Bỏ khung giá đất: Bước đột phá về chính sách đất đai

Nghị quyết 18 của Hội nghị Trung ương 5 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, đã chủ trương bỏ khung giá đất để đưa đất đai về giá trị thực. Theo đó, nhằm hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết 18 đặt ra giải pháp bỏ khung giá đất nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế bảng giá đất.

Cụ thể, Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

Để hiện thực hóa những chủ trương này, Trung ương cũng đặt mục tiêu đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và các luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.

Chủ trương bỏ khung giá đất được cho là sẽ tạo ra bước đột phá về chính sách đất đai, nhằm khắc những hạn chế, bất cập lâu nay trong quản lý, sử dụng đất đai và làm cơ sở để khơi thông nguồn lực cho phát triển.

Theo nhiều chuyên gia, chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai hiện nay chưa thực sự khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững. Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất đến nay vẫn còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và môi trường cho rằng, việc bỏ khung giá đất là hoàn toàn hợp lý. Mục đích của việc đặt ra khung giá đất trước đây là nhằm quản lý giá đất đai, làm căn cứ để đưa ra bảng giá đất của các địa phương, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường. Trong khung đó thì có giá tối thiểu và giá tối đa, buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung. Tuy nhiên, trên thực tế, khung giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường.

Khung giá đất chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá thị trường. Điều này đã tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất của thị trường với giá của Nhà nước dẫn đến nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai, thất thoát ngân sách.

Khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường khiến thu thuế về đất đai giảm. Giá đất Nhà nước chỉ bằng 30% giá đất thị trường, như vậy chỉ thu được 30% tiền thuế so với thực tế. 

Ngoài ra, việc bảng giá đất của UBND cấp tỉnh thấp hơn thị trường còn dẫn đến việc người thực hiện giao dịch sẽ ghi trên hợp đồng một mức giá thấp hơn giá Nhà nước để trốn thuế. Khung giá đất cũng là một trong những nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai gia tăng trong thời gian qua, liên quan đến vấn đề đến bù giải phóng mặt bằng.

Do đó, việc bỏ khung giá đất sẽ giúp nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất. Đây là quyết định rất quan trọng đối với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, ông Võ nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP. HCM cũng cho rằng, việc bỏ khung giá đất sẽ giúp thị trường vào "nề nếp", phát triển lành mạnh. 

Hiện nay khung giá đất đang thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, tạo điều kiện cho việc mua bán trốn thuế, giao dịch bất động sản kê khai giá thấp theo khung giá đất khiến nhà nước thất thu ngân sách. 

Bỏ khung giá đất, giao dịch bất động sản sẽ diễn ra theo giá thị trường. Qua đó giúp hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, giúp thị trường minh bạch, lành mạnh, không còn hiện tượng trục lợi trên đất đai. 

Bên cạnh việc đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách, Luật sư Đỗ Thanh Lâm, Công ty luật TNHH Kiến Việt cũng cho rằng, việc bỏ khung giá đất sẽ giúp người dân bị thu hồi đất được đền bù tốt hơn theo giá thị trường, không phải căn cứ vào khung giá đất.

Giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng mạnh

Liên quan đến lo ngại nếu giá đất tăng thì sẽ ảnh hưởng đến giá nhà và thị trường bất động sản, theo ông Võ, với việc tăng giá đất, giá nhà sẽ giảm do hiện tượng đầu cơ, tích trữ giảm. Giá nhà hiện nay đang cao bởi nguyên rất lớn từ tình trạng tích trữ, đầu cơ.

Khi bỏ khung giá đất, kê khai giao dịch đúng theo giá thị trường, các khoản thuế, phí chuyển nhượng giao dịch bất động sản tăng lên, người dân không còn được hưởng lợi lớn từ đầu tư đất đai, hoạt động đầu cơ trên thị trường sẽ giảm mạnh. Từ đó kéo giá bất động sản giảm.

Tuy nhiên, đứng về góc độ các doanh nghiệp và thị trường, nhiều ý kiến cho rằng, việc giảm đầu cơ chỉ có thể khiến thanh khoản trên thị trường giảm sút, còn giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng cao. 

Theo đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội, hiện nay tất cả các chi phí đầu vào của bất động sản đều tăng mạnh, từ thời gian chờ thủ tục pháp lý, kiểm soát tín dụng, trái phiếu, chi phí nhân công, vật tư xây dựng... giờ lại thêm chi phí liên quan đến giá đất.

Việc bỏ khung giá đất sẽ gián tiếp gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp liên quan đến giải phóng mặt bằng, chi phí tăng thêm trong chuyển mục đích sử dụng đất, giá đền bù. Tất cả sẽ được cộng thêm vào giá bán cho người tiêu dùng. 

Vấn đề cốt lõi của việc tăng giá bất động sản chưa được giải quyết liên quan đến pháp lý, khan hiếm nguồn cung, chi phí phát triển dự án, thời gian chờ thủ tục của doanh nghiệp. Do đó, doanh nghiệp muốn giảm giá cũng không được. 

Đồng quan điểm, luật sư Đỗ Thanh Lâm cũng cho rằng, việc bỏ khung giá đất sẽ khiến giá bất động sản tiếp tục tăng mạnh. Có thể trong ngắn hạn, thị trường tạm thời sẽ không bị ảnh hưởng nhiều do vốn dĩ giá giao dịch bất động sản đã dựa trên giá thị trường và các dự án còn mở bán từ giai đoạn trước. 

Nhưng về lâu dài, giá bất động sản chắc chắn sẽ tiếp tục tăng cao, do bỏ khung giá đất, xác định theo giá thị trường thì tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tiền đền bù sẽ tăng, kéo giá bán bất động sản tăng theo.

Những doanh nghiệp đang sở hữu sẵn những quỹ đất từ thời gian trước, trong ngắn hạn sẽ là một thuận lợi. Song về dài hạn, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng, không thể giảm.

Điều này không chỉ gây khó cho người mua nhà có nhu cầu ở thực mà các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ gặp khó khăn rất lớn. Nguyên nhân là vì giá đất tăng cao, doanh nghiệp sẽ khó tiếp cận với các quỹ đất. Bên cạnh đó, việc giải phóng mặt bằng vốn đã ách tắc nhiều năm nay giờ càng khó khăn hơn với quy định giá đất theo giá thị trường.

Trong khi đó, khi giá bất động sản tăng cao, doanh nghiệp cũng sẽ gặp khó khăn về thanh khoản và dòng tiền.

Một khó khăn khác đối với doanh nghiệp theo ông Lâm là Nghị quyết mới chỉ đưa ra những định hướng ban đầu của việc bỏ khung giá đất, những công việc sắp tới của cơ quan quản lý nhà nước là rất nhiều nếu muốn quy định này đi vào thực tế. 

"Đơn cử như việc bỏ khung giá đất thì lấy mức giá nào làm căn cứ cho nhiều thủ tục, giao dịch trong bất động sản như chuyển mục đích sử dụng đất, giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Hay bảng giá đất được xác định theo giá thị trường, nhưng mức giá thị trường là giá nào, bằng bao nhiêu phần trăm giá thị trường là hợp lý..."?

Ông Lâm đặt câu hỏi và cho rằng, nếu không có các quy định hướng dẫn đầy đủ, cụ thể về giá đất trong giao dịch đất đai, việc bỏ khung giá đất sẽ kéo theo rất nhiều vướng mắc trong khâu làm thủ tục, do phải định giá, thẩm định, truy xuất dữ liệu cũ..., gây khó khăn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân trên thị trường bất động sản. 

Các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai hiện vốn đã rất khó khăn vướng mắc, giờ lại càng vướng mắc hơn nếu không có các quy định cụ thể. "Do đó, việc bỏ khung giá đất là một định hướng tốt nhưng cần có cách làm, hướng đi rõ rằng cho người dân, doanh nghiệp", ông Lâm nhận định.