Hết thời mua chung bất động sản

Nắm bắt tâm lý của các nhà đầu tư không có đủ tiềm lực tài chính để sẵn sàng bỏ ra một khoản tiền lớn để đầu tư bất động sản, 2 - 3 năm gần đây, thị trường đã xuất hiện ngày càng nhiều các doanh nghiệp phát triển ứng dụng mua chung bất động sản. 

Theo đó, khi chỉ cần số vốn từ vài triệu đồng, nhà đầu tư đã có thể góp vốn đầu tư một sản phẩm bất động sản nhiều tỷ đồng với mức cam kết lợi nhuận hàng năm hấp dẫn từ chủ đầu tư. 

Chẳng hạn, Sunshine Group đã từng triển khai mô hình mua chung sản phẩm bất động sản của Sunshine Homes. Với số vốn từ 1 triệu đồng, nhà đầu tư có thể đầu tư các dự án bất động sản của doanh nghiệp với lợi suất cam kết cho các khách hàng đầu tư là 11%/năm.

Cengroup cũng một thời làm mưa làm gió trên thị trường mua chung bất động sản vài năm trước đây với việc công bố nền tảng công nghệ đầu tư chung Revex. Nền tảng này cho phép đầu tư bất động sản chỉ từ 1 triệu đồng tuỳ vào năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Gần đây, tại khu vực phía Nam, Moonka cũng triển khai hoạt động mua chung trên nền tảng công nghệ mã hóa. Đây là mô hình ứng dụng công nghệ blockchain để mã hoá bất động sản thành tài sản số. Mỗi bất động sản trên nền tảng Moonka sẽ được chia làm 100, 1000 phần hoặc nhiều hơn nữa, tùy thuộc vào giá trị. Nhà đầu tư có thể mua 1 hoặc nhiều phần để cùng sở hữu và chia lợi nhuận.

Hay như Houze Invest thuộc Houze Group vừa qua cũng đã gọi vốn theo hình thức mua chung bất động sản nhiều căn hộ Astral City - Tháp Gemini ở tỉnh Bình Dương với số vốn chỉ từ 1 triệu đồng, lợi nhuận đầu tư được dự kiến khoảng 10 - 11%/năm.

Sau thời gian dài nở rộ, hiệu quả của các ứng dụng mua chung bất động sản trên thị trường vẫn còn là câu hỏi lớn. Thực tế cho thấy, nhiều nền tảng đã thực sự biến mất trên thị trường đơn cử như ứng dụng mua chung của Sunshine hay Revex của Cengroup. Website của nền tảng công nghệ đầu tư chung bất động sản của đơn vị này đã dừng hoạt động từ lâu, cùng với đó là sự biến mất trên truyền thông và các nhà đầu tư.

Trước đó, nền tảng RealStake cũng hướng đến việc phát triển mô hình đầu tư chung bất động sản với số tiền từ 20 triệu đồng. Nhà đầu tư có thể mua một hoặc nhiều phần của dự án. Sau một thời gian căn hộ tăng giá và bán đi thì sẽ chia lợi nhuận về cho các nhà đầu tư theo tỉ lệ họ đã tham gia. 

Được biết, mức cam kết lợi nhuận tối tiếu của RealStake đối với nhà đầu tư khoảng từ 6 - 9%/năm, phụ thuộc vào từng dự án nhất định. Song đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản hiện chỉ còn các thông tin về việc ứng dụng này lừa đảo khách hàng!

Một số hoạt hoạt động đầu tư chung do các doanh nghiệp khác triển khai hiện cũng chỉ đạt kết quả rất khiêm tốn. Chia sẻ trên báo chí trước đó, ông Phạm Lâm, nhà sáng lập Houze Group cho biết, doanh nghiệp đã triển khai hình thức mua chung bất động sản thông qua nền tảng Houze Invest được gần 2 năm, đến nay Houze Invest đã có 9 sản phẩm bất động sản được nhà đầu tư tham gia với tổng giá trị hơn 21 tỷ đồng.

Hay như Moonka, với việc vốn cho 3 dự án bất động sản tại Cần Giờ (TP.HCM) và Bảo Lộc, Bảo Lâm (Lâm Đồng). Mỗi dự án đều có thời gian đầu tư 6 tháng, với mức lợi nhuận kỳ vọng 15 - 18%. Kết quả là, mới chỉ kêu gọi thành công gần 30 nhà đầu tư tham gia.

Rủi ro tiềm ẩn

Theo nhận định từ Savills Việt Nam, không phải ngẫu nhiên, hàng loạt các chủ đầu tư bất động sản đều phát triển các ứng dụng mua chung cho nhà đầu tư. Những lợi ích của việc mã hóa, chia nhỏ bất động sản là không thể phủ nhận. 

Về bản chất, bất động sản là tài sản có có tính thanh khoản thấp. Do đó, lợi ích chính của mã hóa là khả năng làm tăng tính thanh khoản cho thị trường này.

Việc mã hóa cho phép người mua và bán bất động sản theo tỷ lệ phần trăm nhỏ, từ đó rút ngắn thời gian tìm người mua tiềm năng do giá trị đầu tư thấp. Ngoài ra, mã hoá, mua chung bất động sản cũng giúp tăng cường khả năng tiếp cận và mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư với nền tảng tài chính khác nhau.

Tuy nhiên, đơn vị này cho rằng, mặc dù mua chung bất động sản cho thấy nhiều lợi ích nhưng việc không ít dự án thất bại đang cho thấy nó tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các khách hàng, nhà đầu tư.

Rủi ro thứ nhất là việc chuyển đổi từ bất động sản mua chung về giá trị thực tế. Hiểu một cách đơn giản, người sở hữu bất động sản mua chung gần như không thể đổi lấy tài sản thực như mua các bất động sản thông thường. 

Thứ hai là rủi ro về thanh khoản, các danh mục bất động sản mua chung thường có tính thanh khoản thấp hơn và mất nhiều thời gian để bán lại hơn so với các bất động sản thông thường.

Thứ ba là rủi ro pháp lý, tại Việt Nam, hình thức đầu tư này chưa được pháp luật công nhận. Do đó, khi có xảy ra tranh chấp giữa khách hàng và doanh nghiệp, quyền lợi của khách hàng sẽ không được pháp luật bảo vệ. 

Mặt khác, cũng giống như condotel, mức cam kết lợi nhuận của các đơn vị sở hữu ứng dụng mua chung với khách hàng chỉ dựa trên hợp đồng dân sự, doanh nghiệp có thể trả hoặc không. Pháp luật hiện chưa có quy định cụ thể về vấn đề này.

Các thông tin về sản phẩm đầu tư cũng không được công khai minh bạch tới khách hàng và được quản lý bởi cơ quan quản lý nhà nước giống như doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán công khai, minh bạch thông tin.

Thứ tư là rủi ro về cơ sở hạ tầng, khả năng xảy ra sự cố trong cơ sở hạ tầng của các nền tảng. Theo Savills, điều này thường bao gồm các rủi ro liên quan đến công nghệ mà các nền tảng được phát triển trên đó. Hiện tại Việt Nam, mỗi doanh nghiệp đều tự phát triển một ứng dụng mua chung bất động như một kênh huy động vốn riêng của họ. Do đó, khi xảy ra sự cố về ứng dụng sẽ gây rủi ro rất lớn cho nhà đầu tư.