Dự án khu dân cư trì trệ vì giá trị m3

Nhiều dự án khu đô thị phải nộp thêm giá trị m3

Với Luật Đất đai 2024, nhiều dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn sẽ không được áp dụng hình thức chấp thuận nhà đầu tư, đồng nghĩa với việc, các dự án này sẽ buộc phải tham gia đấu thầu và nộp giá trị m3.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, các dự án có sử dụng đất là khu đô thị, khu dân cư nông thôn trước đây khi tổ chức thầu lựa chọn nhà đầu tư, nếu chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng hồ sơ yêu cầu năng lực kinh nghiệm sơ bộ, thì thuộc trường hợp chấp thuận, hay gọi nôm na là chỉ định nhà đầu tư.

Khi đó, cơ quan có thẩm quyền không phải xác định giá trị nộp ngân sách nhà nước ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất - thường gọi là giá trị m3.

Tuy nhiên, điều 250 Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi, bổ sung khoản 3 điều 29 của Luật Đầu tư số 61, quy định việc chấp thuận nhà đầu tư chỉ áp dụng trong trường hợp pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực có quy định.

Đó là các dự án xã hội hóa thuộc lĩnh vực văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, môi trường; dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội… theo Nghị định 23/2024/NĐ-CP).

Như vậy, đối với các dự án có sử dụng đất trong đó có dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn sẽ sẽ phải tổ chức đấu thầu rộng rãi mà không áp dụng thủ tục chấp thuận nhà đầu tư nữa.

Theo ông Tuấn, khi đã buộc phải tham gia đấu thầu, doanh nghiệp sẽ phải nộp giá trị m3. Cùng với đó, trình tự thủ tục về đấu thầu dự án sẽ kéo dài và phức tạp hơn rất nhiều so với trường hợp chấp thuận nhà đầu tư.

Thực tế, không phải đến khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành, các dự án mới vướng khi phải nộp giá trị m3, mà trước đó, từ cách hiểu, cách tính giá trị m3 đã gây ra nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư trong suốt một thời gian dài. Nhiều dự án đã bị đình trệ, do địa phương không biết tính m3 sao cho đúng.

M3 được hiểu là giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền do nhà đầu tư đề xuất trong hồ sơ dự thầu ngoài các nghĩa vụ của nhà đầu tư đối với ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật hiện hành.

Khi chỉ định thầu để lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án có sử dụng đất, cơ quan tham mưu về lĩnh vực tài chính đất đai dự kiến giá trị lợi thế của khu đất và từ đó xác định giá trị m3 của khu dự án đó để khi chỉ có một nhà đầu tư tham gia đấu thầu thì giá trị m3 sẽ giúp tránh thất thoát ngân sách nhà nước.

Giá trị này được quy định tại Nghị định 25/2020/NĐ-CP của Chính phủ và cụ thể hoá tại Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT, hướng dẫn thực hiện Nghị định số 25, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc nhà nước quy định phương pháp tính để tính toán khoản nộp thêm ngân sách nhà nước ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án đầu tư có sử dụng đất (m3) là rất cần thiết.

Đây chính là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tự tính giá trị m3 tối thiểu và các nhà đầu tư dự thầu cũng có cơ sở tự tính giá trị m3 mà mình “tự nguyện” nộp thêm vào ngân sách nhà nước ngoài số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định.

Trong trường hợp đấu thầu có nhiều nhà đầu tư thì giá trị m3 sẽ quyết định việc trúng thầu dự án do thường chọn nhà đầu tư có giá trị m3 cao hơn, hoặc trong trường hợp đấu thầu chỉ có một nhà đầu tư thì giá trị m3 là giá sàn nộp thêm vào ngân sách nhà nước ngoài khoản thu tiền sử dụng đất theo quy định.

Nút thắt lớn chưa được tháo gỡ

Tuy nhiên, theo ông Châu, vấn đề mấu chốt là cách tính của giá trị này đang được quy định chưa hợp lý, chưa rõ ràng, dễ hiểu, sát với thực tế, gây khó khăn cho quá trình thực hiện.

Theo đó, khoản 2 điều 47 Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định, giá sàn nộp ngân sách nhà nước (m3) được bên mời thầu xác định bằng: Diện tích phần đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của khu đất, quỹ đất dự kiến giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư, nhân với giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất và hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá.

Tuy nhiên, tại Mục 3 Phụ lục V Thông tư số 06 lại quy định giá trị m3 được tính theo giá bình quân của tất cả khu đất trên địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện có kết quả đấu giá trong vòng hai năm gần nhất. Điều này đã dẫn đến hai cách tính của Nghị định 25 và Thông tư 06 cho ra hai giá trị m3 khác nhau.

Một “bất cập” nữa của Thông tư 06 và Nghị định 25 về cách tính giá trị m3 là việc xác định các thông số đầu vào là giá trúng đấu giá, không sử dụng giá đất thuộc các nguồn khác.

Trong khi đó, các thông số đầu vào này chưa thực sự đảm bảo tính tương đồng về diện tích, quy mô, lợi thế thương mại, dẫn đến việc xác định giá trị m3 cao, thậm chí rất cao.

Bởi lẽ, các lô đất, khu đất đưa ra đấu giá để thực hiện dự án đầu tư thường có vị trí đẹp, có lợi thế kinh doanh, thương mại, dịch vụ nên thường có giá cao. Nhiều trường hợp, nhà đầu tư tham gia đấu giá cố ý đẩy giá trúng đấu giá lên rất cao để trục lợi, điển hình là các cuộc đấu giá bốn lô đất thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm, thành phố Thủ Đức năm 2022, ông Châu dẫn chứng.

Chính vì vậy, nếu lấy giá đất bình quân trong hai năm để tính giá trị m3 cho các vị trí xa trung tâm thì rất bất hợp lý. Tuy nhiên, cách làm này lại rất có lợi cho các vị trí tại khu vực trung tâm hoặc gần trung tâm. Do đó, ông Châu cho rằng, cách tính này chưa đảm bảo tính công bằng đối với các nhà đầu tư.

Quy định cách tính giá trị m3 của Thông tư số 06 chưa thật thống nhất với Nghị định 25. Nghị định này quy định cách tính giá trị m3 bằng hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau khi trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất tham chiếu có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất thực hiện dự án. Yếu tố tương đồng là rất quan trọng để xác định giá trị m3 hợp lý, sát với thực tiễn.

Nhưng, khi tính giá trị m3 theo Thông tư 06 - bằng bình quân giá đất đã đấu giá trước đó rồi cộng lại chia trung bình, thì phần chênh lệch về lợi thế khu đất để tính giá trị m3 lại tiếp tục được tính lần nữa (tính hai lần) sẽ dẫn đến “giá trị m3” tăng lên cao hơn.

Điều này gây thiệt thòi cho doanh nghiệp, mà cuối cùng người tiêu dùng phải chi trả do chi phí này được tính vào giá bán bất động sản, nhà ở.

Thực tiễn thời gian vừa qua cho thấy, nhiều doanh nghiệp phản ánh, khoản nộp ngân sách của họ bị tăng vọt, khiến họ rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan, dự án bị đình trệ.

Do vậy, theo ông Châu, việc áp dụng cách tính giá trị m3 theo Phụ lục V Thông tư 06 có nhiều hạn chế, gây bất lợi cho nhà đầu tư. Quy định này có thể tác động làm giảm năng lực cạnh tranh của quốc gia và từng địa phương trong việc thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài và cả các nhà đầu tư trong nước.

Hơn nữa, theo quy định của Luật Đất đai 2024, quy định tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước được xác định tại thời điểm tính thu tiền sử dụng đất nhằm tránh làm thất thu ngân sách nhà nước.

Điều này có nghĩa là các lợi thế của thửa đất, khu đất đã được tính toán đầy đủ trong trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất hoặc trong trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Trong thời gian tới, phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư sẽ dần trở thành phương thức tiếp cận đất đai rất phổ biến của các nhà đầu tư. Do đó, ông Châu kiến nghị nghiên cứu để góp ý hoàn thiện các quy định pháp luật để đảm bảo tính khả thi và sát với tình hình thực tiễn.

Ở khía cạnh khác, nhiều ý kiến cũng đặt vấn đề có nhất thiết phải tính giá trị m3 hay không, khi tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải đóng đã mang tính thị trường.

Hơn nữa, nếu tính giá trị m3, thì cũng không cần quy định cách tính trong hồ sơ mời thầu lựa chọn nhà đầu tư, thay vào đó là để nhà đầu tư tự đề xuất. Giá trị m3 có mức cao nhất vẫn là điều kiện để xét trúng thầu, điều này cũng tương tự như hình thức trả giá trong đấu giá.

Luật sư Tuấn lưu ý các doanh nghiệp cần xem xét cả về khía cạnh tài chính (buộc phải nộp giá trị m3) và thủ tục pháp lý, quá trình đấu thầu kéo dài khi tham gia thực hiện các dự án có sử dụng đất là khu đô thị, khu dân cư nông thôn.

Việc phải nộp tiền m3 áp dụng với các dự án có sử dụng đất là khu đô thị, khu dân cư nông thôn sẽ dẫn đến chi phí thực hiện dự án tăng. Mặt khác, thủ tục đấu thầu rộng rãi dẫn đến các thủ tục pháp lý dự án kéo dài, phức tạp hơn so với thủ tục chấp thuận nhà đầu tư trước đây.