Bất động sản

Sửa quy chế quản lý chung cư - Bài 6: Loay hoay bảo trì nhà chung cư

Phương Linh Thứ sáu, 31/05/2024 - 08:00

Nhiều dự án nhà chung cư nhanh chóng xuống cấp sau thời gian ngắn đi vào hoạt động do bảo trì chung cư là một lĩnh vực rất phức tạp, thiếu quy định cụ thể và không dễ thực hiện.

Bảo trì nhà chung cư có đặc thù chuyên môn, liên quan đến các luật chuyên ngành. Ảnh: Hoàng Anh

Xuống cấp do không được bảo trì

Không chỉ bất cập trong quản lý, vận hành, nhiều nhà chung cư hiện nay còn rơi vào tình trạng xuống cấp do không được bảo trì đúng cách, ảnh hưởng rất lớn đến đời sống, sinh hoạt của người dân.

Cuối tháng ba vừa qua, chị Kiều, một cư dân chung cư tại đường Lê Trọng Tấn, Hà Nội đã bị một phen "hú vía" khi thang máy rơi tự do hai tầng, từ tầng 13 xuống tầng 11.

Rất may sau đó, sự cố đã được ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành xử lý, bảo trì bảo trì kịp thời.

Vụ việc cũng không gây tai nạn về người, tuy nhiên, kể từ đó, mỗi lần đi thang máy, chị lại nơm nớp lo sợ.

Cũng gặp tình cảnh 'thang máy rơi tự do', cư dân một khu chung cư khác tại Hà Đông cho biết, hệ thống hạ tầng của dự án cũng đang xuống cấp nghiêm trọng. Sơn mặt ngoài của toà nhà rêu phủ, bong tróc, tường nhà nhiều vết nứt lớn, nhưng từ nhiều năm nay, việc này vẫn không có hướng giải quyết cụ thể, cư dân đành chấp nhận.

Theo nhiều chuyên gia, bảo trì chung cư là một lĩnh vực rất phức tạp, không dễ thực hiện.

Dự thảo quy chế quản lý vận hành chung cư đang được Bộ Xây dựng soạn thảo quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư lần đầu thông qua.

Đối với hội nghị nhà chung cư các lần kế tiếp, ban quản trị có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành hoặc đơn vị có năng lực bảo trì lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc bảo trì nhà chung cư phải được lập theo kế hoạch hướng dẫn của nhà sản xuất từng hạng mục của toà nhà. Đặc biệt, việc bảo trì phải có tầm nhìn cả vòng đời, chu kỳ của trang thiết bị để có kế hoạch từng tháng, từng quý, từng năm. Các dự án nhà chung cư cần có kế hoạch trùng, tu đại tu 5 năm và 10 năm để đảm bảo chất lượng hoạt động.

Do đó, để phân bổ các quỹ bảo trì một cách hợp lý và đảm bảo an toàn sinh mạng con người, các dự án cần có cơ quan quản lý chuyên môn để tư vấn kế hoạch này, thay vì cư dân và ban quản trị tự lập.

Nếu không có chuyên môn sâu ở từng lĩnh vực, việc bảo trì toà nhà dựa trên cảm tính sẽ rất nguy hiểm.

Sáu nguyên tắc bảo trì nhà chung cư

Để bảo trì nhà chung cư hiệu quả, các nguyên tắc bảo trì cần được quy định cụ thể trong quy chế quản lý vận hành.

Bên cạnh việc quản lý hiệu quả việc sử dụng phí bảo trì của ban quản trị như phân tích tại các bài viết trước, bảo trì nhà chung cư cần tuân thủ theo sáu nguyên tắc chính.

Thứ nhất, các quy định pháp luật cần phải xác định rõ, bảo trì nhà chung cư có đặc thù chuyên môn, liên quan đến các luật chuyên ngành. Các công trình xây dựng liên quan đến Luật Xây dựng và các nghị định, thông tư có liên quan.

Các trang thiết bị kỹ thuật liên quan đến chuyên ngành về điện, máy phát điện, nước sạch, hệ thống chống sét, an toàn vệ sinh môi trường, phòng cháy chữa cháy. Việc bảo trì, bảo dưỡng nhà chung cư phải tuân thủ tất cả các quy định của các luật chuyên ngành, chỉ thông tư quản lý vận hành chung cư là không thể điều chỉnh.

Mặt khác, việc áp dụng nguyên tắc bảo trì là một điều bắt buộc. Quy chế cần quy định cụ thể trách nhiệm của chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân cùng với chế tài xử lý khi sai phạm để đảm bảo an toàn tính mạng cho con người và tài sản tại chung cư.

Thứ hai, hệ thống kỹ thuật tại chung cư được điều chỉnh bởi các quy định của các nhà sản xuất, nên việc bảo trì phải tuân thủ quy định của các nhà sản xuất. Mỗi một hệ thống kỹ thuật có những tiêu chuẩn, chuẩn mực khác nhau và chi phí bảo trì, bảo dưỡng cũng khác nhau.

Đơn cử như hệ thống thang máy, trên thị trường hiện rất đa dạng các hãng sản xuất. Do vậy, quy chế cần phải quy định rõ việc bảo trì, bảo dưỡng phải theo quy định của nhà sản xuất các trang thiết bị này.

Thứ ba, hiện nay các hệ thống trang thiết bị, kỹ thuật, cơ điện có sự tiến bộ khoa học kỹ thuật và phát triển rất nhanh. Các hệ thống điều khiển, phần mềm hoạt động rất đồng bộ và các nhà sản xuất giữ ở thế độc quyền, không bàn giao cho các chủ sở hữu.

Họ giữ thế độc quyền sản xuất, bảo trì, bảo dưỡng, dẫn đến hình thành thế độc quyền và chi phí rất cao. Các nhà làm luật cần có quy định liên quan tới việc chống độc quyền trong việc bảo trì, bảo dưỡng của các nhà sản xuất các trang thiết bị, hệ thống kỹ thuật chung cư.

Thứ tư, theo hồ sơ mời thầu, mua sắm, xây dựng, thiết kế, lắp đặt các thiết bị của nhà chung cư có các điều khoản rất chi tiết về công nghệ, tuổi đời và cam kết của nhà sản xuất cũng như cung cấp vật tư.

Vì vậy, liên quan đến cam kết chuyển giao các công nghệ bảo hành, bảo trì từ chủ đầu tư sang ban quản trị hay cư dân, trong hợp đồng mua bán cần phải quy định chặt chẽ về vấn đề này.

Thứ năm, khi các phụ lục hợp đồng lựa chọn mua sắm thiết bị nhà chung cư, trong hồ sơ thầu cần phải quy định rõ và công bố với cư dân trước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ về các kế hoạch bảo trì, bảo dưỡng công trình cho đủ vòng đời của dự án, theo đúng chuẩn mực quốc tế.

Các chi phí đi kèm này sẽ là cơ sở pháp lý để chủ đầu tư cũng như ban quản trị, cư dân lập kế hoạch bảo trì, bảo dưỡng cho đầy đủ và khoa học.

Thứ sáu, quy chế cần quy định chi tiết về trách nhiệm của chủ đầu tư quản lý nhà chung cư. Chủ đầu tư phải thực hiện bảo trì bảo dưỡng một cách công khai, minh bạch để khi bàn giao cho ban quản trị, cư dân không xảy ra xung đột.

Đồng thời, quy chế cần quy định rõ các chế tài trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bảo trì, bảo dưỡng trong giai đoạn quản lý gây ra các thiệt hại về thiết bị máy móc cho toà nhà

Nguyên tắc lựa chọn công ty bảo trì, bảo dưỡng cũng cần có uy tín, năng lực, trách nhiệm, tránh các tổn thất về tài sản, sinh mạng trong nhà chung cư.

Ngoài ra, các quy định hiện hành vẫn tiếp tục chia cắt hệ thống hạ tầng kỹ thuật của chủ đầu tư với cụm nhà chung cư. Trong khi đó, nếu chia cắt thế vậy sẽ dẫn đến việc chủ đầu tư tự quản lý các khu thương mại, không thực hiện bảo trì, bảo dưỡng.

Mặt khác, Luật Xây dựng và các tiêu chuẩn xây dựng quy định các hạ tầng kỹ thuật không được chia cắt, nhưng trong thông tư này lại chia cắt, dẫn đến xung đột luật và không thể thực thi luật

Chính vì vậy, các nhà làm luật cần định nghĩa rõ các sở hữu chung không thể chia cắt trong nhà chung cư, đặc biệt các hệ thống kỹ thuật. Theo quy định của Bộ luật Dân sự và các quy phạm về kỹ thuật, toà nhà chung cư không thể chia cắt, đặc biệt các hệ thống kỹ thuật có tính liên đới và phụ thuộc đã kết nối với nhau.

Do đó, quy chế không nên đưa ra quy định bảo trì đối với phần sở hữu riêng, mà tất cả các hệ thống kỹ thuật phải mang tính kết nối, sở hữu chung không thể phân cắt. Nếu tiếp tục định nghĩa sở hữu riêng của từng khu vực, sẽ dẫn đến việc cư dân các tầng tranh cãi về chi phí thang máy, điện, nước... giữa các tầng với nhau.

Quy chế quản lý vận hành chung cư tuyệt đối không thể áp dụng việc chia cắt các hệ thống hạ tầng kỹ thuật là sở hữu riêng của chủ đầu tư, mà chủ đầu tư phải có nghĩa vụ đóng góp các phí quản lý chung với cư dân toà nhà.

Quản lý vận hành chung cư là một vấn đề phức tạp, gây ra nhiều xung đột và tranh chấp trong thời gian qua, xoay quanh mối quan hệ giữa cư dân, chủ đầu tư, ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành. Sau nhiều năm thực hiện, quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư đã bộc lộ nhiều bất cập, vì vậy Bộ Xây dựng đang soạn thảo quy chế mới nhằm khắc phục những vấn đề này.
Chuyên đề "Sửa quy chế quản lý chung cư" sẽ phân tích từng khía cạnh trong việc quản lý và vận hành nhà chung cư, làm rõ nguyên nhân dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp và đưa ra các kiến nghị cụ thể để quản lý và vận hành nhà chung cư hiệu quả hơn.
Bài 1: Thách thức quản lý chung cư đa công năng
Bài 2: Lỗ hổng từ thiếu hồ sơ lưu trữ
Bài 3: Kẽ hở từ mô hình ban quản trị
Bài 4: Trục lợi từ cơ chế tài chính 'vay mượn'
Bài 5: 'Cuộc chiến' giành chỗ đỗ xe

Trục lợi quỹ bảo trì chung cư

Bất động sản - 4 tháng

Lợi dụng hành lang pháp lý còn nhiều kẽ hở, một số thành viên ban quản trị nhà chung cư 'rút ruột' quỹ bảo trì.

Trục lợi quỹ bảo trì chung cư

Bất động sản - 4 tháng

Lợi dụng hành lang pháp lý còn nhiều kẽ hở, một số thành viên ban quản trị nhà chung cư 'rút ruột' quỹ bảo trì.

FaceBook

Tags:

Chung cư

Quản lý vận hành

Bảo trì chung cư

Tags:

Chung cư

Quản lý vận hành

Bảo trì chung cư

Tin liên quan

Trục lợi quỹ bảo trì chung cư

Bất động sản - 4 tháng

Lợi dụng hành lang pháp lý còn nhiều kẽ hở, một số thành viên ban quản trị nhà chung cư 'rút ruột' quỹ bảo trì.

8 lưu ý về phí bảo trì nhà chung cư

Bất động sản - 3 năm

Cục Cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng khuyến cáo người mua nhà 8 lưu ý về phí bảo trì nhà chung cư nhằm hạn chế những tranh chấp đáng tiếc có thể xảy ra.

'Thuốc đặc trị' tranh chấp phí bảo trì chung cư

Bất động sản - 3 năm

Để giải tỏa những tranh chấp về phí bảo trì nhà chung cư, luật sư Trương Anh Tú cho rằng, cần sửa Luật Nhà ở theo hướng thay vì đóng phí bảo trì cho chủ đầu tư, người mua nhà có thể đóng thẳng vào ngân hàng. Tài khoản này sẽ bàn giao lại cho ban quản trị ngay sau khi thành lập.