Bất động sản

Sẽ không xuất hiện làn sóng bán tháo bất động sản

An Chi Chủ nhật, 30/04/2023 - 09:52

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận phát triển nhà ở CBRE cho rằng, mức giá nhà ở tại thị trường sơ cấp có thể sẽ biến động nhẹ vào giai đoạn cuối năm, song sẽ không tạo ra được làn sóng bán tháo hay giảm giá mạnh.

Mặt bằng giá khó giảm như kỳ vọng

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, tính đến quý I/2023, giá nhà ở tại các khu vực của Hà Nội vẫn giữ mức bình ổn, chưa thể tăng giá cao nhưng cũng khó giảm như kỳ vọng.

Giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý I/2023 được CBRE ghi nhận trung bình ở mức 1.992 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 20% theo năm và 3% theo quý. Điều này phản ánh cơ cấu sản phẩm mở bán tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp và trung cấp.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 1.315 USD/m2, tăng 2,8% so với cùng kỳ năm ngoái, thấp hơn mức tăng theo năm của năm quý trước đó (tăng từ 5% tới 15% theo năm).

Sẽ không xuất hiện làn sóng bán tháo khiến giá nhà ở giảm mạnh? — Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận phát triển nhà ở CBRE

Mức giá này không chênh lệch nhiều so với quý trước, bởi đây là thời điểm giá bán thứ cấp bắt đầu chững lại. Đáng chú ý, tại một số khu đô thị nằm xa trung tâm, giá bán một số phân khu ghi nhận giảm 3-8% theo quý khi hết thời hạn chương trình ưu đãi lãi suất.

Từ nay đến cuối năm 2023, Giám đốc bộ phận phát triển nhà ở CBRE cho rằng, giá bán sơ cấp có thể biến động nhẹ vào giai đoạn cuối năm. Tình hình tài chính của chủ đầu tư chưa thực sự có chuyển biến tích cực nhất, họ sẽ cân nhắc quyết định điều chỉnh giá để có thanh khoản.

Bên cạnh đó, mức giá trên thị trường thứ cấp cũng sẽ có những thay đổi liên quan đến tài chính như câu chuyện vay ngân hàng của các nhà đầu tư khiến áp lực bán tăng mạnh.

Trước đó, một số các nhà đầu tư phải vay ngân hàng để tham gia thị trường. Đến thời điểm hiện tại lãi suất cho vay của ngân hàng đang ở mức khá cao thì họ sẽ phải bán một số khoản mục đầu tư của mình với mức giá thấp hơn. Điều này sẽ xuất hiện nhiều vào quý IV/2023 khi các khó khăn của thị trường diễn ra trong một thời gian dài.

Tuy nhiên, ông Kiệt cho rằng, thị trường sẽ không tạo ra được làn sóng bán tháo hay giảm giá mạnh. Mức giá nhà ở tại thị trường sơ cấp sẽ ổn định trong năm 2023, có thể biến động nhẹ vào giai đoạn cuối năm.

Nguyên nhân của thực trạng này là do các chính sách hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn của Chính phủ cùng với việc phát triển cơ sở hạ tầng hứa hẹn sẽ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường nhà ở Hà Nội trong năm 2023.

Theo đó, về chính sách vĩ mô và tín dụng, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã có những quyết định giảm lãi suất cũng như hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản. Thị trường đang hy vọng các quyết sách này sẽ nhanh chóng được triển khai và có hiệu lực.

Ngoài ra, đến thời điểm hiện tại, Chính phủ cũng đã và đang lấy ý kiến dự thảo với những đề xuất liên quan đến thay đổi về luật, về pháp lý. Khi các luật sửa đổi này được triển khai, áp dụng trong thực tế sẽ có những tác động làm thay đổi toàn bộ thị trường.

Về yếu tố hạ tầng quy hoạch hạ tầng Hà Nội có thể kể đến các tuyến đường cao tốc, tuyến đường vành đai kết nối giữa Hà Nội và các tỉnh... Đó là một trong những yếu tố rất tích cực hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Hạ tầng giúp cho các dự án nhà ở có quy mô lớn phát triển rộng khắp các khu vực vùng ven và khu vực trung tâm Hà Nội. Đây cũng là một trong những xu hướng phát triển trong thời gian tới.

Với những yếu tố này, năm 2023 là một năm có nhiều biến động với thị trường bất động sản nói chung, trong đó có thị trường bất động sản Hà Nội. Riêng với thị trường nhà ở, nhìn ở mặt tích cực vẫn có những yếu tố điểm sáng cho thấy sự hồi phục sau những khó khăn của 2 năm dịch bệnh và trước những biến động chung của thị trường.

Về nguồn cung, ghi nhận của CBRE trong năm 2022 có khoảng 15.100 căn hộ được chào bán tại Hà Nội, theo đó tổng nguồn cung mở bán mới giảm nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, số lượng căn hộ chào bán thành công, còn gọi là mức độ hấp thụ lại cao hơn số lượng chào bán mới, khoảng 16.600 căn.

Đây là lần đầu tiên kể từ năm 2011, lượng mở bán mới từ phân khúc cao cấp vượt các phân khúc khác để dẫn đầu. Số liệu này cho thấy sức khỏe và nhu cầu của thị trường nhìn chung ở mức ổn định.

Mặc dù số lượng cung sản phẩm căn hộ không bằng năm trước nhưng nếu xét luôn cả số lượng sản phẩm nhà liền thổ, nhà phố biệt thự, nhà phố thương mại thì tổng sản phẩm rất là cao. Như vậy, mức độ nguồn cung nhà ở chung của thị trường Hà Nội nhìn chung vẫn khá tốt nếu so sánh với các năm trước.

Xu hướng phát triển căn hộ cao cấp

Cũng theo ông Kiệt, một trong những nguyên nhân khác khiến giá bất động sản khó giảm là nguồn cầu rất lớn. Thời gian qua, số lượng căn hộ chào bán thành công lớn trong bối cảnh thị trường khó khăn cho thấy rằng nhu cầu sở hữu sản phẩm căn hộ của người dân vẫn ở mức khá tốt.

Riêng tại thị trường Hà Nội, tốc độ gia tăng dân số cũng như mức độ dân nhập cư rất cao, chính vì vậy nhu cầu mua nhà ở, mua đầu tư tại Hà Nội vẫn luôn ở mức cao. Nguồn cung hiện tại chỉ có vài chục ngàn sản phẩm được đưa ra thị trường mỗi năm cũng khó đáp ứng được nhu cầu.

Bên cạnh đó, về tăng trưởng dài hạn có thể thấy diễn biến xu hướng của thị trường đang có sự dịch chuyển dần sang căn hộ cao cấp. Chính điều này đã khiến mặt bằng giá liên tục tăng cao.

Nếu như trong những năm trước, tỷ trọng phân khúc trung cấp có nguồn cung cao hơn phân khúc giá rẻ và cao cấp hạng sang, thì trong năm 2022, CBRE quan sát thấy phân khúc cao cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mở bán, tiếp theo là phân khúc trung cấp 44%.

Tại TP.HCM, cách đây 3 năm đã hình thành xu hướng này, và đến thời điểm hiện tại, hơn 90% căn hộ đưa ra thị trường chủ yếu là cao cấp, hạng sang dẫn đến sự mất cân đối giữa các phân khúc.

Tại thị trường Hà Nội thì hiện tại chưa thấy việc mất cân đối diễn ra khá lớn hay quá nghiêm trọng. Tuy nhiên, về dài hạn, khi cao cấp hoá các sản phẩm căn hộ, thì sản phẩm nhà ở giá rẻ sẽ bị hạn chế. Bởi vậy vừa qua, Chính phủ và Bộ ngành đã đưa ra các chiến lược nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở giá rẻ để có thể cân đối sản phẩm nhà ở tại Hà Nội trong tương lai, từ đó đáp ứng nhu cầu ở và đầu tư của mọi tầng lớp trong xã hội.

Đối với sản phẩm nhà ở cao cấp, hạng sang, người mua sản phẩm là người có thu nhập cao, tầng lớp có địa vị trong xã hội mua để ở và một phần lớn chủ yếu là những nhà đầu tư mua để đầu tư cho thuê. Theo đó, trong dài hạn nhà đầu tư tại phân khúc này sẽ chịu ảnh hưởng từ những biến động của thị trường, của tình hình tài chính.

Tuy nhiên, ông Kiệt cho rằng, hiện nay, mức độ hấp thụ sản phẩm căn hộ cao cấp ở cả hai miền Nam và Bắc vẫn tốt, chưa thấy có dấu hiệu cho thấy có sự thay đổi hay lượng giao dịch quan tâm quá sụt giảm. Một phần nguyên nhân chính là do nguồn cung mới trên thị trường còn thiếu nên mức độ hấp thụ vẫn tốt. Sản phẩm căn hộ có giá trị khai thác thương mại tốt thì vẫn có giao dịch.

Tại Hà Nội, thị trường nhà ở chung cư nhận được nhiều sự quan tâm hơn, trong khi thị trường nhà ở liền thổ lại khá ảm đạm, thiếu sức hấp dẫn do giá trị của sản phẩm nhà ở liền thổ cao hơn nhiều so với nhà ở chung cư. Số liệu mới nhất của CBRE, trong quý IV/2022, thị trường thứ cấp, giá bán trung bình nhà ở liền thổ vào khoảng 6.800 USD/m2, trong khi ở chung cư là 1.303 USD/m2.

Với mức giá chung cư tăng cao như hiện nay, theo ông Kiệt, khách hàng sẽ có xu hướng lựa chọn mua ở trên thị trường thứ cấp. Hiện tại, mức giá trên thị trường thứ cấp đang tốt hơn rất nhiều so với giai đoạn trước đây, trong khi pháp lý sẵn sàng và sản phẩm đã có sẵn. Người mua nhà có thể chấp nhận mua căn hộ từ thị trường thứ cấp với mức giá rẻ hơn do người bán có nhu cầu bán cấp để lấy dòng tiền.

'Nỗi đau' pháp lý và nghịch lý giá chung cư

Leader talk - 1 năm

Trước nguồn cung khan hiếm do vướng mắc pháp lý và chi phí vốn quá cao, giá chung cư, đặc biệt là phân khúc trung và cao cấp sẽ ngày càng tăng cao, không giảm và sẽ tiếp tục không giảm.