Tổng giám đốc Thủ Đức House nói về quản lý chung cư

Ông đánh giá thế nào về vai trò của đơn vị quản lý, vận hành đối với các dự án chung cư? 

Ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng: Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc: Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư.

Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường và những công việc khác có liên quan…..

Do đó, không chỉ quản lý vận hành nhà chung cư mà đối với quản lý khu vực nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở cũng đều cần phải có đơn vị quản lý vận hành, theo quy định tại Khoản 3, Điều 17 của Nghị định 99/2015 hướng dẫn chi tiết quy định hướng dẫn thi hành một số điều của luật nah2 ở 2015 có quy định:

Sau khi nhà ở được bàn giao và đưa vào sử dụng, chủ đầu tư được tổ chức thành lập Ban tự quản khu nhà ở để thực hiện quản lý việc bảo trì kiến trúc bên ngoài của nhà ở, chăm sóc cây xanh, vườn hoa và bảo trì các công trình tiện ích hoặc hệ thống hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho khu nhà ở đó, trừ hệ thống hạ tầng đã bàn giao cho Nhà nước hoặc được Nhà nước giao cho chủ đầu tư quản lý, bảo trì. Thành phần của Ban tự quản khu nhà ở bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở của khu vực đó và đại diện chủ đầu tư (nếu có).

Vì vậy, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư cũng như nhà ở riêng lẻ có vai trò hết sức quan trọng trong việc quản lý vận hành hệ thống nhà chung cư cũng như cụm nhà chung cư, mang lại những lợi ích cho cư dân như: Đảm bảo an toàn tính mạng cho cư dân, giúp cho cư dân sử dụng tốt nhất những tiện ích mà căn hộ chung cư mang lại, sống trong môi trường sạch, an ninh trật tự được bảo đảm, yên tâm trong việc sinh sống, không sợ trộm cắp, có được đội ngũ phòng cháy chữa cháy tại chổ khi xảy ra sự cố về cháy nổ...

Các đơn vị quản lý, vận hành chung cư theo ông cần đáp ứng điều kiện gì?

Ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng: Căn cứ theo Khoản 2 Điều 105 Luật nhà ở 2014 quy định: Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực theo quy định sau:

Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;

Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;

Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Luật hiện nay quy định thành viên Ban quản trị phải có chứng chỉ về quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định này có gây khó khăn gì cho Thủ Đức House trong việc tiến hành bàn giao các dự án?

Ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng: Thực tế, theo tôi biết đa số chỉ có Ban quản trị lâm thời còn trực thuộc chủ đầu tư thì mới có chứng chỉ chuyên môn, còn lại khi chủ đầu tư bàn giao lại cho Ban quản trị chính thức do dân bầu ra thì hầu như không có thành viên nào có chứng chỉ về việc tham gia các khóa học theo quy định. Điều này gây khó khăn trong việc tiến hành bàn giao các dự án của Thủ Đức House (TDH).

Khi chuẩn bị công tác bàn giao, phía TDH phải tìm hiểu lý lịch của cư dân xin đề cử vào Ban quản trị xem họ có chuyên môn, nghiệp vụ liên quan đến kỹ thuật, tài chính… có phù hợp hay không? 

Có một thực tế là, người phù hợp thì lại không muốn tham gia thành viên Ban quản trị, người không phù hợp lại muốn vào, gây nhiều khó khăn và tốn thời gian cho phía chủ đầu tư. TDH phải cân nhắc đưa ra một số tiêu chí phù hợp và tổ chức họp cư dân nhiều lần mới có thể bàn giao được.

Thực tế hiện nay phần lớn Ban quản trị hoạt động theo mô hình tự quản, việc này có đúng luật không và mô hình này gây ra những khó khăn như thế nào thưa ông?

Ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng: Ban quản trị nhà chung cư được quy định cụ thể tại Khoản 3 Điều 103 Luật nhà ở 2014 và Khoản 2, Khoản 3 Điều 18 Thông tư 02/2016

Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 của Luật này.

Do đó, hiện nay các chung cư có một chủ sở hữu trung cấp trở xuống thì đa số Ban quản trị đều được thành lập tổ chức hoạt động theo mô hình tự quản. 

Việc này không đúng quy định của pháp luật đồng thời gây ra nhiều khó khăn trong công việc quản lý vận hành nhà chung cư như: Khó khăn trong việc mở và quản lý tài khoản quản lý phần kinh phí bảo trì 2% do chủ đầu tư chuyển giao lại; Ban quản trị ký các hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thì chỉ có trưởng Ban quản trị đứng ra ký đại diện nên tính pháp lý không cao, việc quản lý các khoản thu chi kinh phí của nhà chung cư do thành viên Ban quản trị tự thực hiện nên có thể không minh bạch, rất khó để cư dân kiểm soát được các khoản thu chi này; Khi xảy ra sự cố về quản lý nhà chung cư và về tài chính thì ai trong thành viên Ban quản trị hoạt động theo mô hình tự quản không có tính pháp nhân này chịu trách nhiệm; Không có sự ràng buộc về trách nhiệm khi có sự cố xảy ra.

Theo ông cần có biện pháp, chế tài thế nào đối với việc thu chi tài chính của các Ban quản trị chung cư?

Ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng: Hàng năm đều có hội nghị nhà chung cư theo quy định tại Điều 102 Luật nhà ở 2014 và Điều 15 Thông tư 02/2016, qua đó Ban quản trị nhà chung cư sẽ báo cáo và thông qua một số hoạt động liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư, trong đó có việc báo cáo tài chính thu chi của Ban quản trị. Tuy nhiên thông qua báo cáo này thì rất khó để cư dân nắm bắt hết được việc thu chi tài chính này.

Nếu quản lý theo mô hình tự quản thì không có quy định rõ trách nhiệm của từng thành viên vì tính pháp lý không cao, không có tính pháp nhân cũng không có chế tài khi vi phạm. Đối với mô hình công ty cổ phần, nếu có sai phạm thì Luật hình sự 2015 có quy định cụ thể pháp nhân cũng sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Nên cần có quy định cụ thể hơn trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư liên quan đến thu chi tài chính không minh bạch, không đúng quy định pháp luật. Nếu xảy ra việc thu chi tài chính không minh bạch thì tất cả các thành viên Ban quản trị đều phải bị bãi nhiệm hoặc miễn nhiệm và chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật hình sự.

Hiện tại ở một số chung cư do thừa chỗ đỗ xe nên Ban quản lý đã cho người bên ngoài vào đỗ và thu tiền ngày hoặc tháng. Ở những chung cư Thủ Đức House phát triển, quản lý có tình trạng này và theo ông việc cho người ngoài vào đỗ ô tô trong bãi đỗ xe của chung cư có ảnh hưởng gì không?

Ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng: Ở những chung cư do TDH quản lý khi chưa bàn giao cho Ban quản trị chính thức thì không có xảy ra tình trạng này. Các chung cư của TDH như TDH-Trường Thọ, TDH-Phước Bình, TDH-Phước Long đã bàn giao thành công cho Ban quản trị nên công tác về sau của chung cư sẽ do ban này thuê đơn vị quản lý, giám sát và vận hành chung cư.

Theo tôi việc cho người ngoài vào đỗ ô tô trong bãi đổ xe chung cư sẽ gây ra một số bất cập như: Gây mất an ninh vì không kiểm soát được những đối tượng bên ngoài lợi dụng vào chung cư trộm cắp các thiết bị phụ tùng xe (bánh mâm xe, kính chiếu hậu xe...); Không minh bạch trong thu chi tài chính vì không ai kiểm soát được việc thu tiền này; Xe nhiều hơn so với chỗ đỗ xe sẽ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân của chung cư; Chiếm chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, ba bánh; Việc đỗ xe cũng gặp nhiều khó khăn.

Một số chung cư đã xảy ra sự cố về cháy nổ làm thiệt hại nghiêm trọng về người và tài sản, gây hoang mang cho cư dân và dư luận, theo ông cách khắc phục thế nào?

Ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng: Theo quy định của Điều 105 Luật nhà ở 2014 và Thông tư 02/2016 chỉ quy định chung chung về công tác phòng chống cháy nổ mà chưa có quy định chi tiết cụ thể trách nhiệm của Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư khi xảy ra sự cố cháy nổ. 

TDH đề xuất nên có những quy định cụ thể về công tác phòng cháy chữa cháy tại căn hộ chung cư như thành lập một tổ phòng cháy chữa cháy tại chỗ; yêu cầu thành phần là thành viên Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có kiến thức chuyên môn và chứng chỉ phòng cháy chữa cháy.

Ban quản trị phải có người am hiểu về kỹ thuật để kiểm tra, giám sát xem Ban quản lý có vận hành đúng như yêu cầu hay không. Bên cạnh đó cần phải có những quy định cụ thể rõ ràng hơn trách nhiệm của Ban quản trị liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư nhất là liên quan đến cháy nổ nhằm tăng cường trách nhiệm của từng thành viên trong ban.

Xin cảm ơn ông!