Sân chơi chung cho nhà đầu tư bất động sản 'bơ vơ' trong thị trường khó nhằn

Nhà đầu tư bất động sản đang bơ vơ

Đang giữ vị trí Giám đốc Ban Kinh doanh Tập đoàn Bất động sản Hải Phát, tại sao ông vẫn muốn quy tụ các nhà đầu tư bất động sản cá nhân dưới '"mái nhà chung" là câu lạc bộ NAC do ông tự đứng ra thành lập và điều hành?

Ông Đỗ Quý Duy: Hơn 12 năm tham gia thị trường bất động sản, từng trải qua nhiều vị trí từ thấp đến cao trong các mô hình kinh doanh của ngành bất động sản, điều trùng hợp là tôi đều chỉ làm ở mảng “đầu ra” của thị trường.

Thị trường bất động sản có hai mảng là thị trường thứ cấp và sơ cấp. Phần thị trường sơ cấp tuy chiếm tỷ trọng nhỏ, là giao dịch giữa các doanh nghiệp với nhà đầu tư cá nhân nhưng nó lại có vai trò dẫn dắt thị trường thứ cấp.

Thực tế cho thấy, giá bất động sản trên thị trường sơ cấp luôn tăng và dẫn dắt thị trường. Với bối cảnh hiện nay, khi chi phí đầu tư, phát triển dự án bất động sản đang tăng mạnh do các vấn đề về thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, chi phí vật liệu xây dựng… giá bất động sản tại các dự án mới luôn luôn tăng trưởng.

Một ví dụ dễ nhận thấy nhất, với các chủ đầu tư lớn như trên thị trường khi triển khai dự án ở các địa phương, thanh khoản của dự án không chỉ tốt trên thị trường sơ cấp mà các giao dịch thứ cấp cũng rất sôi động. Kéo theo đó là sự tăng trưởng của giá đất xung quanh và định hình thị trường khu vực ở một mặt bằng giá mới.

Trong khi đó, giao dịch trên thị trường thứ cấp lại là giữa cá nhân với cá nhân. Hoạt động càng lâu trong thị trường sơ cấp, tôi nhận ra một điều rằng, dù luôn đi sau thị trường sơ cấp nhưng số đông nhà đầu tư vẫn hoạt động ở thị trường thứ cấp. Thị trường thứ cấp mới là nơi tập trung phần lớn các giao dịch và thể hiện rõ nhất “tính thị trường” của thị trường bất động sản.

Là người làm “đầu ra”, tôi luôn quan tâm đến “tính thị trường”. Khi nhu cầu đầu tư thứ cấp đang rất lớn, thị trường có nhu cầu ở đâu thì mình sẽ giải quyết mong muốn của nhà đầu tư ở đó.

Vậy theo ông, những khó khăn, vướng mắc của các nhà đầu tư bất động sản trên thị trường thứ cấp là gì?

Ông Đỗ Quý Duy: Vài năm trước, khi làm việc ở các chủ đầu tư và sàn giao dịch, tôi thường xuyên nhận được những câu hỏi của nhiều nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp mà chính tôi ở thời điểm đó cũng không thể trả lời hết được.

Sở dĩ như vậy bởi việc bắt tay vào thị trường thứ cấp thực sự rất khó khăn. Các nhà đầu tư đang rất thiếu những công cụ hỗ trợ cho họ.

Nếu như tại thị trường sơ cấp, chủ đầu tư là người đã bao sân rất nhiều các yếu tố cho khách hàng như pháp lý dự án, lực lượng thị trường, đòn bẩy tài chính… Nhà đầu tư có sự hậu thuẫn của chủ đầu tư nên gặp ít vấn đề hơn, thì tại thị trường thứ cấp, họ có quá nhiều vấn đề phải tự mình giải quyết.

Lần đầu tiên vào thị trường thứ cấp từ 7 – 8 năm trước, tôi đã thấy thị trường này có nhiều chuyện cần phải nghiên cứu, xem xét đến mức tôi không biết bắt đầu từ đâu. Khi đó, tôi rất mong muốn mình được học hỏi những người có kinh nghiệm để có thể bằng cách nhanh nhất, hiệu quả nhất, giúp tiết kiệm thời gian, tiền bạc.

Trong lúc tôi đang tìm kiếm cách để hỗ trợ chính bản thân mình, tôi cũng thấy rằng thị trường có rất nhiều người có nhu cầu như vậy, không phải nhà đầu tư nào cũng có đủ thông tin về cơ hội, có đủ mối quan hệ để kiểm tra tiềm năng, đủ vốn để xử lý cơ hội, đủ kỹ năng và kiến thức để chuyển hóa cơ hội đó thành lợi nhuận

Thị trường hiện nay đang có quá nhiều nhà đầu tư bơ vơ! Họ thiếu nhiều thứ trong những yếu tố trên và họ đang rất cần có những tổ chức giúp cho họ định hình việc đầu tư của mình được hiệu quả hơn.

Ở một thị trường bất động sản mà các nhà đầu tư cá nhân vốn quen với việc đầu tư nhỏ lẻ, ông có gặp khó khăn không khi thuyết phục họ vào Câu lạc bộ NAC?

Ông Đỗ Quý Duy: Tôi không gặp quá nhiều khó khăn bởi đây cũng là điều các nhà đầu tư hiện đang rất cần. Là người làm nghề lâu năm, tôi hiểu rất kỹ tâm lý của các nhà đầu tư. Hơn nữa, tôi cũng nhận được sự ủng hộ của hàng trăm nhà đầu tư hiện nay trong câu lạc bộ của chúng tôi.

Duy chỉ có một điều hơi khó khăn trong những ngày đầu là mọi người thường khá nghi ngờ về năng lực hoạt động của câu lạc bộ. Tôi nghĩ điều này là điều đương nhiên vì trên thị trường không có nhiều các mô hình cộng đồng chuyên nghiệp như chúng tôi hiện đang làm. 

Tuy nhiên, theo thời gian, chúng tôi đang dần chứng minh được hiệu quả hoạt động của mình trên thị trường bất động sản.

NAC có điểm khác biệt gì so với sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức tư vấn đầu tư?

Ông Đỗ Quý Duy: Khác biệt lớn của chúng tôi đó là tính thực chiến và văn hóa đội nhóm, chúng tôi xác định sẽ là đồng đội đi đường dài với nhau chứ không mang tính chất chộp giật ngắn hạn.

Giả sử, trường hợp nhà đầu muốn tìm kiếm cơ hội đầu tư ở một thị trường bất động sản nào đó, tất yếu họ sẽ tìm đến những thổ địa, môi giới bất động sản địa phương để tìm kiếm, tham khảo thông tin.

Tuy nhiên, với những môi giới, họ chỉ là người làm nhiệm vụ kết nối giữa người có nhu cầu mua và người bán bất động sản. Là người bán thông tin, nhưng bản chất của họ là môi giới, lợi ích của họ là thực hiện được giao dịch và nhận tiền hoa hồng. Môi giới không phải là người đang bỏ tiền mua bất động sản như nhà đầu tư, do đó, họ sẽ có góc nhìn khác.

Với đầu tư bất động sản, yếu tố thông tin là cực kỳ quan trọng.

Ông Đỗ Quý Duy

Nhà đầu tư khác môi giới là họ phải bỏ tiền mua bất động sản và phải trả giá, “lời ăn, lỗ chịu” với quyết định xuống tiền của mình. Chính vì vậy, trước mỗi quyết định xuống tiền, nhà đầu tư sẽ phải nghiên cứu, cân nhắc rất kỹ lưỡng. Đồng tiền họ đang ở đó, họ “sống chết” với khoản đầu tư đó.

Với đầu tư bất động sản, yếu tố thông tin là cực kỳ quan trọng. Yếu tố này được chia thành ba lớp. Lớp đầu tiên là thông tin đến từ các môi giới; lớp thứ hai là thông tin từ các nhà đầu tư lớn và các tổ chức chuyên nghiệp; tầng cao nhất liên quan đến các cơ quan quản lý nhà nước.

So với môi giới, rõ ràng khi nằm trong nhóm thứ hai, nhà đầu tư sẽ luôn cố gắng có được nhiều thông tin sâu về thị trường hơn. Có những nhà đầu tư chuyên nghiệp, họ am hiểu thị trường hơn môi giới rất nhiều.

Nếu nằm nhóm 3, thông tin còn “quý giá” hơn nữa, song không phải nhà đầu tư nào cũng tiếp cận được đến nguồn thông tin này đúng thời điểm.

Chính vì vậy, khi giao dịch trong thị trường thứ cấp, tôi thấy rằng, có được mạng lưới nhà đầu tư hỗ trợ lẫn nhau là vô cùng quan trọng, nó giúp chúng tôi có lợi thế về mặt thông tin để quyết định nhanh và chính xác, điều này ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả đầu tư. 

Chúng tôi sẽ có lợi thế rất lớn so với nhà đầu tư cá nhân khi chúng tôi là những nhà đầu tư thực chiến, thường xuyên chia sẻ với nhau để nâng cao năng lực, tương trợ lẫn nhau trong một kế hoạch đầu tư được tổ chức bài bản từ đầu trước khi vào thị trường.

Đó chính là việc CLB nhà đầu tư cá nhân NAC đang phát triển. Chúng tôi là cộng đồng của các nhà đầu tư. Chúng tôi vì mục đích chung của chính mình là cắt ngắn thời gian, giảm thiểu rủi ro và gia tăng lợi nhuận trong đầu tư bất động sản.

Sức mạnh cộng hưởng

Ngoài lợi thế nêu trên, các nhà đầu tư tham gia câu lạc bộ NAC sẽ được hưởng lợi gì, thưa ông?

Ông Đỗ Quý Duy: Các nhà đầu tư đi cùng nhau, đầu tư cùng nhau sẽ có lợi thế và "sức mạnh tăng thêm" hơn rất nhiều so với nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ.

Theo đó, một trong những tâm lý của nhà đầu tư là “buôn có bạn, bán có phường”. Những nhà đầu tư đi một mình sẽ không có bạn. Họ đầu tư “bị động” bằng cách xuống tiền mua và chờ đợi. Trong khi đó, những đội nhóm đầu tư chung sẽ “chủ động” được hoạt động mua bán và kiểm soát một khu vực thị trường.

Ví dụ, có 10 nhà đầu tư cùng nhau đến một thị trường tiềm năng, mỗi người mua một lô đất 2 tỷ đồng để tạo ra một giỏ hàng chung. Về pháp lý, mỗi lô đất sẽ đứng tên một nhà đầu tư nhưng giỏ hàng chung sẽ được câu lạc bộ nghiên cứu kỹ lưỡng và điều tiết việc kinh doanh theo từng giai đoạn

Trong quá trình bán lại các lô đất sẽ có những lô bán trước, lô bán sau dựa trên tình hình thị trường, nên lợi nhuận của từng lô là khác nhau. Có những lô đất để một năm lời được 50% nhưng cũng có những lô phải bán ngay chỉ lãi được 20 – 30%. Do đó, sau khi kết thúc chiến dịch đầu tư, nhóm đầu tư chung sẽ cộng lợi nhuận của các lô đất và chia đều cho nhà đầu tư theo tỷ lệ góp vốn.

Tính linh hoạt trong kinh doanh của nhóm đầu tư sẽ cao hơn nhiều so với đầu tư cá nhân. Chúng tôi lên kế hoạch rõ ràng về chiến lược đầu tư trước khi vào trận, lô nào bán ngắn hạn, lô nào bán trung hạn hoặc để dài hạn để hoạt động đầu tư giảm thiểu rủi và đạt hiệu quả cao nhất.

Như vậy, có vẻ như nhà đầu tư rất nhàn khi tham gia vào NAC?

Ông Đỗ Quý Duy: Không hẳn là như vậy!

Với các nhà đầu tư, khi họ đều đổ tiền vào bất động sản và có lợi ích ở đó, họ sẽ bằng mọi cách để đóng góp tất cả các giá trị, kiến thức, sự hiểu biết, quan hệ của mình để việc đầu tư đạt được lợi ích cao nhất, hay nói cách khác là sự hợp lực.

Mỗi nhà đầu tư đều tham gia chất xám, cùng nghiên cứu thị trường ngay từ đầu. Do đó, khi đã tính toán kỹ rồi thì rủi ro là rất thấp, ngay cả khi có sự sai lệch thì rủi ro cũng sẽ được giảm thiểu.

Theo dõi các hoạt động của NAC thời gian vừa qua, có thể thấy các nhóm đầu tư với sự dẫn dắt của ông đã khám phá, chinh phục rất nhiều thị trường bất động sản trên khắp mọi miền đất nước. Ông có cảm thấy vất vả không khi liên tục phải “vật lộn” với các thị trường và tìm kiếm cơ hội đầu tư như vậy?

Ông Đỗ Quý Duy: Điều đầu tiên, có lẽ là tôi coi cả Việt Nam là một thị trường.

Thứ hai, với tôi, bất động sản là đam mê, việc được đi nhiều nơi, tìm hiểu về bất động sản tại nhiều địa phương là việc làm mà tôi rất yêu thích.

Đi nhiều là điều kiện tiên quyết để hiểu, có cái nhìn thực tế về thị trường. Trong hoạt động đầu tư bất động sản, bao giờ cũng có các điểm để so sánh các khu vực với nhau. Do vậy, nếu không đi nhiều nơi, sẽ không thể biết được tiềm năng của các khu vực và đưa ra được quyết định đúng đắn nhất cho việc xuống tiền của mình.

Càng đi càng, hiểu thị trường càng sâu sẽ càng giúp cho việc đưa ra quyết định đầu tư càng nhanh hơn. Tôi lấy việc nắm sâu thị trường làm thế mạnh cốt lõi để có thể phát triển cộng đồng các nhà đầu tư NAC ngày càng lớn mạnh.

Ông có dự định như thế nào cho sự phát triển của NAC trong năm 2022?

Ông Đỗ Quý Duy: Trong năm 2022, chúng tôi dự kiến sẽ phát triển cộng đồng lên con số 1.500 nhà đầu tư.

Việc tăng quy mô hoạt động hiện nay lên 1.500 thành viên, tức gấp 5 lần trong một khoảng thời gian ngắn, NAC đã có sự chuẩn bị như thế nào?

Ông Đỗ Quý Duy: Tất nhiên chúng tôi đã có những chuẩn bị kỹ lưỡng từ trước về nhân sự, cơ cấu tổ chức, quản lý cho kế hoạch tăng tốc.

Năm ngoái, thực chất hoạt động của NAC chủ yếu là duy trì, chưa thể bung ra mạnh mẽ do liên quan đến yếu tố dịch bệnh. Nhưng năm nay, mọi việc đã thuận lợi hơn nhiều, dịch bệnh được kiểm soát, kinh tế vĩ mô ổn định.

Thời điểm này, nhiều nhà đầu tư cảm thấy bất an khi thị trường bất động sản như quả bóng đang được bơm căng và phình ra.

Do đó, chúng tôi không khó để mở rộng. Những khó khăn chính chủ yếu là tổ chức bộ máy hoạt động hiệu quả, chọn lọc và duy trì đội ngũ thành viên chất lượng. Trong tương lai, với số lượng thành viên lớn NAC có thể thực hiện các thương vụ đầu tư lớn hơn.

Với NAC, chúng tôi tâm huyết với việc hình thành lên một cộng đồng nhà đầu tư chuyên nghiệp, có tính thị trường cao, tư vấn hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc phát triển sản phẩm, ra các báo cáo thị trường chuyên sâu, cung cấp cho các chủ đầu tư những góc nhìn sát hơn với thực tế nhu cầu của thị trường.

Hơn nữa, trong trường hợp các chủ đầu tư cần nguồn vốn để phát triển sản phẩm, với một số lượng nhà đầu tư lớn, NAC hoàn toàn có thể trở thành đơn vị hợp tác cùng chủ đầu tư.

2022 sẽ là một thị trường “khó nhằn”

Liên quan đến hoạt động đầu tư bất động sản, ông có thể chia sẻ về những cơ hội và thách thức trên thị trường trong năm 2022?

Ông Đỗ Quý Duy: Năm 2022, thị trường bất động sản sẽ thực sự “khó nhằn”.

Năm nay, nền kinh tế Việt Nam đón nhận nhiều yếu tố tích cực, kinh tế vĩ mô tăng trưởng tốt, dịch bệnh được kiểm soát, ngân hàng vẫn duy trì để dòng vốn ở mức độ hấp dẫn, đầu tư công được đẩy mạnh… Tất cả các yếu tố vĩ mô đều tích cực hơn năm ngoái.

Tuy nhiên, năm qua, thị trường đạt mức độ tăng trưởng tốt, nhiều nơi tăng trưởng vượt ngoài kỳ vọng. Thời điểm này là lúc nhiều nhà đầu tư cảm thấy “bất an” khi thị trường bất động sản như quả bóng đang được bơm căng và phình ra. Đó là chưa kể nguy cơ lạm phát tăng cao. 

Nhiều nhà đầu tư đang ở thế “kẹt”. Câu chuyện là với thực trạng như hiện nay, nhà đầu tư cần làm gì? Tất nhiên, thị trường chung vẫn sẽ tăng trưởng, bởi nhà đầu tư sẽ nhìn thấy rằng, nền kinh tế với lạm phát đã gia tăng, nếu không đầu tư tức là họ sẽ ngày càng nghèo đi.

Nhưng nếu đầu tư, đây là lúc nhà đầu tư cần hết sức thận trọng vì thị trường năm vừa qua đã xuất hiện dấu hiệu rất cụ thể của tăng trưởng nóng. Nếu không sáng suốt lựa chọn, nhà đầu tư rất có thể sẽ phải trả giá lớn cho các quyết định sai lầm của mình.

Với bối cảnh thị trường chung như vậy, ông sẽ định hướng như thế nào để dẫn dắt các nhà đầu tư trong câu lạc bộ trong một năm đầy thách thức?

Ông Đỗ Quý Duy: Nói ngắn gọn, tổng quát về bức tranh chung của thị trường, có thể thấy, với bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, việc không thông qua Luật Đất đai sửa đổi trong năm vừa qua đã khiến nguồn cung tiếp tục khan hiếm. 

Giá sơ cấp tại các thị trường này dự kiến sẽ tiếp tục tăng cao khiến cho giá thứ cấp cũng tiếp tục được đẩy mạnh. Tuy nhiên, điều này sẽ ảnh hưởng tới thanh khoản và khả năng chi trả của khách hàng khi mà mọi thứ liên tục “tăng” .

Song song với đó, các chủ đầu tư tiếp tục phải tìm kiếm đầu vào tại các dự án nhà ở tại các tỉnh lân cận với việc tham gia đấu giá cũng vô cùng gắt gao.

Với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, các dự án có thời hạn chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng về thanh khoản khi thời gian sử dụng đất càng ngày càng giảm, thời gian thực hiện dự án kéo dài, giá bán đầu ra tăng do chi phí lãi vay của chủ đầu tư và thanh khoản thị trường lúc này không cao do ảnh hưởng của khả năng vận hành thực tế tài sản. 

Trong khi đó, các bất động sản nghỉ dưỡng sở hữu dài hạn sẽ có lợi thế nhờ tính pháp lý ổn định.

Về định hướng riêng và lời khuyên cụ thể cho từng thị trường, phân khúc bất động sản trong năm 2022, điều này sẽ được công bố trong sự kiện gặp mặt thành viên quý I/2022 của NAC cuối tháng 3 tới.

Xin cảm ông những chia sẻ thú vị!