Vì sao Việt Nam mãi thiếu nhà ở xã hội?

Doanh nghiệp khó phát triển dự án...

Là doanh nghiệp nhiều năm phát triển trong lĩnh vực nhà ở xã hội, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty CP G-Home cho rằng, con số 1 triệu căn nhà ở xã hội dự kiến sẽ được xây dựng tại Việt Nam đến năm 2030 là không đủ để đáp ứng nhu cầu thị trường.

Nhìn sang Pháp - một quốc gia phát triển, có diện tích tương đương với Việt Nam, ông Nam dẫn chứng, hiện đất nước này đang thiếu đến gần 6 triệu căn nhà ở xã hội. 

Rõ ràng, với mức thu nhập của người dân Việt Nam thấp hơn rất nhiều, 1 triệu căn nhà ở xã hội là chưa đủ.

Đáng chú ý, ngay cả với mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội, Việt Nam cũng cần sự nỗ lực rất lớn để có thể hoàn thành.

Nguyên nhân của thực trạng này được Tổng giám đốc G-Home cho rằng, từ quá trình triển khai, xây dựng đến mở bán, các dự án nhà ở xã hội hiện đang tồn tại rất nhiều vướng mắc khiến doanh nghiệp 'chùn tay'.

Hầu như các cơ chế chính sách của Chính phủ chưa có một ưu đãi nào đáng kể cho doanh nghiệp nhằm khuyến khích họ phát triển nhà ở xã hội.

Trước hết, thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội rất phức tạp. Một dự án nhà ở xã hội phải mất ít nhất 2 năm để ra được giấy phép xây dựng. Việc xin cấp phép dự án thậm chí còn mất thời gian, thủ tục hơn nhiều so với nhà ở thương mại.

Về tiền sử dụng đất, theo ông Nam, dự án nhà ở xã hội mặc dù được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải định giá, sau đó mới được miễn. Bên cạnh đó, chủ đầu tư vẫn phải nộp tiền M3 (giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền do nhà đầu tư đề xuất trong hồ sơ dự thầu ngoài các nghĩa vụ đối với ngân sách nhà nước theo quy định), không được giảm trừ.

M3 được tính bằng diện tích đất nhân với giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất và hệ số điều chỉnh k. Giá trị này được xác định mang tính tương đối, là căn cứ để nhà đầu tư nộp ngân sách nhà nước và độc lập với tiền sử dụng đất được miễn khi phát triển nhà ở xã hội.

Mặt khác, chủ đầu tư vẫn phải tự ứng trước tiền để giải phóng mặt bằng. Khoản tiền này sau đó sẽ được đối trừ vào dự án khác hoặc được bù vào giá đất.

Về thời gian phát triển dự án và lợi nhuận, sau 2 năm làm thủ tục đầu tư, dự án nhà ở xã hội mất khoảng 2 năm tiếp theo để xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng. Sau đó, chủ đầu tư vẫn phải giữ lại 20% tổng số căn hộ để cho thuê trong vòng 5 năm.

Đây là một quá trình kéo dài lên đến 9 năm, sau đó, dự án mới được kiểm toán. Và chỉ khi được kiểm toán xong, doanh nghiệp mới được nhận về khoản lợi nhuận cố định 10%.

Thủ tục đầu tư phức tạp, trong khi lợi nhuận thấp và thời gian kiểm toán kéo dài khiến doanh nghiệp không mặn mà đầu tư.

Chưa hết, doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội còn gặp khó khăn hơn nhiều so với các doanh nghiệp làm nhà ở thương mại trong việc tiếp cận vốn.

Nếu như ở các dự án nhà ở thương mại phải nộp tiền sử dụng đất, doanh nghiệp có thể lấy quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo để vay vốn ngân hàng, thì tại các dự án nhà ở xã hội, sổ đỏ của dự án không thể thế chấp do doanh nghiệp được miễn, nó có giá trị 0 đồng.

Thông thường, cơ cấu vốn của một dự án bất động sản là 20% vốn chủ sở hữu doanh nghiệp, 50% là vốn huy động từ các tổ chức tín dụng và 30% vốn từ người mua nhà, khách hàng, nhà đầu tư. 

Như vậy, với việc không có tài sản đảm bảo để vay ngân hàng, doanh nghiệp đã thiếu một nửa trong tổng nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội. 

Hiện Chính phủ đã có gói 120 nghìn tỷ để phát triển nhà ở xã hội, nhưng doanh nghiệp rất khó tiếp cận do không có tài sản thế chấp để vay vốn.

... Người dân khó mua nhà!

Nhóm vướng mắc lớn thứ ba của các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội theo ông Nam là đầu ra của sản phẩm cực kỳ "khó khăn".

Trên các phương tiện truyền thông đại chúng, nhiều dự án nhà ở xã hội vừa mở bán đã cháy hàng, người dân xếp hàng từ 2 - 3 giờ sáng để được quyền mua căn hộ. Tuy nhiên, thực tế có không ít dự án trên thị trường đang "ế ẩm" trong suốt một thời gian dài.

Phân khúc nhà ở xã hội đang xuất hiện hiện tượng “vừa thiếu vừa ế”. Trong khi các dự án tại Hải Phòng, Đà Nẵng, Hà Nội bán gần hết ngay khi tung ra thị trường thì nhiều dự án tại thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh mới chỉ thanh khoản được 1/3 giỏ hàng dù đã chào bán nhiều lần.

Nhiều doanh nghiệp xây dựng dự án xong không thể bán được hàng. Ngoài nguyên nhân do vị trí của sản phẩm, còn có một lý do quan trọng hơn được Tổng giám đốc G-Home chỉ ra rằng, chính sách bán nhà ở xã hội đang tồn tại nhiều bất cập. "Người cần mua nhà ở xã hội thì không mua được, trong khi chính sách lại đang hướng về người không cần mua".

"Không một đất nước nào quy định siết đối tượng người mua nhà ở xã hội như Việt Nam".

Ông Nguyễn Hoàng Nam

Tổng giám đốc G-Home.

Các quy định về bán nhà ở xã hội đang "siết người mua nhà". Hiện chỉ có 10 đối tượng được tiếp cận nhà ở xã hội, trong đó có 9 đối tượng được mua, 1 đối tượng được thuê với những quy định hết sức ngặt nghèo. 

Thậm chí, tại nhiều địa phương, nhà ở xã hội chỉ bán cho một đối tượng là công nhân trong khu công nghiệp thuộc một huyện, một khu vực nhất định. Như vậy rõ ràng, những dự án có quy mô lớn lên đến hàng nghìn căn hộ không thể bán được hàng.

Bên cạnh đó là hàng loạt quy định khác như người dân có hợp đồng lao động tại khu vực nhà nước, người có thu nhập trên 11 triệu đồng/tháng, phải nộp thuế thu nhập cá nhân..., không được mua nhà ở xã hội.

Đây là những quy định hết sức vô lý, "vừa thừa vừa thiếu". Bởi nếu người dân có thu nhập quá thấp, hộ nghèo, cận nghèo, dưới mức phải đóng thuế thu nhập cá nhân, có nghĩa, những người này không đủ tiền để trang trải cuộc sống, không có tích luỹ. Do đó, họ cũng không thể mua nhà ở xã hội.

Còn đối với việc thuê, với cơ chế hiện tại có lẽ khó có người dân nào dám thuê nhà ở xã hội. Bởi khi đã thuê, cả gia đình sẽ có mã số định danh. Sau đó, họ sẽ không thể mua nhà ở xã hội ở bất kỳ dự án nào nữa. Theo luật, người dân chỉ được hưởng chính sách về nhà ở xã hội một lần.

"Không một đất nước nào quy định siết đối tượng người mua nhà ở xã hội như Việt Nam", ông Nam nhấn mạnh và cho rằng, các chính sách mua nhà cần được quy định một cách hợp lý, thông thoáng để tạo điều kiện cho người dân. 

Nhà ở xã hội nên được định nghĩa là phân khúc dành cho những người có khả năng tích luỹ ở một mức độ nhất định nhưng không đủ để mua nhà ở thương mại. 

Trong nhiều năm qua, Chính phủ luôn kêu gọi doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên, trên thực tế lại không có ưu đãi đáng kể cho phân khúc này. Mặc dù tiền sử dụng đất không phải nộp nhưng lợi nhuận đã được cố định sẵn. 

Nếu những vướng mắc về thủ tục, thời gian đầu tư, nguồn vốn và đầu ra của sản phẩm không được tháo gỡ, nhà ở xã hội tại Việt Nam sẽ rất khó phát triển đạt mục tiêu 1 triệu căn hộ vào năm 2023, ông Nam nhận định.