Nguy cơ tắc dự án nhà ở thương mại

Quy định về trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP từng gây khó khăn cho rất nhiều dự án và doanh nghiệp trên thị trường.

Điều khoản này quy định, các tổ chức, cá nhân phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thì mới được công nhận làm chủ đầu tư dự án.

Trong khi đó, thực tế trên thị trường bất động sản cho thấy, việc dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở mới được công nhận chủ đầu tư là điều quá khó với doanh nghiệp. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đã nhiều lần nêu ý kiến rằng, quy định về "đất ở" gần như không khả thi trên thực tế bởi hầu hết các dự án nhà ở thương mại đều có quỹ đất hỗn hợp.

Điều này đã dẫn tới một hệ luỵ rất lớn là tính từ tháng 12/2015 (thời điểm Nghị định 99/2015/NÐ-CP có hiệu lực) đến năm 2020, thành phố chỉ chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư được 63 dự án nhà ở thương mại có nguồn gốc đất do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng. Tuy nhiên, các dự án này vẫn không thể triển khai được do sự bất nhất trong các quy định pháp luật.

Đến tháng 9/2018, các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp đều phải thực hiện thủ tục thông qua Sở Kế hoạch và đầu tư để trình UBND thành phố ban hành quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Ðầu tư. Có nghĩa, các dự án đã đi một vòng không được chấp thuận đã trở về vị trí cũ, để tiếp tục xin thành phố phê duyệt lại chủ trương đầu tư.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, năm 2018, TP. HCM chỉ có 19 dự án được công nhận chủ đầu tư, 59 dự án được chấp thuận đầu tư và 53 dự án được cấp giấy phép xây dựng, với tổng số 39.959 căn hộ và tổng diện tích 3.263.212 m2, giảm 42% số lượng dự án, giảm 40%về số lượng căn hộ và giảm 74% về tổng diện tích các dự án nhà ở so với năm 2017.

Trong 9 tháng đầu năm 2019, con số dự án được hoàn thiện pháp lý còn giảm xuống mức "thê thảm" hơn khi cả thành phố chỉ có một dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%. Thậm chí, không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư trong năm.

Về vấn đề này, các chuyên gia và doanh nghiệp đã nhiều lần đề xuất biện pháp tháo gỡ kịp thời các vướng mắc nhằm giúp doanh nghiệp bất động sản có cơ sở hoàn tất các thủ tục đầu tư và triển khai dự án.

Cuối tháng 3 vừa qua, Chính phủ ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở được nhiều doanh nghiệp kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn "đất ở" đối với các dự án nhà ở thương mại. 

Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP) lại quy định: "Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định dưới đây và có đủ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan thì trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

Thứ nhất, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp.

Thứ hai, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Thứ ba, nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại".

Như vậy, chỉ có các trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở”, hoặc có “đất ở và các loại đất khác” thì mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Như vậy, các nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác nhưng không “dính” với đất ở, như các trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không có đất ở, thì không quy định thủ tục lựa chọn chủ đầu tư đối với các trường hợp này.

Về bản chất, quy định này chưa tháo gỡ khó khăn của các dự án nhà ở có nguồn gốc đất hỗn hợp bao gồm đất ở và các loại đất khác.

Theo ông Châu, điều này sẽ dẫn đến rất nhiều điều “trái khoáy” trong hoạt động đầu tư. Ví dụ, nhà đầu tư sử dụng 50 ha đất trồng cây cao su (100% đất nông nghiệp, không “dính” đất ở), hoặc sử dụng 1 ha đất có nguồn gốc là đất nhà xưởng ô nhiễm phải di dời (100% đất phi nông nghiệp, không “dính” đất ở), để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở, dù phù hợp với quy hoạch, đều không được công nhận chủ đầu tư dự án.

Tuy nhiên, nếu trong khu đất 50 ha trồng cây cao su, hoặc trong khu đất 1 ha nhà xưởng (nêu trên) chỉ cần có 1 căn nhà với diện tích đất ở dù chỉ vài chục mét vuông, thì nhà đầu tư đó vẫn được xác định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở.

Hiệp hội bất động sản TP. HCM cho rằng, sau khi có “văn bản chấp thuận” của ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thì nhà đầu tư mới được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Để tạo lập được quỹ đất dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở, thì nhà đầu tư phải bỏ ra chi phí rất lớn, nhưng tại sao nhà đầu tư đã tạo lập hợp pháp quỹ đất gồm “các loại đất khác (không phải đất ở)” lại không được công nhận là chủ đầu tư?!

"Vậy, cơ quan nào phải chịu trách nhiệm về những thiệt hại do việc nhà đầu tư không được công nhận là chủ đầu tư, nên nhà đầu tư không thể hoàn thành các thủ tục đầu tư tiếp theo và vì vậy không thể triển khai thực hiện dự án, dẫn đến doanh nghiệp “bị chôn vốn”, thậm chí có nguy cơ bị phá sản", ông Châu nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, luật sư Lê Thanh Vinh, công ty T&P Law Firm cũng cho rằng, nếu chiếu sang Luật Đầu tư 2020 thì quy định "nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở" sẽ làm khó cho doanh nghiệp chỉ có thuần túy đất khác (không có chút đất ở nào).

Khi lập dự án nhà ở xin chấp thuận chủ trương đầu tư (không qua đấu thầu đấu giá), các doanh nghiệp này sẽ không biết xếp mình vào trường hợp nào, dù Luật Đầu tư cho phép được làm.

Để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư và để đảm bảo tính thống nhất, tính hệ thống, tính đồng bộ của các quy định pháp luật, ông Châu đề nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Kế hoạch và đầu tư sửa đổi dự thảo nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2020.

Trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất các loại đất khác (không có đất ở), đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và xác định nhà đầu tư là chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở thì thực hiện như sau:

Đối với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Kế hoạch và đầu tư lấy ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi dự kiến thực hiện dự án về chủ trương chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác sang đất ở.

Đối với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan đăng ký đầu tư lấy ý kiến thẩm định của Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi dự kiến thực hiện dự án về chủ trương chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác sang đất ở.

Trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b khoản này, Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng có ý kiến về việc đáp ứng các điều kiện làm chủ đầu tư dự án của nhà đầu tư quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật kinh doanh bất động sản pháp luật có liên quan.

Trường hợp có một nhà đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở thì nhà đầu tư đó được xác định là chủ đầu tư của dự án nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại điểm c khoản này. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, thủ tục công nhận chủ đầu tư được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, xây dựng.

Nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư để thực hiện thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở là chủ đầu tư của dự án nếu đáp ứng các điều kiện quy định điểm c khoản này.