Lạm phát tăng cao: 'Họa' hay 'phúc' với bất động sản?

Từ đầu năm 2022, giá cả hàng hóa ngày càng leo thang do đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu sau dịch Covid-19 và căng thẳng Nga - Ukraine đang gây áp lực rất lớn với lạm phát trong nước.

Lạm phát đang là mối quan tâm hàng đầu của giới đầu tư toàn cầu cũng như Việt Nam. Nhiều chuyên gia cho rằng, đà tăng mạnh của giá hàng hóa ngay trong quý đầu năm cùng biến động lớn của giá vàng, giá dầu thế giới có thể tác động làm tăng giá bất động sản và khiến làn sóng đầu cơ tích trữ tài sản gia tăng mạnh mẽ.

Lạm phát thường khiến người dân, giới đầu tư, đầu cơ tìm kiếm tài sản làm kênh trú ẩn an toàn. Lạm phát sẽ càng đẩy giá nhà đất tăng thêm dù giá bất động sản đã tăng mạnh sau hai năm Covid-19

Tuy nhiên, theo chuyên gia tài chính Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group, thực tế lạm phát không làm tăng giá bất động sản mà ngược lại.

Ông Long dẫn chứng trong trong 3 tháng đầu năm 2022, chỉ số CPI ở mức rất thấp, chỉ chưa đến 1,5%, tuy nhiên, thị trường bất động sản lại ghi nhận sốt nóng cục bộ. Cùng thời điểm này năm 2021, thị trường cũng sốt nóng, sau đó khá im ắng trong 9 tháng tiếp theo, phải đến những tháng cuối năm mới sôi động trở lại.

Câu chuyện lạm phát tăng sẽ khiến tăng giá bất động sản được vị chuyển gia này cho rằng "chỉ có trên truyền thông". Bởi, nhìn lại lịch sử các giai đoạn phát triển của thị trường trong hơn 10 năm qua tại Việt Nam, giá bất động sản luôn biến động ngược chiều với sự gia tăng của lạm phát.

Cụ thể, giai đoạn 2009 - 2010, khi khủng hoảng tài chính toàn cầu diễn ra, giá bất động sản tăng mạnh. Trong khi đó, chỉ số giá tiêu dùng CPI ở thời điểm này lại ở mức thấp nhất trong 6 năm.

Đến giai đoạn 2011 - 2013, lạm phát tăng 2 con số và đạt mức tăng mạnh nhất trong vòng 10 năm, đỉnh điểm là CPI năm 2011 tăng 18,75% so với năm 2010, giá bất động sản giảm mạnh, thị trường gần như đóng băng hoàn toàn. Phải đến năm 2014-1015, thị trường bất động sản mới hồi phục sau khủng hoảng.

Gần đây nhất, giai đoạn 2021 - 2022, giá bất động sản tăng nhưng thực tế chỉ số CPI lại rất thấp, chỉ 1,47%.

Ông Long thừa nhận, đúng là có thực tế khi lạm phát tăng nhẹ, giá bất động sản sẽ có xu hướng tăng theo tỷ lệ lạm phát do tâm lý tích lũy tài sản, sợ mất giá đồng tiền. Tuy nhiên, khi lạm phát quá cao như giai đoạn 2011 - 2013, thị trường có thể gây phản ứng ngược.

Nguyên nhân được ông Long đưa ra là do lạm phát tăng sẽ buộc Chính phủ và các ngân hàng phải kiểm soát dòng tiền ra nền kinh tế, cùng với đó là việc tăng lãi suất để kiềm chế đà tăng của lạm phát. Thời gian này, lãi tiền gửi huy động dao động 18,5 - 21,5% và lãi vay lên đến 25 - 30%.

Điều này đã khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản dùng đòn bẩy tài chính ngân hàng gặp khó khi lãi suất tăng quá cao. Trong khi đó, những người có tài sản cũng rút tiền ra khỏi các kênh đầu tư khác để gửi vào ngân hàng nhằm hưởng lãi suất tiền gửi tăng mạnh. Thị trường bất động sản ở trạng thái đóng băng và giá nhà đất giảm mạnh.

"Lạm phát không phải là nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng. Người mua bất động sản cần tính đến các yếu tố giá tăng thực sự của bất động sản. Bởi trong trường hợp lạm phát tăng quá cao khiến Chính phủ thắt chặt tiền tệ và tăng lãi suất, khi đó, lạm phát sẽ là "kẻ thù" của bất động sản, khiến bất động sản đóng băng, giá giảm, kẹt vốn", ông Long nhấn mạnh.

Vị chuyên gia này cũng chỉ ra 3 yếu tố chính tác động đến giá bất động sản. 

Thứ nhất là tín dụng ngân hàng: Tín dụng dồi dào, lãi suất thấp là điều kiện thuận lợi nhất để khiến giá bất động sản tăng mạnh. Giai đoạn từ năm 2020 đến quý I năm nay là minh chứng rõ nhất khi dòng tiền ra thị trường được đẩy nhanh, lãi suất ngân hàng ở mức thấp.

Thứ hai là thu nhập dân cư: Khi thu nhập dân cư tăng, giá bất động sản cũng sẽ tăng trưởng theo. 

Thứ ba là sự phát triển của cơ sở hạ tầng: Khi hạ tầng được cải thiện, giá sẽ tăng vì bất động sản mang lại cho chủ sở hữu giá trị từ ở đến kinh doanh hay cho thuê. Hạ tầng cải thiện tạo điều kiện giá bất động sản tăng bền vững.

Đây chính là ba yếu tố khiến giá bất động sản luôn tăng trong dài hạn, 10 năm, 20 năm, thậm chí trên 30 năm. Trong dài hạn, giá bất động sản luôn luôn tăng bởi sự mất giá của đồng tiền, thu nhập dân cư, hạ tầng tăng mạnh.

Tuy nhiên trong ngắn hạn, ông Long cho rằng, điều này là không chắc chắn, điển hình như giá bất động sản giảm trong giai đoạn 2011-2015 do ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế toàn cầu, thu nhập người dân giảm và tín dụng ngân hàng giai đoạn này hạn chế, giá bất động sản đã giảm.

Vào năm 2011, giá nhà sơ cấp tại một số khu đô thị 28-29 triệu đồng/m2 thì đến năm 2013 chỉ còn 17 triệu đồng/m2. Giá nhà giảm 20-30% trong giai đoạn này.

Đặc biệt, với các bất động sản đầu cơ, sốt nóng rất nhanh nhưng cũng nguội rất nhanh, những nhân tố tác động đến giá như tích lũy dân cư, hạ tầng không có, khi cơn sốt qua đi, bất động sản đó sẽ ngay lập tức đóng băng. Nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro rất lớn khi dùng nguồn vốn vay ngân hàng trong bối cảnh lạm phát tăng cao, lãi suất tăng mạnh trong khi bất động sản không có thanh khoản khiến nhà đầu tư phải chôn vốn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Minh Tuấn - CEO Công ty AFA Capital cũng cho rằng, chưa có một một quan hệ rõ ràng giữa lạm phát và giá bất động sản. Nếu có, đó cũng là mối liên hệ lệch pha, ngược chiều.

Khi đầu tư vào bất động sản trong cơn lạm phát, lãi suất ngân hàng tăng mạnh, nhà đầu tư cần tính toán rằng, khi lãi suất tăng, dòng tiền thu về từ đầu tư bất động sản có đủ để thanh toán cho khoản lãi vay hay không, hay bất động sản đó có tính thanh khoản để thu về dòng tiền khi cần thiết hay không.

Ông Tuấn cho rằng, những tính toán trong bài toán đầu tư này là hết sức cần thiết vì trong năm 2022, áp lực lạm phát lên nền kinh tế rất lớn. Theo nhiều chuyên gia, lạm phát năm 2022 có thể sẽ ở mức 5-6%. 

Khi đó lãi suất sẽ chịu áp lực tăng, lãi suất tiền gửi sẽ ở mức 8 - 10%/ năm, lãi suất cho vay sẽ cao sẽ trở lại, những rủi ro biến động trên thị trường bất động sản sẽ rất lớn.