Thị trường biệt thự, liền kề giảm mạnh giao dịch
Mặc dù đã hoạt động khá tốt trong sáu tháng đầu năm 2021, song các quy định về giãn cách xã hội do dịch bệnh đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến cả nguồn cung và thanh khoản của phân khúc biệt thự, liền kề.
Theo số liệu từ Savills, nguồn cung biệt thự, liền kề tại Hà Nội trong quý III chỉ đạt 225 căn, giảm 75% theo quý và 47% theo năm. Trong quý vừa qua, thị trường chỉ ghi nhận một dự án mới và giai đoạn tiếp theo của ba dự án đang mở bán. Trong đó, quận Hoàng Mai chiếm 84% thị phần, chủ yếu đến từ giai đoạn mới của dự án Louis City.
Nguồn cung sơ cấp trên thị trường cũng chỉ đạt 1.088 căn, giảm 44% theo quý và 40% theo năm. Quận Hoàng Mai có thị phần lớn nhất với 32%, Đông Anh theo sau với 20% và Hoài Đức với 15%.
Khu vực phía Tây vốn luôn dẫn đầu thị trường biệt thự, liền kề từ quý IV/2019, tuy nhiên hiện, khu vực này đã mất vị trí dẫn đầu trong quý III do có nguồn cung khá hạn chế.
Nguyên nhân khiến nguồn cung trên thị trường khan hiếm là do nhiều chủ đầu tư đã tạm hoãn việc ra hàng cũng như mở bán giai đoạn mới của dự án do ảnh hưởng của đại dịch.
Bên cạnh đó, thực tế cho thấy các dự án mở bán trong thời gian này đều có tốc độ hấp thụ khá thấp.
Cụ thể, tình hình hoạt động trên thị trường đã giảm tới 81% theo quý và 54% theo năm với chỉ 210 giao dịch. Quận Hoàng Mai có thị phần lớn nhất với 28%, theo sau là Đông Anh với 27%. Nhà liền kề và nhà phố chiếm 74% lượng giao dịch.
Tỷ lệ hấp thụ trên thị trường tính theo quý chỉ đạt 19% (mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây), giảm 36% theo quý và 6% theo năm. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới cũng chỉ đạt 14%.
Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, bên cạnh ảnh hưởng của giãn cách xã hội, việc các dự án này có mức giá cao, chủ yếu là hàng tồn kho giá cao trong khi người mua nhà đang ngày càng thận trọng trong thời kỳ đại dịch đã khiến lượng giao dịch sụt giảm mạnh.
Những diễn biến trên thị trường bất động sản quý III/2021 cho thấy, hầu hết các chủ đầu tư đều không thay đổi bảng giá, giá sơ cấp trung bình vẫn tăng đáng kể do không có nguồn cung mới cùng giá chào bán thấp tại các quận/huyện nằm ngoài trung tâm. Điều này đã khiến giá trung bình của các căn đã bán thấp hơn khoảng 15% so với giá trung bình của hàng tồn kho.
Cụ thể, giá sơ cấp trung bình của biệt thự đạt 4.853 USD/m2, chỉ giảm 1% theo quý và 2% theo năm. Giá nhà liền kề đạt 5.541 USD/m2 tăng 7% theo quý và 20% theo năm. Giá nhà phố đạt mức 9.193 USD/m2 tăng 13% theo quý và 38% theo năm.
Hệ quả là các dự án với giá chào bán cao có lượng giao dịch khá hạn chế. Các căn có giá sơ cấp dưới 5.000 USD/m2 chiếm tới 51% lượng giao dịch. Trong khi đó, lượng căn có giá bán từ 5.000 USD/m2 đến 7.500 USD/m2 chiếm 31% và các căn có giá trên 7.500 USD/m2 chỉ chiếm 18% lượng giao dịch.
Chung cư cao cấp gặp khó về thanh khoản
Tương tự, tại thị trường căn hộ, các dự án chung cư có giá cao cũng đang gặp khó về thanh khoản.
Theo đó, nguồn cung mới trên thị trường căn hộ Hà Nội quý III/2021 tăng 101% theo quý và 3% theo năm sau khi 2 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 6 dự án mở bán, cung cấp khoảng 3.200 căn ra thị trường. Trong số đó, nguồn cung từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đạt 2.500 căn hộ, tương đương 80% nguồn cung mới.
Căn hộ có giá trên 1.500 USD/m2 chiếm 66% nguồn cung mới của thành phố, tăng 32% theo năm. Các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình và Cầu Giấy tập trung chủ yếu các dự án hạng A, có giá chào bán cao nhất trên 3.000 USD/m2. Theo sau là quận Đống Đa và Tây Hồ với mức giá biến động từ 2.000 USD/m2 đến 3.000 USD/m2.
Ảnh hưởng của Covid-19 nghiêm trọng trong quý này với việc giãn cách toàn thành phố trong vòng hai tháng đã khiến số lượng căn bán được trong quý đạt khoảng 2.400 giảm 50% theo quý.
Đáng chú ý, trong 9 tháng đầu năm 2021, nhu cầu cho các sản phẩm có giá từ 1.500 USD/m2 đến 2.000 USD/m2 tăng và chiếm 50% số lượng căn bán được. Hầu hết các dự án này nằm ở các quận/huyện Từ Liêm, Cầu Giấy, Long Biên và Gia Lâm. Trong khi đó, các dự án có mức giá cao có tỷ lệ hấp thụ chậm.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn Savills Hà Nội, nguồn cung thấp, chất lượng phát triển dự án được cải thiện, cơ sở hạ tầng nâng cấp và giá thép tăng đã và đang dẫn đến sự tăng giá bán căn hộ. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế, thu nhập giảm sút do ảnh hưởng bởi dịch bệnh, người mua nhà hiện nay đang ngày càng quan tâm đến mức giá của bất động sản.
Trong quý IV/2021, thị trường được dự báo sẽ có 11 dự án mới và những giai đoạn tiếp theo của 2 dự án cung cấp khoảng 7.900 căn hộ. 87% nguồn cung tương lai là căn hộ hạng B và các quận/huyện Từ Liêm, Gia Lâm và Hoàng Mai với tổng số 81% thị phần.
Việc nguồn cung mới trên thị trường hạn chế và hàng tồn kho giá cao đang khiến các chủ đầu tư chuyển hướng sang các các khu vực lân cận để phù hợp hơn với mức chi trả của khách hàng.
Sự phát triển của các đô thị ngoài trung tâm được cho là sẽ tiếp diễn. Nguồn cung tương lai ở các khu vực xa trung tâm sẽ mang đến nhiều lựa chọn về vị trí và giá cả phù hợp hơn. Cùng với đó, cơ sở hạ tầng được cải thiện cũng sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại các tỉnh Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh, bà Hằng nhận định.
