Làn sóng tháo chạy?
Từ đầu năm 2023 đến nay, thị trường bất động sản Đà Nẵng ghi nhận hàng loạt các khách sạn lớn nhỏ được rao bán rầm rộ trên các trang thông tin, mạng xã hội.
Các khách sạn này hầu hết đều từ 4 sao trở xuống trên tuyến đường ven biển quận Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn và trung tâm thành phố có mức giá từ hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng.
Trên trang Nhatot.com, nhiều khách sạn tại trung tâm TP. Đà Nẵng và các quận Sơn Trà, quận Hải Châu, Ngũ Hành Sơn cũng được rao bán ồ ạt. Nhiều khách sạn nhỏ, 2 sao tại Đà Nẵng đang được rao bán với mức giá từ 15 tỷ đồng đến 80 tỷ đồng.
Theo thông tin từ trang Alonhadat, một khách sạn 4 sao, hai mặt tiền tại quận Sơn Trà, cách biển Mỹ Khê 200m đang được rao bán với giá 230 tỷ đồng. Theo giới thiệu, khách sạn này có diện tích đất 513m2, cao 17 tầng với diện tích sàn 6.657m2, tổng gồm 100 phòng, có hồ bơi, nhà hàng, phòng hội nghị với thiết kế phòng hiện đại, sang trọng.
Cũng tại quận Sơn Trà, một khách sạn 3 sao khác tại mặt đường Võ Văn Kiệt cũng đang được rao bán với giá 120 tỷ đồng. Khách sạn được thiết kế 14 tầng, 60 phòng cùng các dịch vụ như hồ bơi vô cực, nhà hàng, phòng gym, spa.
Ồ ạt rao bán khách sạn tại Đà Nẵng. Nguồn ảnh: alonhadat.com.vnTheo lãnh đạo một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, từ cuối năm ngoái đến nay, nhiều khách sạn ở những khu vực ven biển đang được rao bán. Nguyên nhân tình trạng này là do tình hình kinh doanh ảm đạm của ngành du lịch, khách quốc tế đến Việt Nam hạn chế sau đại dịch dẫn đến tỷ lệ lấp đầy khách sạn quá thấp.
Trong khi đó, chi phí lãi vay tăng cao khiến các doanh nghiệp chủ sở hữu khách sạn gặp khó khăn về dòng tiền. Hoạt động kinh doanh nghỉ dưỡng khôi phục chậm do du khách có xu hướng tiết kiệm chi tiêu đã gia tăng áp lực trong việc duy trì hoạt động vận hành, đặc biệt với các chủ đầu tư vừa và nhỏ.
Theo đó, kể từ khi mở cửa du lịch trở lại, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng đã dần lấy lại nhịp phát triển cùng sự cải thiện trong công suất thuê khách sạn, nguồn cung và sức hấp thụ của biệt thự nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, sự trở lại hiện nay của Đà Nẵng hiện vẫn chậm và chưa đạt được như mức trước dịch cả về giá và công suất phòng.
Cụ thể, về phân khúc khách sạn, nguồn cung khách sạn tại thị trường Đà Nẵng trong năm 2022 đạt 15.685 phòng từ 117 dự án, trong đó khách sạn 5 sao chiếm 61% số phòng. Trong 6 tháng cuối năm 2022, giá thuê khách sạn trung bình đạt 1,8 triệu đồng/phòng/đêm, tăng 60% theo năm.
Công suất thuê tương đương cùng kỳ năm 2019 ở mức 59%. Tuy nhiên công suất cả năm 2022 ở mức 48%, vẫn thấp hơn 13 điểm % so với cả năm 2019.
Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, các khách sạn hiện đang rao bán hầu hết là thuộc đầu tư cá nhân. Đây là những đối tượng đầu tiên rơi vào khủng hoảng trong giai đoạn trong và sau Covid do du lịch bị hạn chế và sức ép lãi vay.
Thêm vào đó, các sản phẩm này cũng khó cạnh tranh với các sản phẩm chất lượng cao từ các nhà phát triển và điều hành chuyên nghiệp trong nước và quốc tế.
Thực tế cho thấy, trong 6 tháng cuối năm 2022, khách sạn được quản lý bởi các thương hiệu như Pullman, Novotel, Grand Mercure… có giá phòng trung bình cao hơn 40%, và công suất thuê cao hơn 8 điểm % so với các dự án thương hiệu trong nước và tự quản lý. Đối với biệt thự nghỉ dưỡng, các thương hiệu khách sạn như Furama, Accor, InterContinental Hotels Group (IHG), Hyatt và Fusion chiếm ưu thế trong nguồn cung.
Mặt khác, ông Matthew cũng cho rằng, câu chuyện bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng không chỉ nằm tại thỏa thuận bán - mua mà còn nằm trong góc độ pháp lý. Đây chính là nguyên nhân tạo ra tâm lý e ngại của người mua, các khách sạn được rao bán khó tìm được thanh khoản.
Cơ hội của nhà đầu tư có tiềm lực?
Dù thực tế còn nhiều khó khăn, song chuyên gia của Savills cho rằng, đây có thể xem là cơ hội từ phía các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính có thể mua được các sản phẩm có giá hợp lý. Nhà đầu tư có thể cân nhắc kế hoạch cụ thể về quy hoạch và phát triển các dự án này để đáp ứng được xu hướng khách du lịch với chất lượng cao hơn và bền vững hơn trong thời gian tới.
Đặc biệt, thời gian gần đây, vấn đề pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng đang có nhiều tín hiệu tích cực. Nghị định 10/2023/ND-CP ban hành vào ngày 3/4/2023 vừa qua đã đưa ra cơ sở pháp lý để giải quyết vướng mắc hiện hữu về việc cấp quyền sở hữu đối với condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng và các tài sản khác được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ sử dụng cho mục đích lưu trú, du lịch.
Trong đó, các công trình lưu trú du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản.
Nhận định về những tác động từ Nghị định 10 tới thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và thị trường nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng nói riêng, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã trải qua thời gian dài trầm lắng. Việc thiếu khung pháp lý là rào cản lớn nhất để tạo đà phục hồi cho phân khúc này.
Do đó, Nghị định 10 sẽ là cơ sở pháp lý để các cơ quan chức năng có hướng dẫn về trình tự, thủ tục cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Đây cũng được xem là tiền đề để thị trường, bao gồm các chủ đầu tư và các nhà đầu tư hiểu rằng trong thời gian tới định hướng về pháp lý của sản phẩm đã có những bước chuyển biến. Từ đó tạo đà phục hồi cho phân khúc này tại thị trường cả nước nói chung và thị trường Đà Nẵng nói riêng.
Mặt khác, ngành du lịch, nghỉ dưỡng vẫn luôn là một trong những thế mạnh của Đà Nẵng, với những lợi thế về tự nhiên như đường bờ biển dài, vị trí tâm điểm miền Trung, quy tụ nhiều danh lam thắng cảnh và hệ thống hạ tầng phát triển. Thị trường Đà Nẵng cũng nhận được sự quan tâm rất lớn từ nhiều thương hiệu quốc tế, gia tăng sức hút của một trong những thành phố lớn nhất Việt Nam.
