Doanh nghiệp địa ốc mắc kẹt trong hàng rào pháp lý

Vướng mắc về pháp lý, trì trệ về thủ tục đang là khó khăn rất lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Theo ông Phạm Thu, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty CP Địa ốc Sài Gòn (Saigonres), dù doanh nghiệp có mối quan hệ rất tốt với các địa phương nhưng thủ tục đầu tư của các dự án vẫn đang là thách thức rất lớn.

Lấy ví dụ tại doanh nghiệp, ông Thu dẫn chứng, một dự án của công ty phải gia hạn tư cách chủ đầu tư, thời gian thực hiện dự án. Đáng chú ý, lý do chậm không phải từ doanh nghiệp mà là do phía địa phương quên không trình hội đồng nhân dân nên dự án bị sót lại. 

Sau đó, các ban, ngành tại địa phương có có xáo trộn, thay đổi nên lãnh đạo phải phân công lại công việc. Kết quả là năm vừa qua, công ty xin gia hạn dự án nhưng rất khó "bởi không ai ký".

Hay một dự án khác ở Vũng Tàu, ông Thu cho biết, doanh nghiệp mua dự án nhà ở đấu giá từ năm 2020 với giá 100 tỷ đồng. Công ty đã thanh toán xong nhưng đến hết năm 2022, thủ tục sang tên cho doanh nghiệp vẫn không được thực hiện. 

Đến tháng 3/2023, doanh nghiệp phải đưa vụ việc ra tòa, thiệt hại là rất lớn khi thời gian làm thủ tục kéo dài.

Chia sẻ về những vướng mắc về pháp lý đối với dự án bất động sản, ông Lê Quốc Bình, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII) cũng cho hay, doanh nghiệp có 2 dự án từ 2009 đến 2023 đến nay vẫn chưa đủ điều kiện pháp lý để triển khai. 

"Một dự án bị vướng là do “chỏi về luật”. Cụ thể, Luật Đấu thầu yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư, sử dụng đất thì phải đấu thầu. Trong khi đó, theo Luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp nào có đất thì là chủ đầu tư.

Dự án thứ hai tại Bình Chánh vướng tình trạng đất ở xen lẫn đất nông nghiệp. Hiện đã có quy định về xử lý đất công xen cài trong dự án thì giao cho chủ đầu tư triển khai dự án, tức về lý thuyết thì làm được. Tuy vậy, không ai dám làm, không ai ký", ông Bình cho hay.

Tại hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - thúc đẩy tăng trưởng” do Báo Đầu tư tổ chức, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV đã thẳng thắn nhìn nhận rằng, vướng mắc pháp lý đang là rào cản, khó khăn lớn nhất hiện tại.

Theo ông Lực, quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư... Trong đó, có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ.... Ví dụ, chưa có sự nhất quán giữa Luật Đất đai, Luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản về việc cho phép người nước ngoài mua hoặc sở hữu quyền sử dụng đất/bất động sản.

Tiếp đến, quy định pháp lý nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở để triển khai. Ví dụ như pháp luật chưa có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và chuyển nhượng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, dẫn đến ách tắc, tồn đọng nhiều dự án... Hiện nay mới được tháo gỡ 1 phần bởi Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023. 

Hay quy định xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án còn chưa được nhất quán thực hiện tại các địa phương... "Bên cạnh đó là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy trách nghiệm của một bộ phận không nhỏ cán bộ thừa hành, làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án, ông Lực nhận định.

Đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường bền vững

Ông Lực cho rằng, thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế. Thị trường bất động sản là cầu nối các ngành trong chuỗi giá trị bất động sản. Cụ thể, có 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng chiếm 6,2% GDP, du lịch 7,2% GDP (năm 2019), lưu trú - ăn uống 2,27% GDP và tài chính - ngân hàng 4,76% GDP năm 2022.

Thứ hai, ngành bất động sản xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Lũy kế đến hết quý I/2023, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 66,7 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn FDI đăng ký.

Ngoài ra, 4 thị trường là ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm và bất động sản là tứ giác liên thông, liên quan mật thiết với nhau. Nếu 1 trong 4 lĩnh vực này xảy ra vấn đề thì ảnh hưởng đến các lĩnh vực kia và ảnh hưởng chung đến nền kinh tế là rất lớn.

Đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường bền vững, ông Lực cho rằng, Chính phủ cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, cụ thể là đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng... Quan trọng hơn là cần rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, để tháo gỡ pháp lý, Chính phủ cần xây dựng và sớm ban hành các quy định quy trình xử lý hồ sơ thủ tục cho các nhà đầu tư. Trong đó có các khâu chuyển nhượng dự án, đấu thầu, đấu giá, phê duyệt giá đất, lựa chọn chủ đầu tư… Đây là các vấn đề bị vướng nhiều nhất đối với các doanh nghiệp.

"Chẳng hạn, không phê duyệt giá đất thì không được cấp phép xây dựng, dự án đắp chiếu nằm chờ. Bên cạnh đó, chuyển nhượng dự án cũng là vấn đề mong sớm được xử lý. Các doanh nghiệp hiện đang suy yếu rất nhiều sau 2 năm đại dịch, không thể tiếp cận vốn. Họ cần chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư có năng lực, từ đó có dòng tiền về để thoát nợ, có nguồn vốn mới để duy trì hoạt động. Tuy nhiên, theo quy định phải có sổ đỏ mới được chuyển nhượng. Trong khi nhiều dự án mới chỉ giải phóng mặt bằng, để có sổ đỏ còn cần rất nhiều năm", ông Đính dẫn chứng.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu vướng mắc pháp lý không được thông suốt, thị trường sẽ khó lấy lại nhịp tăng trưởng.

Còn theo ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, khung pháp lý chính là vấn đề mấu chốt của thị trường. Do đó, thứ nhất, các cơ quan quản lý nhà nước cần phải giải quyết cho các dự án đang gặp vướng pháp lý, rơi vào tồn đọng. Đây là vấn đề quan trọng nhất của thị trường, nếu ưu tiên giải quyết sẽ có tác động lan toả đến sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Thứ hai, các dự án đang chậm lại vì thủ tục chưa phù hợp cần Chính phủ đơn giản hoá các chính sách trùng lặp, chồng chéo để tiết kiệm thời gian hoàn thiện. 

Trong thời gian chờ sửa luật và các luật có hiệu lực, ông Hiếu cho rằng, thị trường cần có các thông tư, nghị định có thể hướng dẫn nhiều luật có liên quan và các văn bản theo hướng một luật sửa nhiều luật, một nghị định sửa nhiều nghị định để kịp thời gỡ vướng các khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường.