Quá thiếu căn hộ dưới 2 tỷ đồng

Thị trường bất động sản đang đi về ba tháng cuối năm thường rất sôi động, thường định hình cho xu hướng năm sau. Ở TP.HCM, các sức mua phân khúc địa ốcđang diễn ra như thế nào?

Lệch pha cung cầu, lệch pha tín dụng

Thị trường quý IV cuối năm 2017 và đầu năm 2018 vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng đã có dấu hiệu chững lại. Dấu hiệu chững lại này là về giao dịch, về giá và tiềm ẩm rủi ro bên trong nội tại của thị trường.

Cụ thể, rủi ro trước hết là lệch pha cung - cầu xét trên tổng thể thị trường. Đáng ngại nhất là lệch pha về BĐS cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng và BĐS nghỉ dưỡng cao cấp do các nhà đầu tư tập trung xây dựng quá nhiều. Rất ít những dự án vừa túi tiền cho người thu nhập trung bình được các chủ đầu tư tung ra thị trường, nhất là loại căn hộ 1-2 phòng ngủ có giá 2 tỷ đồng trở xuống.

Dòng tiền và tín dụng của ngân hàng trong BĐS đang có xu hướng tập trung vào một số tập đoàn lớn đầu tư vào phân khúc bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng mà không đến đông đảo những người cần có một căn hộ nhỏ để ở. Nhiều tập đoàn công bố xây dựng những dự án căn hộ giá rẻ nhưng chưa triển khai.

Có hiện tượng một số chủ đầu tư làm chiêu trò

Dù sao, trải qua 9 tháng đầu năm, thị trường tuy có biến động, song vẫn thể hiện xu hướng phát triển ổn định. Đáng chú ý, về những tháng cuối năm 2017 là thời gian bùng phát căn hộ siêu sang tọa lạc tại những vị trí như trung tâm thành phố, Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm. Phân khúc này chiếm 3% thị phần. Đặc biệt, sẽ có những căn hộ giá 7.000 - 10.000 USD/m2.

Khó khăn của thị trường vẫn nằm ở phân khúc này, bán ra chậm, đặc biệt đối với các dự án ba phòng ngủ trở lên. Mặc dù về giá, chủ đầu tư hiện nay vẫn cố gắng giữ giá, thậm chí làm giá nên có những dự án tăng nhưng về tổng thể mặt bằng giá trên thị trường không tăng.

Khác với những năm 2010- 2011, những dự án BĐS cao cấp hiện nay, tuy không còn tình trạng các chủ đầu tư xây dựng một cách tràn lan mà được chọn lọc ở những địa điểm nhất định, có những tiện ích… Tuy nhiên, để bán được, nhiều dự án cao cấp hiện nay đang cơ cấu lại sản phẩm để tỷ lệ căn hộ một phòng ngủ, hai phòng ngủ chiếm tỷ lệ nhiều hơn trong toàn bộ căn hộ dự án. Đang có hiện tượng một số chủ đầu tư làm chiêu trò, về mặt marketing là bán rồi nhưng thực chất là chưa bán.

Chủ đầu tư hiện nay vẫn cố gắng giữ giá, thậm chí làm giá nên có những dự án tăng nhưng về tổng thể mặt bằng giá trên thị trường không tăng.

Condotel có nguy cơ thừa nguồn cung

Đánh giá về tiềm năng của thị trường BĐS những tháng cuối năm 2017, nhìn chung các chuyên gia đều nhận định đây vẫn là kênh thu hút nhà đầu tư cá nhân, nhưng thị trường sẽ có sự phân hóa đi vào sự lựa chọn dựa trên nhu cầu, uy tín và năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Nói chung thị trường BĐS cuối năm cho đến tết Mậu Tuất 2018 vẫn giữ được sự ổn định, vẫn nằm trong chu kỳ tăng trưởng nhưng nó có dấu hiệu chững lại.

Về triển vọng, sẽ có thêm 160.000 tỷ đồng xử lý nợ xấu theo nghị quyết Quốc hội. Từ nay đến năm 2020 sẽ có nguồn cung BĐS trở lại thị trường, sẽ giải quyết được những dự án đắp chiếu trong nhiều năm qua và tái khởi động được các dự án đó đưa sản phẩn ra thị trường.

Về sự phát triển quá nóng của thị trường condotel, theo tôi các nhà đầu tư không đủ năng lực cần thận trọng tham gia phân khúc này, vì đây là sân sân chơi mà những chủ đầu tư có năng lực thật sự mới làm được mà những thương hiệu này không nhiều ở Viêt Nam.

Điều đáng lo ngại trong việc phát triển quá nhiều condotel (54%) trong BĐS nghỉ dưỡng. Có những chủ đầu tư đã cộng vào phần cam kết lợi nhuật của mình vào giá bán ra, điều này đồng nghĩa các nhà đầu tư thứ cấp đã nhận về mình phần rủi ro lớn nhất trong khi chủ đầu tư đã có lợi nhuận của mình từu giá bán”.