Tiêu điểm

Bước đột phá trong đấu giá quyền sử dụng đất

An Chi Chủ nhật, 24/03/2024 - 10:43

Quy định cụ thể về các trường hợp giao đất, cho thuê đất, điều kiện tham gia đấu giá, giá khởi điểm là ba điểm mới mang tính đột phá của Luật Đất đai năm 2024 giúp hạn chế tối đa những tồn tại, bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai sửa đổi tạo hành lang pháp lý minh bạch, hoàn thiện cho việc đấu giá quyền sử dụng đất. Ảnh: Hoàng Anh.

Nhiều mặt tối trong đấu giá quyền sử dụng đất

Việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá đã diễn ra rất phổ biến trong thời gian vừa qua, đóng góp tích cực cho ngân sách và phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Hoạt động này cũng góp phần tạo ra cơ chế minh bạch trong tiếp cận đất đai theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, quá trình tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều tồn tại, hạn chế.

Theo đánh giá của Cục Bổ trợ tư pháp, Bộ Tư pháp, việc định giá, xác định giá khởi điểm quyền sử dụng đất để đưa ra đấu giá trong nhiều trường hợp còn chưa hợp lý, chênh lệch nhiều so với giá thị trường.

Một số địa phương còn diễn ra tình trạng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích đầu cơ, trục lợi mà không có nhu cầu sử dụng thực tế. Một số trường hợp tham gia đấu giá và trả giá rất cao sau đó bỏ cọc nhằm mục đích đẩy giá lên cao, trúng đấu giá xong không thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Bên cạnh đó, tình trạng “thông đồng, dìm giá”, “quân xanh, quân đỏ”, cản trở, hạn chế người đăng ký tham gia đấu giá, vi phạm trình tự, thủ tục đấu giá tài sản... diễn ra phổ biến.

Hiện tượng cá nhân, doanh nghiệp dưới sự “bảo kê” của băng nhóm “xã hội đen” có hành vi “đe dọa, cưỡng ép” những người tham gia đấu giá nhằm thao túng cuộc đấu giá tuy có giảm nhưng vẫn còn xảy ra.

Nguyên nhân của thực trạng này được Cục Bổ trợ tư pháp chỉ ra là do một số quy định về xác định giá khởi điểm, điều kiện đối với người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất như vốn chủ sở hữu, khả năng huy động vốn, phương án đầu tư kinh doanh còn chưa chặt chẽ, khả thi.

Các cơ quan chức năng chưa đánh giá đúng năng lực của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, chưa ràng buộc được trách nhiệm của người trúng đấu giá như thanh toán tiền trúng đấu giá, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án đầu tư sau khi trúng đấu giá.

Tình trạng “thông đồng, dìm giá”, “quân xanh, quân đỏ”, “cò mồi, đe dọa, cưỡng ép” xảy ra khá tinh vi, có xu hướng ngày càng phức tạp nên quá trình thanh tra, kiểm tra thông thường rất khó phát hiện, xử lý.

Bên cạnh đó, vai trò, trách nhiệm quản lý tài sản trong quá trình xử lý tài sản, nhất là đối với quyền sử dụng đất của một số người có tài sản, cơ quan, tổ chức, địa phương chưa được quan tâm, nhận thức đúng và đầy đủ. Việc xử lý các vi phạm trong một số trường hợp có tính răn đe sai phạm.

Bước đột phá về đấu giá quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai sửa đổi.

Trước thực tế trên, theo Cục Bổ trợ tư pháp, Luật Đất đai 2024 có rất nhiều điểm mới liên quan đến hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất sẽ giúp khắc phục hiệu quả những mặt tối của thị trường.

Thứ nhất, về các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá và không thông qua đấu giá. Luật Đất đai năm 2024 đã có cách tiếp cận mới trong việc nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Thay vì liệt kê chi tiết 8 loại trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất như trong Luật Đất đai năm 2013, khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai năm 2024 quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo cách thức loại trừ.

Cụ thể, nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất trong hai trường hợp bao gồm, dự án đầu tư sử dụng đất từ quỹ đất do cơ quan, tổ chức của nhà nước quản lý chưa giao, chưa cho thuê hoặc đã được giao đất để quản lý.

Hai vấn đề doanh nghiệp bất động sản mong muốn được hỗ trợ

Trường hợp thứ hai là giao đất ở cho cá nhân, trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Đồng thời, khoản 2 Điều 125 Luật Đất đai năm 2024 cũng xác định chi tiết, cụ thể hơn các điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất so với Luật Đất đai năm 2013.

Theo đó, điều kiện thứ nhất là đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đất trong khu vực dự án có hạ tầng giao thông đã được kết nối.

Hai là đất có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt vào mục đích sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất do Nhà nước thu hồi, giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý.

Ba là đất có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Và thứ tư là có phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024 (khoản 6 Điều 124) cũng quy định rõ, trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất hai lần không thành hoặc không có người tham gia, mới được giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Thời gian giao đất, cho thuê đất trong trường hợp này chỉ được thực hiện trong vòng 12 tháng kể từ ngày đấu giá không thành lần hai nhằm đảm bảo tính khách quan, minh bạch, phù hợp với đặc thù của quyền sử dụng đất so với nhiều loại tài sản khác.

Thứ hai, về điều kiện tham gia đấu giá, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định theo hướng quy định đầy đủ hơn các điều kiện đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo đó, ngoài các điều kiện của pháp luật về đất đai, tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.

Cùng với đó, Luật Đất đai năm 2024 cũng điều chỉnh một số quy định theo hướng khả thi, phù hợp với thực tế liên quan đến điều kiện đối với người được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư so với Luật Đất đai năm 2013.

Bên cạnh điều kiện về ký quỹ, luật cho phép nhà đầu tư có các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư, cho phép đối tượng có vi phạm pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án được chuyển mục đích sử dụng đất.

Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.

Thứ ba, về giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2024 đã bãi bỏ khung giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, đồng thời, quy định rõ bảng giá đất được xây dựng hằng năm.

Bảng giá đất được áp dụng để tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

Giá đất cụ thể được áp dụng để xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất; thẩm quyền quyết định bảng giá đất, giá đất cụ thể đảm bảo tính khách quan, công khai, minh bạch và phù hợp với thị trường.

Nhanh chóng đưa luật vào thực tiễn

Với những quy định mới của Luật Đất đai năm 2024, Cục Bổ trợ tư pháp cho rằng, luật đã phân định rõ ràng phạm vi áp dụng của Luật Đất đai và Luật Đấu giá tài sản đối với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.

Trong đó, trình tự, thủ tục đấu giá được thực hiện thống nhất theo pháp luật về đấu giá tài sản. Đây là một trong những nội dung quan trọng để đảm bảo việc tiếp tục thực hiện thống nhất, đồng bộ, thông suốt, hiệu quả hoạt động đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng.

Với những quy định mới này, việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế tối đa những tồn tại, bất cập, gây thất thoát tài sản nhà nước và nhức nhối trong dư luận như thời gian vừa qua.

Để tiếp tục nâng cao chất lượng hoạt động đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng, Cục Bổ trợ tư pháp cho rằng, Chính phủ, các cơ quan bộ ngành, địa phương cần tập trung triển khai đồng bộ, kịp thời việc hướng dẫn luật, đưa Luật Đất đai vào cuộc sống.

Theo đó, các bộ, ngành có liên quan cần sớm xây dựng trình Chính phủ ban hành các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Trong đó, các quy định về điều kiện tham gia đấu giá, thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, chế tài xử lý vi phạm cần sớm hoàn thiện.

Các địa phương cần tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới quy định về đấu giá quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất đối với các địa phương, đảm bảo chặt chẽ, đúng quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đấu giá tài sản và pháp luật có liên quan.

Bên cạnh đó, công tác kiểm tra, thanh tra tổ chức, hoạt động của các tổ chức đấu giá tài sản cần được tăng cường, nhằm kịp thời chấn chỉnh và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm của tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên và cá nhân, tổ chức có liên quan.