Đẩy lùi tín dụng đen
Từ trước đến nay, chỉ có tổ chức tín dụng mới được nhận thế chấp sổ đỏ, nhưng kể từ 15/5/2021, khi Nghị định 21/2021/NĐ-CP thi hành Bộ Luật dân sự có hiệu lực, cá nhân đã được phép nhận thế chấp sổ đỏ.
Theo đó, Điều 35, Nghị định 21 quy định: "Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ".
Với quy định này, cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của cá nhân khác làm tài sản đảm bảo cho các giao dịch vay nợ. Bất kỳ người dân nào đủ năng lực hành vi dân sự đều có thể nhận thế chấp sổ đỏ do cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất.
Nếu nhận thế chấp để vay mượn tài sản (kèm có trả lãi), việc tính lãi suất, lãi trả chậm... được áp dụng theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành.
Luật sư Đỗ Thanh Lâm, Công ty luật TNHH Kiến Việt chỉ ra rằng, Nghị định 21/2021 đã tạo ra hành lang pháp lý cho thị trường tín dụng dân sự giữa cá nhân với cá nhân, giúp đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên.
Thực tế, đây là quy định không mới, trong Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã có quy định rằng đất của hộ gia đình cá nhân được nhận thế chấp tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế và cá nhân khác.
Tuy nhiên, những cơ chế đế thực thi quy định này trên thực tế vẫn chưa được hướng dẫn cụ thể mà mới chỉ có cơ chế cho tổ chức tín dụng, ngân hàng được nhận thế chấp của cá nhân.
Mặc dù thiếu vắng quy định này nhưng trên thực tế, các cá nhân vẫn ký hợp đồng vay mượn tiền và cầm cố, thế chấp chủ quyền nhà đất để bảo đảm khoản vay. Tuy nhiên, do không được phép nhận thế chấp sổ đỏ nên các bên liên quan thường lập hợp đồng giả cách, dẫn đến một số trường hợp người đi vay mất nhà chỉ vì một khoản nợ nhỏ hơn.
Trong trường hợp này, một cá nhân vay tiền của một cá nhân khác và tài sản đảm bảo là sổ đỏ. Tuy nhiên, do không được phép nhận thế chấp sổ đỏ, hai bên phải ký hợp đồng giả cách là một hợp đồng mua bán căn nhà nhằm "che giấu" đi việc thế chấp sổ đỏ.
Trên thực tế, đã xảy ra trường hợp người vay không trả được nợ đúng hạn và không chứng minh được rằng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất chỉ là giả cách, còn bản chất chỉ là việc vay tiền, dẫn đến hợp đồng mua bán có hiệu lực và mất luôn căn nhà.
Dù có đưa ra pháp luật, cũng rất ít vụ kiện làm rõ được bản chất vay tiền để hủy bỏ các giao dịch giả tạo, bảo vệ tài sản của người đi vay.
Thậm chí, có cá nhân vay vốn và thế chấp bằng một dự án bất động sản lớn thông qua hợp đồng giả cách, dẫn đến tranh chấp khi việc trả nợ gặp trục trặc.
Theo ông Lâm, quy định tại Nghị định 21 ra đời đã giúp gia tăng đối tượng được nhận thế chấp và giải quyết tình trạng người đi vay sẽ không phải ký hợp đồng giả cách mua bán bất động sản mà ký hợp đồng thế chấp theo đúng quy định pháp luật và bản chất của việc vay mượn.
Giống như việc vay tiền từ ngân hàng, các bên cho vay và nhận vay sẽ phải ra văn phòng công chứng ký hợp đồng vay tiền và thế chấp tài sản đảm bảo. Tới thời hạn, nếu người đi vay không trả được nợ, bên nhận thế chấp sẽ có quyền xử lý với tài sản đó để thu hồi nợ.
Mặt khác, nghị định này cũng góp phần đẩy lùi được rất nhiều hệ lụy liên quan đến tình trạng tín dụng đen, xã hội đen và đòi nợ thuê. Nếu như trước đây, cá nhân không được nhận thế chấp nên những người nhận cho vay đều dưới dạng cầm sổ đỏ, rồi sau đó đi đòi nợ gây nên tình trạng lộn xộn, xã hội đen thì bây giờ, họ được nhận thế chấp, được pháp luật bảo vệ.
Hơn nữa, theo Luật Đầu tư mới hiện nay, hoạt động đòi nợ thuê đã bị cấm, không còn được hoạt động nữa. Do đó, quy định cá nhân nhận được thế chấp tài sản và cho vay được ban hành ở thời điểm này là hoàn toàn phù hợp, ông Lâm nhận định.
Một tác động tích cực khác của quy định cá nhân được nhận thế chấp sổ đỏ được luật sư Lâm chỉ ra là về vấn đề dòng tiền. Với quy định mới này, người dân sẽ có thêm kênh để huy động vốn, vay tiền, thay vì chỉ biết vay ở ngân hàng như trước đây.
Nếu như việc vay tiền qua ngân hàng có nhiều quy định, thủ tục chặt chẽ, việc định giá tài sản để cho vay của ngân hàng thường thấp hơn hoặc nhiều trường hợp người dân không đủ điều kiện vay tín dụng ngân hàng, họ có thể lựa chọn vay ở cá nhân khác, miễn sao lãi suất trong giới hạn quy đinh pháp luật.
Dòng tiền từ tín dụng ngân hàng sẽ được chuyển hướng sang lưu thông giữa các tổ chức cá nhân nhiều hơn. Điều này sẽ tạo thuận lợi hơn cho người dân trong việc có nguồn vốn để đầu tư vào sản xuất, kinh doanh.
Mới chỉ là những quy định bước đầu
Là quy định mới, được đánh giá là tạo ra cơ hội và tháo gỡ nút thắt trong hoạt động tín dụng trong dân sự, song có ý kiến cho rằng, các cá nhân, tổ chức nhận thế chấp và người đi vay cũng cần thận trọng để tránh những rủi ro trong giao dịch.
Nguyên nhân là do việc thế chấp, quy trình nhận thế chấp, cơ chế về giao dịch bảo đảm, định giá, xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi các khoản vay là vấn đề rất phức tạp.
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm cho rằng, trong khi với các tổ chức tín dụng, vấn đề xử lý nợ thu hồi nợ đã có nhiều nghị quyết, nhưng đối với cá nhân, việc kiểm soát vẫn còn là câu hỏi.
Bên cạnh đó, cơ chế để xác định khâu đầu vào từ việc thẩm định giá cho vay, giải ngân cho đến việc xử lý tài sản nợ cũng chưa rõ ràng. Do đó, nếu không có những hướng dẫn chi tiết để thực hiện thì sẽ phát sinh những hệ lụy lớn đối với cả người đi vay và cho vay.
Ông Tú đặt ra hàng loạt câu hỏi, trong trường hợp tài sản không được đăng ký giao dịch đảm bảo, người đứng tên trên giấy tờ thực hiện thế chấp cho nhiều tổ chức, cá nhân khác thì giải quyết tranh chấp như thế nào? Khi ngân hàng thực hiện nhận thế chấp tài sản của khách hàng phải qua phòng công chứng xác nhận giao dịch, tài sản được đăng ký tại trung tâm đăng ký giao dịch đảm bảo. Vậy khi các tổ chức, cá nhân thực hiện nhận thế chấp tài sản có phải thực hiện các bước này hay không?
Đưa ra lời khuyên cho các cá nhân để tránh rủi ro trong quá trình giao dịch, luật sư Tú cho rằng, các tổ chức, cá nhân cần nghiên cưu kỹ lưỡng và thực hiện đúng theo tất cả các trình tự thủ tục. Có những trình tự bắt buộc trong lúc nhận đảm bảo bất động sản như công chứng đăng ký giao dịch đảm bảo, nếu bỏ sót sẽ dễ dẫn đến xảy ra tranh chấp và rủi ro rất lớn.
Đồng quan điểm, luật sư Đỗ Thanh Lâm, cũng cho rằng, Nghị định 21/2021/NĐ-CP thi hành Bộ Luật dân sự về nghĩa vụ bảo đảm mới chỉ là những quy định bước đầu về việc cá nhân được nhận thế chấp sổ đỏ.
Trong thời gian tới, thị trường và người dân sẽ phải chờ thêm những hướng dẫn chi tiết hơn từ các cơ quan quản lý để quy định mới về việc vay thế chấp giữa cá nhân với cá nhân này có thể triển khai trên thực tế.
