Bất động sản

Sửa quy chế quản lý chung cư - Bài 5: 'Cuộc chiến' giành chỗ đỗ xe

An Chi Thứ năm, 30/05/2024 - 08:00

Mâu thuẫn, tranh chấp diện tích hầm giữ xe tại các toà nhà chung cư vẫn là vấn đề nóng, tồn tại dai dẳng suốt nhiều năm vừa qua.

Nhiều chung cư xảy ra tranh chấp diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng tại tầng hầm

Cư dân 'khổ' vì chỗ để xe

Khi quyết định mua nhà chung cư bốn năm trước, chị Hoa, cư dân của một chung cư cao cấp tại quận Nam Từ Liêm ở phía Tây Thủ đô lầm tưởng mỗi căn hộ có một suất để xe ô tô dưới hầm.

Thế nhưng, khi nhận nhà, chị mới biết mỗi tòa nhà chỉ có một hầm cho xe máy, xe đạp và một vài chỗ đỗ ô tô. Đa phần ô tô của cư dân được gửi ở nhà nổi cách chung cư 1-3 km, có hỗ trợ xe trung chuyển.

Song vì về ở sau, gia đình chị cũng không còn suất gửi xe ở nhà nổi, việc thuê lại chỗ đỗ của các hộ không có xe cũng rất khó, chị đành chấp nhận đỗ xe trên vỉa hè.

Cũng trong tình trạng "khổ" vì chỗ để xe, anh Hải, một cư dân tại Tây Hồ cho biết, toà nhà chung cư anh ở có một phần diện tích là văn phòng cho thuê. Chính vì vậy, chỗ đỗ xe ngày càng đông đúc do lượng người sử dụng xe cá nhân tăng mạnh.

Nhiều khi, cư dân toà nhà không có chỗ đề xe do chủ đầu tư ưu tiên cho khách thuê bên ngoài. Nếu có chỗ để, mỗi lần xuống lấy xe, cư dân cũng phải rất "vất vả" do tầng hầm luôn trong tình cảnh chật chội.

Ở nhiều chung cư, mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư thậm chí còn bị đẩy lên căng thẳng do tranh chấp phần diện tích chung và riêng. Đơn cử như một dự án chung cư tại quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội, cư dân cho rằng, chỗ để xe ô tô trong hầm là diện tích chung trong nhà chung cư, không phải sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, chủ đầu tư lập luận diện tích để xe ô tô trong các tầng hầm là phần đất thuê trả tiền hàng năm. Đồng thời, các chi phí thiết kế, xây dựng đều do chủ đầu tư bỏ ra, đã được cơ quan chức năng nghiệm thu đưa vào sử dụng, chưa phân bổ giá vào giá bán căn hộ.

Cũng theo chủ đầu tư, trong hợp đồng mua bán ký với mỗi chủ sở hữu căn hộ cũng đã nêu hầm xe thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Công ty không bán diện tích để xe ô tô cho cư dân, không phân bổ chi phí đầu tư phần diện tích này vào giá bán căn hộ.

Tương tự, tại một dự án chung cư khu vực quận Thanh Xuân mâu thuẫn về chỗ để xe cũng nổ ra khi chủ đầu tư khẳng định, hầm gửi xe là tài sản của họ và tự ý tăng giá gửi xe, không thông qua ý kiến cư dân.

Quyết định này của chủ đầu tư đã nhận được sự phản đối rất lớn của cư dân dự án, do họ cho rằng, chỗ để xe là sở hữu chung của toà nhà.

Lấp khoảng trống pháp lý

Theo quy chế quản lý nhà chung cư đang được Bộ Xây dựng soạn thảo, chỗ để xe nhà chung cư vẫn được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở.

Đối với chỗ để xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe cho người khuyết tật cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Tuy nhiên, đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê.

Trong trường hợp không mua hoặc không thuê, chỗ để xe ô tô thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư dự án và không được tính vào giá bán, giá thuê mua căn hộ chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô.

Nhức nhối cảnh mua chung cư không có chỗ để xe

Với quy định như hiện nay, nhiều chuyên gia cho rằng, cần bổ sung thêm các quy định làm rõ để việc quản lý chỗ để xe nhà chung cư được chặt chẽ, tránh các tranh chấp xảy ra và đặc biệt là cư dân không có chỗ để xe.

Thứ nhất, các nhà soạn thảo phải bổ sung các quy định về hoạt động kinh doanh bãi đỗ xe của chủ đầu tư.

Theo đó, quy chế cần có quy định về việc chủ đầu tư phục vụ người không phải cư dân của tòa nhà, tránh trường hợp chủ đầu tư tăng giá cao để kinh doanh cho thuê với khách khu văn phòng, trung tâm thương mại, trong khi cư dân của tòa nhà không có chỗ đỗ xe.

Thứ hai, quy chế nên có quy định khống chế, quản lý chi phí, đánh giá tác động ảnh hưởng của bãi đỗ xe, đặc biệt bãi đỗ xe phục vụ khu thương mại, kinh doanh cho thuê. Các khu vực này ảnh hưởng rất nhiều đến chất lượng cuộc sống của cư dân, dẫn đến quá tải bãi đỗ xe.

Do vậy, phải có quy định chi tiết để giải quyết các vấn đề này và khống chế mật độ lưu lượng xe được kinh doanh, tránh các bãi đỗ xe quy định theo lượt, gây ra quá tải.

Thứ ba, giá dịch vụ quản lý bãi đỗ xe phải tương đương phí kinh doanh thương mại và cư dân có quyền áp các giá thông qua hội nghị nhà chung cư.

Thứ tư, việc chủ đầu tư cho thuê hoặc bán chỗ đỗ xe phải có điều kiện đi kèm là người cư dân cư ngụ tại toà nhà. Điều này nhằm tránh trường hợp cư dân chuyển về thì không có chỗ đỗ xe còn cư dân các khu vực khác thì mua toàn bộ chỗ đỗ xe chung cư.

Thứ năm, trong bãi đỗ xe phải quy định các hợp đồng thuê chỗ đỗ xe, các điều kiện đi kèm, đặc biệt các chế độ bảo hiểm rủi ro, phòng cháy chữa cháy, rủi ro cháy nổ, tổn thất tài sản, giao thông, trộm cắp từ hoạt động bãi chỗ xe và chủ xe.

Thứ sáu, để tránh các xung đột liên quan đến giá gửi xe, quy chế quản lý nhà chung cư cần phải chi tiết rõ việc hoạt động quản lý bãi đỗ xe mang tính chất kinh doanh hay phi lợi nhuận.

Đối với tổ hợp chung cư hỗn hợp, nếu bãi đỗ xe của chủ đầu tư phục vụ cho cả các mục đích kinh doanh thương mại, chung cư hỗn hợp, thì mục tiêu kinh doanh của chủ đầu tư rất rõ ràng. Vậy, còn đối với chỗ để xe của cư dân thì như thế nào?

Thứ bảy, các hoạt động kinh doanh của bãi đỗ xe hoặc quản lý bãi đỗ xe phải tuân thủ theo các luật chuyên ngành, đặc biệt về an toàn sức khỏe vệ sinh môi trường, an toàn phòng cháy nổ, về bảo hiểm, các chính sách bảo hiểm liên quan hoạt động bãi đỗ xe, trách nhiệm liên đới khi gây ra tổn thất cho cư dân.

Nguyên nhân là do các hoạt động kinh doanh bãi đỗ xe của chủ đầu tư có chi phí kéo theo rất lớn, ảnh hưởng đến cộng đồng của chung cư, gồm các hoạt động về khí thải, xả thải, vệ sinh sức khỏe môi trường, rác thải, tiếng ồn... trong bãi đỗ xe.

Thứ tám, việc chủ đầu tư chuyển nhượng, mua bán chỗ đỗ xe, tầng hầm phải tuân thủ theo quy định pháp luật để thừa kế nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán căn hộ, cũng như Luật Nhà ở.

Thứ chín, quy chế cần quy định rõ các diện tích kinh doanh bãi đỗ xe của chủ đầu tư là diện tích riêng của chủ đầu tư và chủ đầu tư hoàn toàn chịu trách nhiệm trong phần diện tích riêng của mình, giống như sở phần sở hữu riêng của các cư dân. Chủ đầu tư phải thực hiện đóng các chi phí về làm sạch, an ninh, an toàn cháy nổ, chi phí điện...

Hiện nay, pháp luật chưa có quy định để phân biệt giữa không gian nào là không gian của chủ đầu tư và không gian nào là không gian chung của toàn bộ cộng đồng cư dân tại tầng hầm.

Việc quy định trách nhiệm của chủ đầu tư về hoạt động của bãi đỗ xe, quản lý bãi đỗ xe, trách nhiệm liên đới đối với trường hợp chủ đầu tư quản lý kinh doanh bãi đỗ xe chưa rõ ràng.

Điều này dẫn đến nhiều chủ đầu tư có chất lượng quản lý bãi đỗ xe rất thấp. Họ cắt giảm chi phí dẫn đến ô nhiễm môi trường. Bãi đỗ xe có chất lượng cảnh quan xuống cấp, ảnh hưởng trực tiếp đến cộng đồng khu dân cư.

Do vậy, quy chế cần có quy định rõ ràng trách nhiệm của chủ đầu tư để bảo đảm chất lượng sống của cư dân trong toà nhà.

Quản lý vận hành chung cư là một vấn đề phức tạp, gây ra nhiều xung đột và tranh chấp trong thời gian qua, xoay quanh mối quan hệ giữa cư dân, chủ đầu tư, ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành. Sau nhiều năm thực hiện, quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư đã bộc lộ nhiều bất cập, vì vậy Bộ Xây dựng đang soạn thảo quy chế mới nhằm khắc phục những vấn đề này.
Chuyên đề "Sửa quy chế quản lý chung cư" sẽ phân tích từng khía cạnh trong việc quản lý và vận hành nhà chung cư, làm rõ nguyên nhân dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp và đưa ra các kiến nghị cụ thể để quản lý và vận hành nhà chung cư hiệu quả hơn.
Bài 1: Thách thức quản lý chung cư đa công năng
Bài 2: Lỗ hổng từ thiếu hồ sơ lưu trữ
Bài 3: Kẽ hở từ mô hình ban quản trị
Bài 4: Trục lợi từ cơ chế tài chính 'vay mượn'