Như đã phân tích tại các bài viết trước, quản lý vận hành nhà chung cư là một lĩnh vực rất rộng lớn, với khối lượng công việc đồ sộ, liên quan đến rất nhiều ngành, nhiều lĩnh vực.
Đơn cử nhưng những vấn đề về hoạt động tài chính của ban quản trị, để hoạt động hiệu quả, minh bạch cần sự tham gia của Bộ Tài chính và chịu sự ràng buộc theo các quy định của Luật Tài chính, Luật Thuế, cũng như các quy định về kiểm toán.
Với hoạt động của chủ đầu tư, trong quá trình xây dựng dự án, chịu trách nhiệm quản lý vận hành khi chưa có ban quản trị và bảo trì giai đoạn đầu, bên cạnh Luật Xây dựng, đơn vị này cần tuân thủ theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Phòng cháy chữa cháy, Điện lực... và các nghị định liên quan.
Đó là chưa kể đến các vấn đề về quản lý vận hành còn có mối quan hệ mật thiết với các yếu tố thuộc phạm vi của Luật Bảo vệ môi trường như việc xả rác, dọn dẹp vệ sinh, đảm bảo an ninh trật tự xã hội.
Đi cùng với các bộ luật này là sự giám sát của nhiều bộ ngành như Bộ Tư pháp, Bộ Công an, Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ Y tế và Bộ Nội vụ.
Thông tư do Bộ Xây dựng ban hành việc quản lý vận hành nhà chung cư có thể chưa đủ sức bao quát đối với vấn đề rất lớn và phức tạp này.
Theo Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015, thông tư được định nghĩa là hình thức văn bản quy phạm pháp luật do bộ trưởng, thủ trưởng cơ quan ngang bộ ban hành để hướng dẫn thực hiện văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước cấp trên.
Như vậy, có thể hiểu quy chế quản lý vận hành chung cư được ban hành kèm theo thông tư do Bộ Xây dựng đang soạn thảo và chuẩn bị ban hành trong thời gian tới có quyền hạn quy định, hướng dẫn các điều khoản trong phạm vi do bộ này quản lý.
Do đó, theo đại diện một công ty quản lý vận hành chung cư, để giải quyết tận gốc các mâu thuẫn, tranh chấp liên quan đến lĩnh vực này, cần có tiếng nói đóng góp của nhiều bộ, ngành để ban hành một văn bản quy phạm pháp luật có phạm vi điều chỉnh rộng hơn.
Hướng thứ nhất là có thể nâng cấp thông tư thành một nghị định của Chính phủ để để đảm sự bảo phối hợp thực hiện giữa các bộ, ban, ngành, việc quản lý vận hành chung cư.
Trong trường hợp không ban hành nghị định của Chính phủ, thông tư quản lý vận hành chung cư cần có sự góp ý của các bộ, ban ngành và dẫn chiếu theo các quy định pháp luật liên quan.
Có đến 12/18 bộ có liên quan trực tiếp tới vấn đề quản lý vận hành chung cư.
Liên quan đến việc quản lý tài chính, các hoạt động thu chi phí dịch vụ, phí bảo trì toà nhà, Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế cần có hướng dẫn để thực hiện theo hệ thống tài chính kế toán, thuế phí.
Phí quản lý hoạt động và phí bảo trì của toà nhà cần có hệ thống sổ sách kế toán, hạch toán theo quy định. Bên cạnh đó, Bộ Tài chính cũng cần hướng dẫn việc phát hành hóa đơn hay phiếu thu đối với các khoản thu, chi của ban quản trị.
Điều này sẽ góp phần rất lớn vào việc quản lý hoạt động của ban quản trị theo hướng công khai, minh bạch, tránh những hành vi "rút ruột", trục lợi phí bảo trì như thời gian vừa qua.
Bộ Xây dựng cần hướng dẫn các dự án nhà chung cư duy trì và tuân thủ Luật Xây dựng và các quy định về vận hành bảo trì bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật của toà nhà.
Bộ Xây dựng là cơ quan giám sát, kiểm tra việc bảo trì bảo dưỡng, phê duyệt thi công, giám sát thi công cải tạo nội thất của các dự án.
Bên cạnh đó, bộ cũng cần quy định hồ sơ bàn giao và nghiệm thu hoàn thành đưa dự án vào sử dụng; quy định về chuyên môn đối với các đơn vị có chức năng quản lý vận hành và bảo trì bảo dưỡng nhà chung cư.
Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ Kế hoạch và đầu tư cần góp ý về quy định quản lý hồ sơ giấy tờ nhà đất; quy ssịnh hồ sơ đánh giá tác động môi trường xả thải; các rác thải nguy hại và việc thu dọn rác thải, xử lý rác thải, nước thải của dự án.
Bộ Y tế cần quy định về y tế dự phòng và dịch tễ, môi trường. Các quy định về vật nuôi trong nhà chung cư, cấm kinh doanh các mặt hàng nguy hiểm trong tòa nhà phải do Bộ Y tế góp ý, điều chỉnh.
Đối với các dự án nhà chung cư có trung tâm thương mại, Bộ Y tế cần quy định cụ thể đối với việc vận hành bể bơi, các khu trung tâm thương mại nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân.
Bộ Công thương cần tham gia xây dựng dự thảo, góp ý đối với quy định về việc kinh doanh tại trung tâm thương mại trong nhà chung cư; quy định về hoạt động kinh doanh của chủ căn hộ.
Bên cạnh đó, đơn giá điện và quản lý điện cho các khu vực trong nhà chung cư cũng như việc tiết kiệm năng lượng và quản lý nước cũng do bộ này quản lý.
Đối với Bộ Công an, các quy định về phòng cháy chữa cháy; các biện pháp khẩn cấp chống khủng bố và di tản; quy định về an ninh quốc gia và trật tự xã hội cần được bổ sung vào quy chế quản lý vận hành chung cư.
Bộ Tư pháp và Bộ Nội vụ cần định nghĩa và quy định về hoạt động của ban quản trị theo bộ Luật Dân sự và các văn bản pháp luật liên quan.
Bộ Văn hóa, thể thao và du lịch quy định nội quy nhà chung cư, quan hệ cư dân và các hoạt động cộng đồng, tôn giáo. Bên cạnh đó, bộ này cũng quản lý các dịch vụ gia tăng như màn hình quảng cáo tại nhà chung cư.
Bộ Thông tin và truyền thông quản lý hệ thống viễn thông và các dịch vụ gia tăng, công nghệ AI trong quản lý tòa nhà.
Bộ Lao động, thương binh và xã hội quy định về an toàn lao động, sức khỏe và vệ sinh môi trường cho các hệ thống kỹ thuật trong nhà chung cư; đào tạo và cấp chứng chỉ nghề cho các nhân viên quản lý, bảo trì.
Cuối cùng, Bộ Nội vụ và Bộ Tư Pháp có thể đóng góp ý kiến và làm rõ quy định về các chế tài, thanh tra liên ngành trong hoạt động quản lý chung cư, trách nhiệm trước pháp luật của ban quản trị liên quan đến việc quản lý vận hành.
Các bộ cần có quy định cụ thể về các hành vi mà thành viên ban quản trị không được phép làm và có thể bị khởi tố điều tra, như lạm dụng công quỹ, trục lợi phí bảo trì, phí dịch vụ.
Các cấp chế tài có thể đưa ra bao gồm giám sát, thanh tra, và ở cấp cao nhất có thể đến mức đình chỉ hoạt động của chung cư, giải tán ban quản trị.
Sự vào cuộc của tất cả các bộ, ngành sẽ giúp bao quát tất cả các vấn đề vốn đã tồn đọng từ lâu trong việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng không có cách giải quyết triệt để do thiếu các quy định pháp luật.
Những quy định này sẽ giúp đảm bảo tính minh bạch và trách nhiệm trong quản lý vận hành chung cư, đồng thời là hành lang pháp lý để xử lý các vi phạm, góp phần tạo dựng môi trường sống lành mạnh và an toàn cho cư dân.
Quản lý vận hành chung cư là một vấn đề phức tạp, gây ra nhiều xung đột và tranh chấp trong thời gian qua, xoay quanh mối quan hệ giữa cư dân, chủ đầu tư, ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành. Sau nhiều năm thực hiện, quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư đã bộc lộ nhiều bất cập, vì vậy Bộ Xây dựng đang soạn thảo quy chế mới nhằm khắc phục những vấn đề này.
Chuyên đề "Sửa quy chế quản lý chung cư" sẽ phân tích từng khía cạnh trong việc quản lý và vận hành nhà chung cư, làm rõ nguyên nhân dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp và đưa ra các kiến nghị cụ thể để quản lý và vận hành nhà chung cư hiệu quả hơn.
Bài 1: Thách thức quản lý chung cư đa công năng
Bài 2: Lỗ hổng từ thiếu hồ sơ lưu trữ
Bài 3: Kẽ hở từ mô hình ban quản trị
Bài 4: Trục lợi từ cơ chế tài chính 'vay mượn'
Bài 5: 'Cuộc chiến' giành chỗ đỗ xe
Bài 6: Loay hoay bảo trì nhà chung cư
Bài 7: Tạo khung khổ cho công ty quản lý vận hành
Bài 8: Ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư
