Doanh nghiệp địa ốc mắc kẹt vì luật chồng chéo

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), thị trường địa ốc TP. HCM hiện vẫn ách tắc, nguồn cung dự án mới sụt giảm, một số doanh nghiệp lâm vào tình cảnh khó khăn, thu ngân sách từ tiền sử dụng đất giảm và giá bất động sản tăng cao.

Ông Châu cho biết, các doanh nghiệp địa ốc ở TP.HCM đang vướng mắc ở khâu lựa chọn chủ đầu tư; phê duyệt quy hoạch 1/500 và tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, trong đó xen cài đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý.

Trước tình hình này, HoREA đã có nhiều kiến nghị lên Thủ tướng, các bộ liên quan và UBND TP. HCM đề cập đến những chồng chéo trong luật, trong đó có cách hiểu và thực hiện khái niệm "đất ở" trong Luật Nhà ở. Vậy khái niệm "đất ở" đang ảnh hưởng thế nào đến các doanh nghiệp bất động sản?

Ông Lê Hoàng Châu: Đây là một trong những khó khăn của doanh nghiệp mà HoREA đã nhiều lần đề cập, kiến nghị cấp trên giải quyết. Hiện quy định doanh nghiệp có "đất ở" mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dẫn đến ách tắc do hầu hết các dự án đều có quỹ đất hỗn hợp.

Khoản 2.c Điều 22 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở hiện đang xung đột với Khoản 1.b Điều 169 và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai.

Kể từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực từ tháng 7/2015, hình thức chỉ định chủ đầu tư chỉ áp dụng đối với dự án có 100% đất ở. Đối với các dự án có quỹ đất hỗn hợp thì không được chỉ định chủ đầu tư và cũng chưa có đầy đủ cơ chế để giải quyết các thủ tục hành chính công nhận chủ đầu tư, dẫn đến ách tắc dự án, làm cho thị trường bất động sản bị sụt giảm nguồn cung, nhiều doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP. HCM, từ tháng 7/2015 đến tháng 8/2018, có 170 dự án được UBND TP. HCM chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư nhưng chỉ có 44 dự án (chiếm tỷ lệ 25,9%) đã có sổ đỏ "đất ở", còn 126 dự án (chiếm 74,1%) có nguồn gốc đất nông nghiệp, đất chuyên dùng.

Trong khi đó, Sở Tài nguyên Môi trường TP. HCM cho rằng không có vướng mắc trong thủ tục chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải có "đất ở" mà là khái niệm "nhà đầu tư, chủ đầu tư".

Chúng tôi thấy nhận định này chưa thật đầy đủ vì hiện nay, tất cả các doanh nghiệp bất động sản đều bị cả hai vướng mắc, đó là vướng về "quyền sử dụng đất ở hợp pháp" và vướng về "nhà đầu tư, chủ đầu tư".

Tất cả dự án có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở đều phải thực hiện thủ tục "Quyết định chủ trương đầu tư" theo quy định tại Điều 32 Luật Đầu tư và Điều 170 Luật Nhà ở.

Nhưng sau khi đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" thì "nhà đầu tư" lại không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nên không làm được thủ tục công nhận "chủ đầu tư" dự án.

Hiệp hội nhận thấy quy định phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là một trong những vướng mắc rất lớn và cũng là một nguyên nhân chủ yếu gây ách tắc thị trường bất động sản hiện nay.

Chúng tôi đề nghị UBND thành phố xem xét "Dự thảo Báo cáo rà soát, tổng hợp" do Sở Xây dựng đề xuất, báo cáo Chính phủ giải quyết vướng mắc về quy định doanh nghiệp phải có "đất ở" thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đối với các dự án có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen cài đất rạch

Về lâu dài, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở để phù hợp với Khoản 1.b Điều 169 và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai nhằm đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Các doanh nghiệp phản ánh họ gặp khó cả ở khâu xin "văn bản chấp thuận đầu tư”, cụ thể việc này thế nào thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: "Văn bản chấp thuận đầu tư" có thể là "Quyết định chủ trương đầu tư" theo quy định tại Mục 2 Chương IV Luật Đầu tư hoặc "Quyết định chấp thuận đầu tư" theo quy định tại Khoản 4 Điều 20 Nghị định 11/2013/NĐ-CP, chứ không có loại văn bản hành chính có tên gọi là "văn bản chấp thuận đầu tư".

Để thuận lợi cho doanh nghiệp và vẫn tuân thủ pháp luật, chúng tôi kiến nghị khi doanh nghiệp đã được UBND thành phố ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư" hoặc "Quyết định chấp thuận đầu tư", được hiểu là doanh nghiệp đã hoàn thành "văn bản chấp thuận đầu tư".

Về lâu dài, chúng tôi kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi Khoản 1.b Điều 3 Thông tư 30/2014/BTNMT để thống nhất nội dung với Khoản 4 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Còn mâu thuẫn giữa cách hiểu "chủ đầu tư" và "nhà đầu tư"ảnh hưởng thế nào đến doanh nghiệp?

Ông Lê Hoàng Châu: Chúng tôi nhận thấy quy định "Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư", dẫn đến xung đột pháp luật, thể hiện sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai và ngay cả trong các quy định của Luật Quy hoạch đô thị.

Cụ thể, theo quy định pháp luật, khái niệm "nhà đầu tư" có nội hàm rộng hơn và bao hàm khái niệm "chủ đầu tư". Điểm khác biệt của dự án nhà ở thương mại so với các dự án sản xuất, kinh doanh khác, là khi thực hiện thủ tục "Quyết định chủ trương đầu tư" thì "nhà đầu tư" đã tạo lập được quỹ đất.

Quy định "Chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư" của Luật Quy hoạch đô thị không thống nhất với Luật Đất đai và Luật Đầu tư.

Hiệp hội cho rằng, cả "chủ đầu tư dự án" hoặc "nhà đầu tư thực hiện dự án" hoặc "người sử dụng đất" đều có quyền tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư.

Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị cũng xung đột với cả Khoản 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị, vì phải có "đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt" thì mới có cơ sở để "lập dự án đầu tư xây dựng", mà "đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt" và "dự án đầu tư xây dựng" lại là cơ sở để được công nhận "chủ đầu tư" dự án và được cấp "giấy phép xây dựng".

Do cách hiểu máy móc đó mà hiện gần như tất cả dự án đầu tư sau khi đã được UBND TP. HCM ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư" đều bị tắc vì cơ quan chuyên môn không nhận hồ sơ trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của "nhà đầu tư" mà yêu cầu phải có hồ sơ của "chủ đầu tư". 

Trong khi đó, nếu không có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì không có cơ sở để lập dự án đầu tư và công nhận chủ đầu tư.

Những dự án có quỹ đất hỗn hợp, trong đó có đất do Nhà nước quản lý như kênh rạch, cũng đang bị tắc. Liệu có hướng xử lý vướng mắc này không, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Hầu như tất cả các dự án nhà ở thương mại đều có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài, trong đó có khoảng trên dưới 10% diện tích đất rạch, bờ đất, đường, hẻm thuộc Nhà nước quản lý.

Các cơ quan quản lý nhà nước đang lúng túng trong việc xử lý quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở. Đây là vướng mắc cần được sớm giải quyết để khai thông ách tắc của các dự án nhà ở thương mại.

Phần lớn đất này thường có hình dáng bất định hình, nằm rải rác trong dự án, không thể xác lập các chỉ tiêu quy hoạch để hình thành dự án độc lập nên không thể thực hiện đấu giá theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý sử dụng tài sản công.

HoREA đề nghị UBND TP. HCM cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở cho chủ đầu tư dự án.

Giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường khi tính toán tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.

Hoặc có chuyên gia đề xuất chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế "dồn điền đổi thửa" và "quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất" được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất mới ở ranh khu vực đất dự kiến đầu tư, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá. Nếu tổ chức đấu giá, "nhà đầu tư" đã có quỹ đất liền kề sẽ nỗ lực đấu giá để hợp thửa đầu tư. Sau khi "dồn điền đổi thửa", "nhà đầu tư" sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại.

Hiệp hội nhận thấy đây là phương án rất có lợi cho Nhà nước, vừa thực hiện "đổi ngang đất thô", vừa tích tụ được quỹ đất mới tập trung, có giá trị cao hơn, so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây.

Ngoài ra, chúng tôi cũng đề nghị UBND thành phố trình Thủ tướng xem xét, quy định tỷ lệ hoán đổi diện tích đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở, theo tỷ lệ 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn).

Doanh nghiệp phải chuyển giao lại cho Nhà nước diện tích đất kinh doanh đã có cơ sở hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ đã được quy định để Nhà nước thực hiện dự án tại phần đất này hoặc đấu giá đất hay đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư, thu hồi tiền cho ngân sách để phục vụ lợi ích công cộng.

Những khó khăn doanh nghiệp đang gặp phải đã tác động thế nào đến thị trường bất động sản TP. HCM?

Ông Lê Hoàng Châu: Ảnh hưởng rất nhiều. Trong sáu tháng đầu năm 2019, TP. HCM chỉ có ba dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND thành phố công nhận chủ đầu tư. Ba dự án này chỉ có 2,2 ha và 924 căn hộ. So với cùng kỳ năm 2018, giảm 16 dự án (tức giảm 84,2%).

Ngoài ra, có 10 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư, giảm 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Trong sáu tháng đầu năm, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án và giảm 2.336 căn so với cùng kỳ năm 2018.

Sự giảm sút của thị trường bất động sản đã có tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách của TP. HCM. Cụ thể, năm 2018, thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu, giảm khoảng 4.570 tỷ đồng so với năm 2017. 

Số thu tiền sử dụng đất trong năm tháng đầu năm 2019 giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2018. Trong sáu tháng đầu năm 2019, kết quả thu chưa đạt 50% kế hoạch. 

Xin cảm ơn ông!