“Nhà nước cần giải quyết khó khăn về nguồn vốn, quỹ đất cho nhà ở xã hội”

Đó là quan điểm của ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Nhà ở và Thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP. HCM) trước những tranh luận về ý kiến Nhà nước nên thôi làm nhà ở xã hội của GS. Đặng Hùng Võ. Đặc biệt, ông Sơn chia sẻ lo ngại về những bất cập trong cơ chế và chính sách tài chính đối với đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trước áp lực dân số lên đến 13 triệu người của TP. HCM.

Ông Sơn cho biết, TP. HCM đã đề ra phương hướng nhiệm vụ phát triển nhà ở giai đoạn 2011- 2015, định hướng 2020, tầm nhìn 2030 với chỉ tiêu phát triển thêm 39 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở, phấn đấu nâng diện tích sàn nhà ở bình quân đạt 17m2/người.

Để bảo đảm chỉ tiêu, Thành phố cho điều chỉnh dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, đồng thời, thúc đẩy các nhà đầu tư chuyển hướng sang xây dựng nhà ở thuộc phân khúc bình dân, tạo nguồn cung phong phú hơn cho thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà giá rẻ, nhà cho thuê, nhà ở xã hội.

Theo ông Sơn, Thành phố có giải pháp hợp tác công - tư việc đầu tư xây dựng đối với các dự án sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp quản lý, hoán đổi giá trị quyền sử dụng đất để tạo lập quỹ nhà ở xã hội mà không sử dụng vốn ngân sách, chủ đầu tư tự ứng vốn để đầu tư xây dựng. Sau khi hoàn thành bàn giao cho Thành phố quỹ nhà ở tương đương giá trị quyền sử dụng đất, giao lại cho chủ đầu tư thực hiện dự án kinh doanh theo quy định.

Bên cạnh đó, Thành phố cũng tạo điều kiện rút ngắn thời gian xem xét, thẩm định để cho phép chủ đầu tư có nhu cầu chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, điều chỉnh cơ cấu căn hộ có diện tích lớn sang căn hộ có diện tích nhỏ, nhằm đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bán không vượt quá 1,5 tỷ đồng.

Kết quả từ 2011 đến nay, Thành phố đã phát triển được 58,96 triệu m2 nhà ở, diện tích bình quân 18,82 mét vuông/người, trong đó có 17 dự án nhà ở xã hội với 8.732 căn hộ.

Những vướng mắc cần tháo gỡ

Tuy nhiên, theo ông Sơn, việc triển khai thực hiện vẫn còn nhiều khó khăn. “Trong giai đoạn trước, tôi đã từng kiến nghị 70% nhà ở xã hội phải cho thuê, 30% mới bán, nhưng truyền thống người dân mình lại muốn mua chứ không muốn thuê. Nếu tính bình quân nhà khoảng 45m2, giá ít nhất 700-800 triệu đồng, chi tiêu hàng tháng của hai vợ chồng công nhân trừ ra những khoản tiêu dùng cần thiết nhất chỉ còn ít nhất 6 triệu đồng, bao nhiêu năm mới có nhà? Chúng ta phải tuyên truyền, vận động người dân để chuyển đổi tâm lý từ mua nhà sang thuê nhà, để phù hợp với tốc độ phát triển của đô thị”.

Về cơ chế chính sách, ông Sơn cho biết, quy định hiện nay của Chính phủ đã khuyến khích cho nhà ở xã hội, nhưng vấn đề còn lại là nguồn vốn thế nào? Chính phủ nên cho phép Ngân hàng Nhà nước cho các tổ chức tín dụng vay tái cấp vốn với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ các ngân hàng thương mại và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội.

Khó khăn thứ hai được ông Sơn chỉ ra là, khi các chủ đầu tư tham gia và nhà ở xã hội, chi phí, giải pháp thế nào để giúp họ giải phóng mặt bằng? Có nhà đầu tư giải phóng mặt bằng cách đây 10-15 năm, họ không thể đưa vào chi phí bồi hoàn thực tế, mà phải tính toán lãi suất bồi thường hợp lý. Nếu tính theo lãi suất ngân hàng thì chưa công bằng, nên kiến nghị Bộ Xây dựng có cách tính phù hợp, vì mỗi công trình có giá thành khác nhau, nếu không sẽ phát sinh tiêu cực.

“Nên chăng Nhà nước cho phép chủ đầu tư được đưa chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng vào giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo hướng dễ thực hiện, bằng 50% giá trị quyền sử dụng đất được tính theo chi phí tiền sử dụng đất theo quy định, để khuyến khích nhà đầu tư tham gia nhà ở xã hội nhiều hơn”, ông Sơn kiến nghị.

Về quỹ đất, ông Sơn kiến nghị Thành phố giải tỏa mặt bằng, tạo nguồn đất sạch, giao cho các nhà đầu tư quản lý theo quy định; rà soát, tổng hợp quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới; chủ động tạo quỹ đất từ việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, chỉnh trang đô thị, kể cả khu công nghiệp và khu chế xuất.

Bên cạnh đó, có thể mời gọi các chủ đầu tư có năng lực thực hiện dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất, phát triển nhà ở xã hội theo hình thức xây dựng- chuyển giao (BT) đối với quỹ đất 20% do nhà nước trực tiếp quản lý.

“Nhà nước không thể không tham gia nhà ở xã hội, đặc biệt với tình hình ở Việt Nam, vai trò cơ chế chính sách để giải quyết cho thuê nhà ở xã hội, bảo đảm công bằng, tránh tình trạng lợi ích nhóm trong triển khai nhà ở xã hội là bức thiết. Chúng tôi sẽ tham gia kiến nghị với cơ quan chức năng làm sao có chính sách phù hợp, đồng thời bảo đảm tính công bằng cho các nhà đầu tư”, ông Sơn kết luận.