấu giá nhưng đứng ở góc độ pháp lý, chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh lại coi đây là "hiện tượng kinh tế bình thường" hơn là hành vi “thổi giá đất”.

Ông Đỉnh lập lập, giá cả do yếu tố cung cầu của thị trường quyết định và việc nhiều khách hàng, nhà đầu tư tham gia đấu giá đất đã khiến nguồn cầu tăng đột biến, tất yếu sẽ dẫn đến giá tăng.

Vị chuyên gia cho rằng hiện tượng này dễ dự báo trước bời phân khúc căn hộ chung cư ở Hà Nội đã tăng giá mạnh từ đầu năm, tạo mặt bằng giá mới rất cao, khiến nhiều nhà đầu tư tìm đến sản phẩm đất đấu giá với pháp lý “sạch” để xuống tiền.

Bên cạnh đó, nỗi lo giá đất tăng cao sau khi Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan có hiệu lực từ ngày 1/8 khiến người dân đổ xô đi đấu giá.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng “siết” phương thức phân lô, bán nền, dẫn đến nguy cơ khan hiếm đất nền, giới đầu tư muốn nhanh chân tìm kiếm các lô đất nền để găm giữ.

Một nguyên nhân quan trọng nữa được ông Đỉnh chỉ ra là, điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với những thửa đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật là giá theo bảng giá đất.

Do bảng giá đất hiện nay tương đối thấp so với giá giao dịch trên thị trường nên giá khởi điểm để tổ chức đấu giá rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn với người dân. Nhiều người cảm thấy cơ hội “thắng lớn” nếu trúng đấu giá.

Hơn nữa, tiền đặt trước để tham gia đấu giá tương đương 20% giá khởi điểm, khiến người dân đăng ký ồ ạt. Tại phiên đấu giá, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao với kỳ vọng có thể bán lại thu lợi và sẵn sàng chấp nhận mất tiền đặt trước nếu không bán thành công.

Nguyên nhân của thực trạng này theo ông Đỉnh là do chế tài đối với việc bỏ cọc vẫn chưa đủ sức răn đe.

Việc quản lý và điều tiết thị trường đất đai trở nên cần thiết hơn bao giờ hết và ông Đỉnh cho rằng cơ quan quản lý cần phải có các biện pháp mạnh tay, kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm trong các cuộc đấu giá đất, đồng thời cần có các quy định pháp lý cụ thể hơn để ngăn chặn tình trạng này.

Vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), có hiệu lực từ tháng 1/2025, trong đó đã bổ sung các chế tài để xử lý vi phạm đối với người tham gia đấu giá.

Theo đó, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá có hành vi vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến phải hủy kết quả đấu giá có thể bị cấm tham gia đấu giá trong thời hạn từ sáu tháng đến năm năm.

Như vậy, thời gian tới, pháp luật sẽ có quy định để xử lý với người đấu giá rồi bỏ cọc. Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện tại, vẫn chưa ghi nhận trường hợp bỏ cọc nào của những người trúng đấu giá tại hai phiên đấu giá tại Hà Nội gây xôn xao dư luận cả nước trong một tuần qua.