Nở rộ xu hướng mới trong đầu tư nhà ở cộng sinh với thương mại

Nhà phố thương mại đắt giá

Nhờ khả năng kết hợp chức năng ở và kinh doanh trong cùng một ngôi nhà nên nhà phố thương mại ngày càng đắt giá theo cả nghĩa đen và nghĩa bóng. 

Ở cùng một vị trí nhưng nhà phố thương mại thường có giá bán đắt hơn vài chục phần trăm so với biệt thự hoặc nhà liền kề. Chẳng hạn, tại một dự án ở Tây Hồ Tây (Hà Nội), giá nhà phố thương mại giao dịch trên thị trường thứ cấp đã lên tới 250-270 triệu đồng/m2, trong khi nhà liền kề chỉ khoảng 150-200 triệu đồng/m2. 

Dự án khu đô thị The Manor Central Park tại quận Hoàng Mai cũng đang chào bán những căn nhà phố thương mại với giá cao ngất ngưởng. Hiện nay, một căn nhà có diện tích đất 75m2, xây bốn tầng và một tầng hầm, được chào bán với giá từ 16 tỷ đồng. Trong khi đó, một căn nhà liền kề có diện tích đất 99m2 được rao bán từ 18 tỷ đồng. 

Ở mức giá thấp hơn, dự án Imperia Garden trên đường Nguyễn Huy Tưởng đang chào bán những căn biệt thự cuối cùng với giá từ 109 triệu đồng/m2 đất (chưa bao gồm chi phí xây dựng và thuế VAT). Mỗi căn có diện tích đất từ 164m2. 

Trước đó, một số dự án như Times City Park Hill, Vinhomes Gardenia tại Hà Nội hay Phú Mỹ Hưng ở TP. HCM đều chào bán một số lượng hạn chế những căn nhà phố thương mại với giá cao nhưng đều nhanh chóng bán hết. Thậm chí, khách hàng phải bốc thăm may mắn mới có cơ hội mua được. 

Nhà phố thương mại cũng là phân khúc có đà tăng giá mạnh nhất trong thời gian gần đây. Theo dữ liệu quý I năm nay của công ty tư vấn CBRE, giá nhà phố thương mại tại TP. HCM đã tăng 261% so với cùng kỳ năm trước, trong khi biệt thự và nhà liền kề chỉ tăng 35-37%. 

Ban đầu, nhà phố thương mại được giới thiệu như mô hình kết hợp giữa chức năng để ở và kinh doanh, trong đó, chủ sở hữu cho thuê mặt bằng hoặc tự kinh doanh tạp hoá, nhà hàng, quán cafe, spa... để phục vụ cư dân trong một khu đô thị hoặc khu vực lân cận. 

Nhưng gần đây bắt đầu xuất hiện thêm nhiều xu hướng mới, trong đó có những dự án phát triển nhà phố thương mại chuyên phục vụ khách du lịch, hoặc nhà phố thương mại gắn với sự kiện và lễ hội để thu hút khách mua sắm và giải trí hoặc một khu phức hợp nhà ở gắn liền với chức năng chăm sóc sức khoẻ và khám chữa bệnh. 

Chẳng hạn, dự án Mon Bay tại Hạ Long mới đây tự giới thiệu như một bất động sản lễ hội. Với lợi thế toạ lạc tại vị trí kim cương trên con đường bao biển Trần Quốc Nghiễn và đối diện Quảng trường 30/10 - nơi tổ chức nhiều sự kiện chính trị - văn hoá quan trọng của Quảng Ninh, Mon Bay còn tiên phong tổ chức các lễ hội như "Ngày hội ẩm thực và văn hoá châu Á" và "Lễ hội âm nhạc điện tử EDM".

Chủ đầu tư cho biết, những lễ hội do Mon Bay phát triển dự kiến sẽ thu hút hàng triệu lượt khách du lịch nội địa và quốc tế đến đây mỗi năm, từ đó, khách hàng có thể mua nhà liền kề hoặc nhà phố thương mại tại dự án này để vừa có thể để ở, tự kinh doanh hoặc cho thuê làm khách sạn mini, nhà hàng, spa, cửa hàng thời trang.

Một mô hình bất động sản khác vừa mới manh nha xuất hiện nhưng ngay lập tức thu hút nhà đầu tư là bất động sản y tế. Nhà phát triển dự án DRH Holdings chuẩn bị giới thiệu ra thị trường khu phức hợp thương mại và dịch vụ y tế Symbio Garden với quy mô 139 căn nhà nằm đối diện Bệnh viện Ung bướu cơ sở 2 đang được xây dựng tại Quận 9, TP. HCM.

Theo ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc DRH Holdings, dự án Symbio Garden được phát triển như một khu dịch vụ hậu cần cho Bệnh viện Ung bướu cơ sở 2, trong đó, bác sỹ, dược sỹ và nhà đầu tư có thể mua nhà để tự kinh doanh hoặc cho thuê làm phòng khám, nhà thuốc, trung tâm phục hồi sức khoẻ, nhà hàng, khách sạn mini. Đây là mô hình được phát triển thành công ở Thuỵ Điển và đang được nhiều nhà đầu tư sành sỏi ở TP. HCM săn lùng. 

Hàng hiếm

Lý giải nguyên nhân khiến bất động sản thương mại luôn được nhà đầu tư lẫn khách hàng ở thực quan tâm, nhiều chuyên gia cho rằng, các dòng sản phẩm này thường sở hữu vị trí đắc địa, ở khu vực đông dân cư, cùng với đó là khả năng sinh lợi lớn từ kinh doanh thương mại.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam, đối với loại hình sản phẩm nhà phố thương mại, khả năng cho thuê để kinh doanh đi kèm với yếu tố sinh lời chính là yếu tố quan trọng khiến các đầu tư xuống tiền.

Hầu hết các dự án đều được đặt tại các vị trí dân cư sẵn có, quy mô dân số trong và xung quanh dự án cao đến từ hạng mục chung cư hay nhà dân xung quanh. Do đó, các sản phẩm này luôn có lợi thế rất lớn về tiếp cận khách hàng, giúp tăng giá trị của bất động sản, bà An cho hay.

Mặt khác, số lượng các dự án có phân khúc nhà phố thương mại không nhiều; chỉ tập trung ở các dự án có hạ tầng đồng bộ, được xây dựng bởi các chủ đầu tư tiềm lực.

Đây được coi là “hàng hiếm”, luôn có nguồn cung ít hơn hẳn so với nhu cầu khách hàng. Tại các dự án khu đô thị, shophouse đều chỉ chiếm từ 1 - 3% tổng số lượng sản phẩm. Do đó, các dự án mở bán đều ghi nhận thanh khoản cao, thậm chí có dự án cháy hàng trước thời điểm mở bán.

Tương tự đối với các bất động sản y tế, mặc dù có tiềm năng mang lại lợi nhuận khủng từ cho thuê và khả năng tăng giá vượt trội nhưng ít có cơ hội cho nhà đầu tư vì nguồn cung kham hiếm. Hầu hết tất cả các bệnh viện lớn hiện nay đều nằm ở những khu dân cư đã hình thành từ lâu, quỹ đất khu vực lân cận không còn để phát triển các dự án bất động sản phục vụ bệnh viện.

Bên cạnh đó, mặc dù giá trị cao nhưng nhà đất ở khu vực xung quanh bệnh viện lớn hiện nay đều chật chội, xuống cấp, không đáp ứng được nhu cầu khám chữa bệnh cao cấp. Những bất động sản lân cận bệnh viện có pháp lý rõ ràng, có quy mô đủ lớn với diện tích đất từ 80 - 100m2 không có nhiều, hoặc nếu có thì giá cao tới 18 - 20 tỷ nên hạn chế khả năng thanh khoản.

Những bất động sản đối diện cổng bệnh viện luôn có giá trị cao hơn 30 - 40% so với mặt bằng giá trong khu vực gần bệnh viện và cự ly từ cổng bệnh viện di chuyển ra xa thì mức giá cũng giảm dần.