Góp phần khuyến khích đầu tư nước ngoài
Về chính sách sở hữu nhà ở, sử dụng đất đai, dự thảo Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt quy định, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đất đai thuê đất, thuê lại đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án tại đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 và Điều 175 của Luật đất đai tương ứng với hình thức sử dụng đất.
Thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trong đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt không quá 70 năm và không quá 99 năm đối với dự án đầu tư khu hỗ trợ khởi nghiệp sáng tạo, trung tâm nghiên cứu và phát triển, y tế, giáo dục tại đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo pháp luật về nhà ở có quyền nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng, mua, cho thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở và dự án đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch tại đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Trong khi đó, theo quy định của Luật nhà ở năm 2014, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được phép sở hữu nhà ở thông qua hai hình thức đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của pháp luật và mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại, bao gồm nhà ở chung cư và căn hộ riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Như vậy, dự thảo Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt đã bổ sung quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được phép sở hữu nhà ở thông qua nhận chuyển nhượng từ các dự án nhà ở thương mại và bất động sản nghỉ dưỡng.
Theo Ban soạn thảo Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt, quy định này đã tạo điều kiện phát triển thị trường bất động sản, du lịch nghỉ dưỡng trong đơn vị hành chính kinh tế, góp phần xây dựng môi trường sống đẳng cấp quốc tế và sự phát triển đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt. Đồng thời, tăng nguồn thu từ thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế, phí liên quan đến đất đai cho ngân sách nhà nước.
Bên cạnh đó, đối với quy định thời hạn sử dụng đất sản xuất kinh doanh 99 năm, dự thảo luật quy định thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư trong đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt cao hơn quy định tại Luật Đất đai năm 2013, tương đương với thời hạn sử dụng đất cao nhất tại Thái Lan, thành phố tự trị Jeju (Hàn Quốc).
Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng đối với trường hợp các dự án được đặc biệt ưu tiên thu hút đầu tư như dự án thuộc ngành, nghề khoa học, kỹ thuật, công nghệ mới, khu hỗ trợ khởi nghiệp sáng tạo... nhằm đảm bảo sự cạnh tranh, sức hấp dẫn so với các đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt khác trên thế giới.
Quy định này đã góp phần tạo sự an tâm đối với cộng đồng nhà đầu tư nước ngoài đầu tư kinh doanh tại đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt. Đồng thời khuyến khích đầu tư nước ngoài vào đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt. Qua đó, tạo ra nhiều việc làm, thu nhập cho người dân, góp phần phát triển kinh tế xã hội, Ban soạn thảo Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt cho biết.
Tiềm ẩn nhiều tác động tiêu cực
Cũng theo Ban soạn thảo Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt, bên cạnh những tác động tích cực, quy định mở rộng quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài cũng tiềm ẩn nhiều tác động tiêu cực.
Theo đó, quy định này có thể dẫn tới làm tăng giá bất động sản tại các đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt. Từ đó sẽ tăng chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư trong đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt và giảm cơ hội mua bất động sản của người dân trong nước.
Số lượng người nước ngoài mua nhà ở, bất động sản tăng lên cũng đi kèm việc tăng chi phí hoạt động của các cơ quan quản lý có thẩm quyền tại đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt.
Bên cạnh đó, quy định thời hạn sử dụng đất sản xuất kinh doanh lên đến 99 năm gây nhiều khó khăn trong thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng trong trường hợp cần thu hồi đất để sử dụng vào mục đích khác. Đồng thời, tạo sự khan hiếm quỹ đất để phục vụ phát triển kinh tế xã hội trong đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt trong dài hạn.
Mặt khác, việc giao thời hạn sử dụng đất trong một thời gian dài cho nhà đầu tư, tổ chức, cá nhân không đủ năng lực có thể gây lãng phí đất đai nếu không có chế tài kiểm soát chặt chẽ, ban soạn thảo phân tích.
Cùng với đó, theo Ban soạn thảo Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt, việc mở rộng quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài có thể sẽ gây ra phản ứng tiêu cực của người dân trong nước nếu người nước ngoài sở hữu quá nhiều nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng tại đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt.
Đối với quy định thời hạn sử dụng đất sản xuất kinh doanh 99 năm có thể sẽ gây ra phản ứng tiêu cực của người dân, doanh nghiệp, xã hội ngoài đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt trong trường hợp dự án được phép cho thuê đất 99 năm triển khai chậm tiến độ, không thành công, không mang lại lợi ích cho người dân và nền kinh tế hoặc các nhà đầu tư thực hiện chuyển nhượng lại dự án cho nhà đầu tư khác, Ban soạn thảo Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt nhấn mạnh..
