Một số thành viên ban quản trị nhà chung cư lợi dụng kẽ hở của quy chế quản lý để biển thủ, trục lợi quỹ bảo trì.
Ngày càng nhiều ban quản trị chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư. Ảnh: Hoàng Anh.
Việc chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư đã trở thành một vấn đề đáng lo ngại, nổi bật qua vụ bê bối gần đây tại quận Phú Nhuận, TP.HCM, khi một số thành viên ban quản trị thông đồng rút ruột hơn 20 tỷ đồng quỹ bảo trì, tương đương một nửa quỹ bảo trì của dự án.
Vụ việc này, được phanh phui vào cuối năm 2023, liên quan đến việc phó ban quản trị lập lệnh chuyển trực tuyến 2 tỷ đồng vào tài khoản cá nhân của trưởng ban. Ngay sau đó, thành viên ban quản trị đã phát hiện vụ việc và yêu cầu trưởng ban quản trị trả lại số tiền thâm hụt.
Các thành viên khác của ban quản trị nhận ra sự bất thường và tiếp tục rà soát mới phát hiện thêm 22 tỷ đồng đã bị rút ra từ cuối năm 2022. Cho đến nay, trưởng ban quản trị đã trả lại 10 tỷ đồng, số tiền còn lại vẫn chưa được thu hồi.
Mô hình chiếm dụng đáng báo động
Vụ việc tại Phú Nhuận không phải là trường hợp duy nhất. Vào đầu tháng 3 năm nay, công an quận Bình Thạnh, TP.HCM đã khởi tố vụ án hình sự đối với các cựu thành viên ban quản lý chung cư Miếu Nổi và một nhà thầu về hành vi “tham ô tài sản.”
Điều tra cho thấy một số thành viên ban quản trị móc nối với nhà thầu nâng khống giá trị hợp đồng thang máy và thay thế bằng thiết bị rẻ hơn, chiếm đoạt phần chênh lệch gần 1 tỷ đồng.
Tại Hà Nội, cư dân của một chung cư trên đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, đã tố cáo ban quản lý có dấu hiệu gây thất thoát hàng tỷ đồng trong quá trình cải tạo, bao gồm việc thông hút bể phốt và thay điều hòa, dẫn đến tổn thất tài chính đáng kể.
Việc trục lợi quỹ bảo trì ngày càng báo động vì nguồn tiền quỹ bảo trì rất lớn và dễ bị rút ruột.
Các chuyên gia ước tính quỹ bảo trì căn hộ trên toàn quốc vượt quá 100 nghìn tỷ đồng, tập trung chủ yếu tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Tùy theo quy mô dự án, số tiền này có thể từ hàng chục tỷ đến hàng trăm tỷ đồng, được thu tương đương 2% giá trị căn hộ và chuyển giao cho ban quản trị sau khi cư dân vào ở.
Lỗ hổng hệ thống
Theo ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Quản lý nhà Toàn Cầu - Global Home một trong những lỗ hổng lớn khiến quỹ bảo trì dễ dàng bị thành viên ban quản trị rút ruột là do chưa có các quy chế, quy định đủ mạnh để quản lý chặt chẽ.
Đơn cử như việc chi quỹ bảo trì, theo quy định, với những khoản chi nhỏ, ban quản trị phải có ít nhất hai chữ ký của trưởng, phó ban. Với những khoản chi lớn, ban quản trị buộc phải thông qua hội nghị nhà chung cư để quyết định.
Tuy nhiên, có thể thấy rằng những quy định này là hết sức chung chung. Hiện quy chế quản lý nhà chung cư cũng như các thông tư hướng dẫn quản lý vận hành chưa có quy định cụ thể về quy trình thu, chi quỹ bảo trì.
Đó là chưa kể đến việc thành viên ban quản trị "thông đồng" với nhau để rút ruột. Ví dụ rõ nhất có thể thấy như tại chung cư tại quận Phú Nhuận, TP. HCM ở trên, trưởng và phó ban quản trị đã cùng đồng thuận để rút tiền từ tiền gửi, không thông qua các thành viên còn lại cũng như hội nghị nhà chung cư.
Đây là bất cập rất lớn khiến quỹ bảo trì có thể tuỳ ý rút ruột để chuyển vào các tài khoản cá nhân của thành viên ban quản trị.
Bên cạnh việc trực tiếp rút tiền từ quỹ bảo trì một cách lộ liễu như trên, còn một hình thức rút ruột quỹ bảo trì khác là kê khống số tiền chi cho việc bảo trì toà nhà. Với hình thức này, ban quản trị có thể thông đồng với nhà thầu cung cấp dịch vụ, nâng khống giá trị các hạng mục trong hợp đồng để "ăn" tiền chênh lệch.
Theo đại diện một công ty quản lý vận hành toà nhà, nguyên nhân dẫn đến việc ban quản trị có thể dễ dàng làm điều này là do họ không chịu sự giám sát của một hành lang pháp lý rõ ràng, đầy đủ.
Các ban quản trị chung cư đang hoạt động như mô hình công ty cổ phần.
Các doanh nghiệp chịu sự chi phối của Luật Doanh nghiệp, các quy định về thuế, quy chế mua sắm hàng hoá, dịch vụ, mở tài khoản, phát hành hoá đơn đầu vào, thuế VAT. Mọi hoạt động của họ như mua sắm, quản trị tài chính nội bộ đều được kiểm toán, giám sát đầy đủ.
Tuy nhiên, hoạt động của ban quản trị nhà chung cư lại không có quy định cụ thể và không bị ràng buộc chặt chẽ bởi các quy định pháp luật.
Tại nhiều chung cư, sau khi phát hiện sai phạm, cư dân muốn đưa kiểm toán độc lập vào để kiểm tra hoạt động của ban quản trị nhưng không được do ban quản trị gây khó dễ, không cung cấp đủ thông tin, hồ sơ, tài liệu.
Một lỗ hổng rất lớn khác liên quan đến số tiền lãi từ quỹ bảo trì được gửi tại ngân hàng. Trong Luật Nhà ở 2023, khoản lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được quy định để sử dụng vào việc bảo trì toà nhà.
Ngoài ra, các nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung của chung cư cũng phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì.
Trong khi đó, Luật Nhà ở 2014, khoản tiền rất lớn này hoàn toàn không có quy định rõ ràng, khiến thành viên ban quản trị tự ý rút tiền lãi làm "của riêng".
Hình phạt chưa đủ răn đe
Bên cạnh các lỗ hổng trong quản lý quỹ bảo trì, theo ông Thành, cơ chế xử phạt các ban quản trị sai phạm là chưa đủ sức răn đe. Nhiều ban quản trị vi phạm pháp luật nhưng rất ít khi bị xử lý về mặt hình sự hay khởi tố.
Nghị định 16, ban hành ngày 28/01/2022 có quy định rất rõ việc xử phạt ban quản trị lạm quyền, sai phạm. Song, cơ chế quản lý, giám sát của pháp luật chưa nghiêm. Đa phần tại nhiều chung cư, các sai phạm của ban quản trị chỉ được biết đến khi người dân tố giác.
Lợi ích lớn trong khi hình phạt không đủ mạnh đã khiến nhiều thành viên ban quản trị có hành vi sai phạm nhằm trục lợi từ quỹ bảo trì, do họ không sợ rủi ro về pháp lý.
Những vụ việc chiếm dụng quỹ bảo trì gần đây nhấn mạnh sự cần thiết của các cải cách quy định ngay lập tức và các cơ chế thực thi mạnh mẽ hơn.
Ông Thành cho rằng cần quy định các hoạt động sử dụng quỹ bảo trì cần được công khai, minh bạch, tăng tính giám sát của người dân và hội nghị nhà chung cư.
Trường hợp ban quản trị muốn lựa chọn nhà thầu sửa chữa, bảo trì tòa nhà cần được sự đồng ý của người dân và thông qua hội nghị nhà chung cư. Ban quản trị phải báo cáo, giải trình chi tiết mọi chi tiêu, sử dụng quỹ bảo trì hàng tháng, thậm chí hàng tuần để cư dân nắm rõ và giám sát kịp thời.
Ngoài ra, chính quyền địa phương cần vào cuộc quản lý chặt chẽ và các quy định pháp luật cần nghiêm minh, mang tính răn đe hơn nữa để hạn chế các sai phạm của ban quản trị.
Sự vào cuộc của tất cả các bộ, ngành sẽ giúp bao quát tất cả các vấn đề vốn đã tồn đọng từ lâu trong việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng không có cách giải quyết triệt để do thiếu các quy định pháp luật.
Sự vào cuộc của tất cả các bộ, ngành sẽ giúp bao quát tất cả các vấn đề vốn đã tồn đọng từ lâu trong việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng không có cách giải quyết triệt để do thiếu các quy định pháp luật.
Nhiều dự án nhà chung cư nhanh chóng xuống cấp sau thời gian ngắn đi vào hoạt động do bảo trì chung cư là một lĩnh vực rất phức tạp, thiếu quy định cụ thể và không dễ thực hiện.
Cục Cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng khuyến cáo người mua nhà 8 lưu ý về phí bảo trì nhà chung cư nhằm hạn chế những tranh chấp đáng tiếc có thể xảy ra.
Trong trường hợp quỹ bảo trì không còn đủ hoặc không có kinh phí để bàn giao, ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ cưỡng chế thu hồi kinh phí từ tài khoản kinh doanh, thậm chí là kê biên, bán đấu giá tài sản của chủ đầu tư để chuyển giao cho ban quản trị.
Nghị định 105 cùng các quy định phòng cháy chữa cháy liên tục siết chặt đòi hỏi các chủ đầu tư, tư vấn thiết kế và quản lý vận hành sớm áp dụng vào thực tiễn nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân.
Giữa lúc người dân mòn mỏi chờ đợi, Chính phủ quyết liệt vào cuộc tìm giải pháp "hạ nhiệt", giá bất động sản vẫn tăng không ngừng. Phải chăng, đã đến lúc cả thị trường cần một tư duy mới về giá nhà?
T&T Homes (thành viên của Tập đoàn T&T Group) sẽ tổ chức lễ kick off dự án T&T City Millennia ngày 14/8 với chủ đề “Khai mở kỷ nguyên – Khởi nguồn thịnh vượng”. Đây là sự kiện ra quân được mong đợi nhất thị trường bất động sản phía Nam trong nửa cuối năm 2025 với dự án đại đô thị quy mô lớn, đẳng cấp và hiện đại.
Ông Tô Như Toàn, Chủ tịch Công ty CP Phát triển Bất động sản Văn Phú, đã nuôi dưỡng triết lý “bất động sản vị nhân sinh” từ nhiều năm trước, và cuốn sách Đô thị vị nhân sinh của Jan Gehl như một sự đồng điệu tư tưởng, tiếp thêm niềm tin để ông kiên định hiện thực hóa tầm nhìn ấy trong chiến lược phát triển doanh nghiệp.
Ngày 15/8/2025, UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành văn bản số 3226/QĐ-UBND, chấp thuận Công ty cổ phần Mặt trời Vân Đồn – Tập đoàn Sun Group làm chủ đầu tư thực hiện dự án Khu dịch vụ du lịch phức hợp casino Vân Đồn- tổ hợp casino thí điểm cho người Việt chơi.
Ông Đặng Thành Duy, Tổng giám đốc Vinasun mua thành công 500.000 cổ phiếu VNS, nâng tỷ lệ sở hữu lên 5,73% và trở thành cổ đông lớn của hãng taxi truyền thống này.
Taseco Land chuyển niêm yết sang HOSE, đổi logo mũi tên hướng lên, khẳng định chiến lược tăng vốn, mở rộng quỹ đất và gia tăng vị thế trong ngành bất động sản.
Thứ trưởng Bộ Y tế Nguyễn Tri Thức tin rằng Việt Nam cần một khung pháp lý toàn diện hơn, với “các chính sách đủ mạnh để phát triển tầm vóc và thể lực cho thế hệ trẻ”.
