'Ông trùm môi giới' Phan Xuân Cần: Nhà đầu tư lo ngại dự án liên quan đến vụ án kinh tế

Thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản diễn ra khá sôi động từ đầu năm đến nay với nhiều giao dịch được ghi nhận cũng như có sự tham gia tích cực của các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam - công ty chuyên về tư vấn chuyển nhượng dự án bất động sản, thị trường đang có sự phân hoá rõ rệt và khẩu vị nhà đầu tư cũng có nhiều thay đổi.

Ông Cần cho biết:

Năm 2014 và 2015 là giai đoạn thị trường bất động sản hồi phục sau khủng hoảng và bên mua dự án có nhiều lợi thế hơn bên bán vì bên mua có nhiều cơ hội lựa chọn, nhiều danh mục hấp dẫn, nhiều dự án cần bán do áp lực tài chính, cơ cấu nợ phải bán tài sản thế chấp. Hai năm tiếp theo là thời kỳ thị trường căn hộ, đất nền tại TP. HCM, Đà Nẵng, Nha Trang tăng giá đột biến, thị trường bất động sản du lịch biển phát triển mạng ở Phú Quốc, Nha Trang và Đà Nẵng – Quảng Nam nên mua bán dự án ở những khu vực này rất sôi động.

Từ đầu năm đến nay, tình hình mua bán dự án bất động sản phát triển ổn định. Có nhiều nhu cầu mua và bán dự án, nhưng thị trường có sự phân hóa rõ rệt. Những dự án chào bán với giá cao và dự án có hồ sơ pháp lý sơ sài sẽ khó giao dịch thành công.

Nhiều nhà đầu tư trong nước và nước ngoài quyết liệt tìm kiếm các dự án có thể sẵn sàng triển khai ngay trong phân khúc căn hộ bán, dự án hỗn hợp thương mại - văn phòng - căn hộ, dự án hoặc khách sạn 4 - 5 sao đang hoạt động, khu dân cư quy mô vừa và nhỏ, tòa nhà văn phòng hạng A-B ở Hà Nội và TP. HCM.

Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay số lượng các dự án chào bán cũng gặp phải hạn chế do các nhà đầu tư lo ngại một số dự án liên quan đến các vụ án kinh tế, một số khác khá lớn liên quan đến nguồn gốc đất từ các công ty Nhà nước cổ phần hóa.

Ông có thể tiết lộ Sohovietnam đã tư vấn thành công được những thương vụ nào?

Ông Phan Xuân Cần: Sohovietnam đã tư vấn chuyển nhượng thành công khoảng vài chục giao dịch, mỗi giao dịch là một bài toán cần lời giải khác nhau. Giá trị giao dịch của các dự án có quy mô nhỏ từ 100 - 200 tỷ đồng. Nhiều nhất là các giao dịch tầm trung từ 200 - 400 tỷ đồng. Lớn nhất là thương vụ có giá trị giao dịch lên tới 1.000 tỷ đồng. Vì yêu cầu bảo mật chúng tôi không được phép tiết lộ chi tiết của giao dịch. Chúng tôi luôn đồng hành cùng với các nhà đầu tư và chủ dự án trao đổi, thảo luận, đàm phán để tìm ra được một điểm cân bằng về mặt lợi ích tổng thể thì giao dịch mới có thể thành công.

Theo ông, phân khúc nào đang được các nhà đầu tư săn lùng nhiều nhất?

Ông Phan Xuân Cần: Nhu cầu mua của các nhà đầu tư cũng rất đa dạng. Nhà đầu tư lớn chuyên làm đô thị chỉ quan tâm đến các dự án từ 100 - 500 ha tại khu vực vùng ven Hà Nội, TP. HCM với bán kính từ 20km - 30km. Có nhà đầu tư chuyên về khách sạn và khu nghỉ dưỡng cao cấp muốn phát triển chuỗi 15 khách sạn cao cấp trên khắp cả nước. Những nhà đầu tư phát triển dự án căn hộ hay khu phức hợp chủ yếu tập trung tại TP. HCM và Hà Nội.

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư quan tâm đến việc mua lại hoặc phát triển các dự án khách sạn 4 - 5 sao và các dự án văn phòng cao cấp cho thuê tại Hà Nội và TP. HCM.

Tại sao các thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản tập trung nhiều hơn ở TP. HCM?

Ông Phan Xuân Cần: Về cơ bản, nhu cầu mua dự án tại Hà Nội và TP. HCM vẫn là các dự án xây căn hộ khu phức hợp, văn phòng, khách sạn, căn hộ cho thuê, trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học.

Tuy nhiên, các tài sản như tòa nhà văn phòng, khách sạn hiện hữu ở TP. HCM nhiều hơn Hà Nội, quy mô cũng lớn hơn nên nhu cầu tìm mua ở TP. HCM về thị trường văn phòng, khách sạn cũng lớn hơn ở Hà Nội. Tính minh bạch trong việc mua bán, chuyển nhượng dự án ở TP. HCM cao hơn Hà Nội.

Dự án hay một tài sản bất động sản lớn cũng là một loại hàng hóa và các chủ tài sản ở Hà nội có xu hướng nắm giữ lâu dài trong khi đó các chủ dự án ở TP. HCM sẵn sàng bán dự án nếu được giá.

Xu hướng gần đây cho thấy các nhà đầu tư Nhật Bản vốn thận trọng nhưng cũng khá tích cực tìm mua dự án bất động sản ở Việt Nam. Lý do vì sao thưa ông?

Ông Phan Xuân Cần: Nhà đầu tư Nhật Bản và Trung Quốc nhìn nhận thị trường Việt Nam còn rất tiềm năng để phát triển các loại hình bất động sản. Trong đó, nhà đầu tư Nhật Bản rất là kỹ càng trong việc mua lại dự án. Tôi nhận thấy có hai nhóm chính đang tìm cách gia nhập thị trường Việt Nam.

Nhóm thứ nhất thường mua 20% đến 30% cổ phần của một công ty bất động sản để trở thành cổ đông chiến lược, sau đó sẽ cùng công ty bất động sản Việt Nam hợp tác phát triển dự án, nhà đầu tư Nhật Bản có thể hỗ trợ các nguồn vốn vay với giá rẻ. Nhà đầu tư Nhật Bản cũng thường hợp tác, liên doanh liên kết với nhà đầu tư Việt Nam trong việc phát triển từng dự án để tạo ra các sản phẩm nhà ở mang phong cách Nhật Bản.

Nhóm thứ hai thường mua hoặc thuê dài hạn các tài sản như văn phòng cao cấp, khách sạn 4-5 sao, căn hộ cho thuê. Nhà đầu tư Nhật ưu thích các tài sản có dòng tiền đều đặn nhằm giảm thiểu rủi ro.

Ông vừa đề cập đến mối quan tâm của các nhà đầu tư Trung Quốc đến bất động sản Việt Nam, cụ thể thế nào?

Ông Phan Xuân Cần: Sau thời kỳ khủng hoảng từ 2011 - 2013, kinh tế Việt Nam phát triển dần ổn định, thị trường bất động sản từ năm 2014 cho đến nay tăng trưởng liên tục, số lượng các ngôi nhà xây mới liên tục tăng. Thị trường bất động sản phát triển ổn định đã thu hút rất nhiều các nhà đầu tư nước ngoài từ Trung Quốc, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc …đổ một lượng vốn lớn vào thị trường bất động sản Việt Nam thông qua các hình thức hợp tác đầu tư mua lại dự án, mua tài sản, mua công ty sở hữu dự án.

Các nhà đầu tư đến từ Trung Quốc Đại Lục, Hồng Kông, Singapore và Hàn Quốc đang được đánh giá là rất năng động trên thị trường mua bán dự án. Theo nghiên cứu của Sohovietnam, có những nhà đầu tư Hồng Kông đã mua hàng chục dự án tại Việt Nam.

Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài sẽ ảnh hưởng thế nào đến thị trường bất động sản Việt Nam?

Ông Phan Xuân Cần: Các nhà đầu tư nước ngoài họ có kinh nghiệm phát triển các dự án bất động sản tại các thị trường đi trước Việt Nam 10 - 20 năm nên có thể đưa tới các mô hình mới về phát triển dự án mang tính độc đáo, khác biệt, nhắm tới từng nhóm khách hàng riêng. Đa phần các nhà đầu tư nước ngoài tập trung phát triển các bất động sản từ trung đến cao cấp, tập trung vào tầng lớp trung lưu và người giàu tại Việt Nam.

Nhà đầu tư nước ngoài có thế mạnh tài chính dồi dào, lãi suất vay thấp (4 - 5%) so với lãi suất vay thông thường trong lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam là 10% - 12%.

Nhà đầu tư nước ngoài có kinh nghiệm phát triển dự án, có quy trình phát triển và quản lý dự án dự án rất tốt. Bện cạnh đó họ còn có mạng lưới đối tác để cùng phát triển từ nghiên cứu thị trường cho đến công ty thiết kế - quy hoạch, nhà thầu xây dựng, các nhà cung cấp nguyên vật liệu. Tiềm lực tài chính mạnh, kinh nghiệm quốc tế, có một tầm nhìn dài hạn cho sự phát triển dự án bất động sản là các lợi thế cạnh tranh rất lớn của nhà đầu tư nước ngoài.

Khi mua bán dự án ở Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài đòi hỏi những gì?

Ông Phan Xuân Cần: Thông thường các nhà đầu tư nước ngoài yêu cầu các dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý, đất đã giải phóng mặt bằng sạch. Chỉ có một số ít các nhà đầu tư tham gia dự án ở quy mô lớn, sẵn sàng hợp tác cùng các chủ dự án Việt Nam ở giai đoạn chủ trương đầu tư.

Nhưng dường như các thương vụ mua bán dự án trên thị trường hiện nay vẫn do các công ty trong nước chi phối?

Ông Phan Xuân Cần: Nhà đầu tư trong nước có lợi thế là hiểu biết về thị trường, nắm rõ về chính sách của nhà nước, thông thạo các thủ tục pháp lý về dự án, có nhiều mối quan hệ. Đặc biệt việc mua bán chuyển nhượng các dự án của các nhà đầu tư trong nước thuận lợi hơn, thủ tục ngắn gọn, đơn giản hơn. Nhiều thương vụ mua bán dự án thành công giữa các nhà đầu tư trong nước với nhau do mối quan hệ hỗ trợ lẫn nhau. Phương thức thanh toán của các nhà đầu tư trong nước rất linh hoạt, đáp ứng được các nhu cầu của bên bán.

Xin cám ơn ông!