Ly cà phê cõng bao nhiêu chi phí mặt bằng

Giữa năm 2023, hai thương hiệu cà phê ngoại là Mellower Coffee và Auntie Anne's cùng nhau rời bỏ thị trường Việt Nam. Dù không công bố rõ lý do, nhưng bối cảnh sức mua giảm, cộng thêm các mặt hàng không thiết yếu trở nên kém được ưu chuộng đã phơi bày những điểm yếu của các chuỗi bán lẻ ở Việt Nam.

Hai doanh nghiệp bán lẻ hàng đầu là Thế Giới Di Động và FPT Retail đều đang phải vật lộn với bài toán hi sinh lợi nhuận để giữ vững thị phần, cũng như kênh bán hàng. Trong khi ở nhóm các doanh nghiệp bán lẻ nhỏ hơn, việc tối ưu chi phí dường như là một nhiệm vụ sống còn nhằm duy trì thương hiệu.

Với riêng ngành bán lẻ đồ uống, cụ thể là cà phê, chi phí mặt bằng luôn đóng vai trò tối quan trọng. Nếu được chọn ra ba điều ưu tiên với một cửa hàng, hay một chuỗi cà phê, thì đó chắc chắn là: mặt bằng, mặt bằng và mặt bằng.

Sở dĩ yếu tố mặt bằng quan trọng như vậy là bởi, doanh nghiệp bán lẻ có thể tối ưu chi phí vận hành, kho bãi bằng công nghệ, cắt giảm nhân sự để giảm quỹ lương, chứ không thể tự ý giảm giá mặt bằng - khi đây gần như là một dạng chi phí cố định.

Có nghĩa, nếu chọn được mặt bằng tốt, giá cả phải chẳng, tỉ lệ thành công của một quán hay chuỗi cà phê sẽ cao. Ngược lại, tỉ lệ thành công sẽ thấp và điều này càng được kiểm chứng qua 2 năm dịch bệnh Covid-19 bùng phát.

Starbucks buộc phải rời khỏi khách sạn Rex, The Coffee House đóng cửa quán Signature Quận 3, Trung Nguyên chia tay vòng xoay Điện Biên Phủ... Tất cả đều xoay quanh một vấn đề duy nhất: chi phí mặt bằng.

Ông Văn Phú Viễn Phương - Giám đốc phát triển kinh doanh nhượng quyền của Milano Coffee với hơn 1.800 cửa hàng cà phê trên toàn quốc cho biết, chi phí mặt bằng chuỗi này chiếm khoảng 18% doanh thu hàng tháng.

Một quán cà phê Milano Coffee nhượng quyền tiêu chuẩn có chi phí mặt bằng khoảng 20 triệu đồng cho diện tích 30m2 ở thành phố lớn và các khu vực trung tâm. Ở các tỉnh lân cận, chi phí mặt bằng từ 12 triệu đồng với diện tích lớn hơn, khoảng 60m2.

Đại diện một chuỗi cà phê quy mô 20 cửa hàng cũng đưa ra tỉ lệ tương tự và gọi đây là tiêu chuẩn chung của ngành. Trước dịch bệnh, chi phí mặt bằng chuỗi này chiếm khoảng 20% doanh thu, nhưng đã được tối ưu về mức 18% sau dịch nhằm đảm bảo khả năng hoạt động.

Điều này đồng nghĩa, ước đoán với mỗi ly cà phê bán ra ở Việt Nam, chi phí mặt bằng chiếm khoảng 4.000 đồng ở Milano Coffee, khoảng 9.000 - 10.000 đồng ở Highlands Coffee và The Coffee House, và cá biệt ở Starbucks lên tới 14.000 đồng.

Từng chia sẻ về câu chuyện chi phí thuê mặt bằng, bà Patricia Marques - Tổng giám đốc Starbucks Việt Nam cho rằng giá thuê mặt bằng hiện nay có thể hợp lý hơn trước dịch, nhưng chung quy lại không hề rẻ, thậm chí một số nơi vẫn còn đắt.

So sánh với các nước trong khu vực, bà cho biết ở Singapore, giá thuê mặt bằng giảm 30% ngay từ khi đại dịch xuất hiện. Tại Thái Lan, Hong Kong, Campuchia.., mức giảm cũng lên đến 10%.

Tuy nhiên, ở Việt Nam, đa số chủ nhà chỉ không tăng giá chứ không chấp nhận giảm, có trường hợp Starbucks đã gửi liên tục 8 lá thư mới được giảm chưa đầy 20% giá thuê.

Mức giảm 20% giá thuê mặt bằng từ sau dịch cũng được ông Văn Phú Viễn Phương - đại diện Milano Coffee xác nhận. Tất nhiên, một số mặt bằng quán cà phê kí mới có thể đàm phán được mức giảm giá tốt hơn, tùy thuộc vào việc hai bên thương thảo.

Với nhà phố, giá thuê mặt có chiều hướng đi xuống là vậy. Nhưng với mặt bằng tại các trung tâm thương mại (TTTM), giá thuê lại có chiều hướng đi lên so với cùng kỳ năm trước, đạt khoảng 3,2 triệu đồng/m2/tháng đối với khu vực trung tâm. Còn giá thuê tại khu vực bán trung tâm chưa bằng một nửa, theo Savills.

Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý Bộ phận Cho thuê Bán lẻ Savills TP. HCM cho biết, việc thuê mặt bằng TTTM giúp các thương hiệu tránh rủi ro liên quan đến các vấn đề về kỹ thuật, pháp lý và giấy phép. Một số trung tâm thương mại có kế hoạch nâng cấp lại hoặc di dời khách đang thuê để mở rộng không gian cho những khách thuê lớn.

Hoặc một số thương hiệu F&B, chuỗi cà phê đang ưu tiên những không gian có diện tích lớn hơn để tăng trải nghiệm cho khách hàng với mô hình cửa hàng "flagship" và "concept" trong các trung tâm thương mại lớn.

Từng chia sẻ về câu chuyện thuê mặt bằng TTTM để mở mô hình quán Signature vào đầu năm nay, ông Ngô Nguyên Kha - CEO The Coffee House cho hay, những mặt bằng lớn trong TTTM đủ rộng rãi để thương hiệu đưa vào những thiết kế rất đặc trưng.

Ngoài ra, với vị trí đắc địa, các TTTM có thể phục vụ được khách hàng đi mua sắm lẫn tập khách ở hàng văn phòng lân cận, phù hợp với cả không gian ẩm thực, lẫn cà phê.

Nhìn chung, dù giá thuê mặt bằng phục vụ các quán cà phê đang có nhiều biến động, nhưng các thương hiệu lớn đặc biệt là thương hiệu chuỗi, bằng nguồn vốn tích lũy của mình, nhiều bên đang tranh thủ chiếm lĩnh thị phần khi các đối thủ suy yếu.

Các thương hiệu lớn như Highlands Coffee, The Coffee House vẫn bền bỉ mở rộng chuỗi, tuy nhiên cạnh tranh ngày một tăng đến từ các thương hiệu mới, đang tạo nên tiếng vang như Phê La, Katinat...