Ba năm thâm hụt dòng tiền kinh doanh của Đất Xanh

Đại hội cổ đông của Tập đoàn Đất Xanh mới đây đã thông qua kế hoạch kinh doanh năm 2019 khá thận trọng với doanh thu 5.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ 1.200 tỷ đồng. So với năm ngoái, doanh thu của Đất Xanh chỉ tăng 7,6% còn lợi nhuận tăng chưa đến 2%.

Các cổ đông của công ty tham dự đại hội đánh giá, việc phê duyệt thủ tục pháp lý chậm đã ảnh hưởng nhiều đến kế hoạch mở bán các dự án mới của Công ty khiến Ban lãnh đạo đưa ra mục tiêu thận trọng trong năm 2019.

Thực tế trong năm ngoái, vấn đề pháp lý của các dự án bất động sản trên thị trường đã khiến công ty và các bên liên quan chỉ hoàn thành mục tiêu bán hàng 18.000 căn hộ, thấp hơn kế hoạch 30% và giảm so với năm trước đó 18%.

Xuất phát từ một công ty môi giới bất động sản, trong những năm gần đây, Đất Xanh đã thay đổi chiến lược và trở thành nhà phát triển dự án bên cạnh lĩnh vực dịch vụ bất động sản và xây dựng.

Trong khi mảng môi giới có phạm vi hoạt động trên cả nước thì mảng đầu tư phát triển dự án bất động sản của công ty tập trung ở TP.HCM, nơi có hàng trăm dự án bất động sản bị rà soát, thanh kiểm tra về thủ tục pháp lý thời gian vừa qua. Đây được xem là rủi ro lớn với hoạt động của Đất Xanh cũng như các công ty bất động sản khác.

Đất Xanh hiện có hàng chục dự án đang trong tình trạng hoàn thiện thủ tục pháp lý, theo báo cáo của một công ty chứng khoán gần đây. Trong đó có những dự án công ty đã đầu tư lớn như GEM Riverside, giá trị dở dang đến cuối năm 2018 là 1.427 tỷ đồng.

Đây là dự án rộng 6,7 ha nằm trong khu dân cư Nam Rạch Chiếc, Quận 2, TP.HCM được Đất Xanh mua lại năm 2017. Dự án có tổng mức đầu tư hơn 6.042 tỷ đồng gồm 3.175 căn hộ. Các công ty phân tích cho biết, việc dời ngày mở bán dự án này từ năm ngoái sang năm nay (dự kiến) đã ảnh hưởng đến kế hoạch ghi nhận doanh thu của Đất Xanh.

Tại các dự án Opal Boulevard (Bình Dương), Opal City (TP.HCM), Opal Oceanview (Nha Trang), Đất Xanh đã đầu tư dở dang hơn 1.000 tỷ đồng và cũng đang ở tình trạng hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Theo một công ty chứng khoán, các dự án Gem Riverside với 1.075 căn, Lux Riverview với 769 căn và Lux Star với 554 căn bị dời việc mở bán từ nửa cuối 2018 sang nửa đầu 2019 trong khi hai dự án Opal City và Gem Premium có thể bị dời từ 2019 sang 2020

Đây là các dự án trong danh mục 17 dự án mà Đất Xanh đã và đang đầu tư trực tiếp. Ngoài ra công ty còn hợp tác đầu tư tại 30 dự án khác. Công ty cho biết sẽ tiếp tục phát triển quỹ đất nhằm chuẩn bị cho chiến lược trung và dài hạn.

Để chuẩn bị nguồn tài chính, Đất Xanh có kế hoạch tăng vốn điều lệ từ 3.500 tỷ hiện nay lên 5.200 tỷ đồng thông qua trả cổ tức, phát hành cổ phiếu ESOP và phát hành thêm cho cổ đông hiện hữu.

Nguồn vốn huy động từ phát hành thêm khoảng 874 tỷ đồng sẽ được sử dụng để đầu tư vào dự án GEM Riverside. Quyền sử dụng đất tại dự án này đã được công ty sử dụng làm tài sản bảo đảm tại VIB cho các đợt phát hành trái phiếu trị giá 720 tỷ đồng năm ngoái. Trước đó không lâu, ngân hàng này cũng thu xếp cho Đất Xanh một lô trái phiếu khác trị giá 680 tỷ đồng.

Mới đây nhất, Đất Xanh phát hành 234 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi cho một nhà đầu tư tài chính Hàn Quốc. Đây là một phần trong kế hoạch phát hành 1.400 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi của công ty nhằm mục đích huy động vốn để phát triển quỹ đất, bổ sung vốn lưu động và cơ cấu lại nguồn vốn hoạt động của Đất Xanh.

Dư nợ của Đất Xanh có xu hướng tăng mạnh từ năm ngoái trong bối cảnh các khoản phải thu của công ty tăng theo. Cụ thể, đến cuối năm 2018, khoản ký quỹ cho các hợp đồng tiếp thị và phân phối bất động sản tăng 70% lên 3.050 tỷ đồng. Các khoản trả trước cho bên thứ 3 tăng gấp 3 lần lên gần 750 tỷ đồng và các khoản phải thu ngắn hạn khách hàng tăng 72% lên 1.243 tỷ đồng.

Ngoài ra, việc mở rộng danh mục dự án và tăng đầu tư cũng khiến tồn kho của Đất Xanh tăng thêm 1.000 tỷ đồng trong năm ngoái. Hai nguyên nhân này dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Đất Xanh thâm hụt năm thứ 3 liên tiếp.

Một công ty chứng khoán lưu ý nhà đầu tư về về công tác kiểm soát các khoản phải thu của Đất Xanh trong bối cảnh doanh nghiệp duy trì mở rộng phát triển các dự án mới và khả năng rủi ro thanh khoản có thể xảy ra đối với công ty này.