Công khai dự án thế chấp ngân hàng: Tránh gây hoang mang

Mới đây, Văn phòng đăng ký đất đai TP. Hà Nội đã công bố danh sách 92 dự án đang được chủ đầu tư đăng ký thế chấp ngân hàng bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai thuộc các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn Hà Nội.

Đáng chú ý, đây không phải lần đầu tiên Hà Nội công khai danh sách các chủ đầu tư thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng. Trước đó, cuối tháng 7/2016, Sở Tài nguyên và môi trường thành phố này cũng đã công bố danh sách 34 dự án do chủ đầu tư đang đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

Tại một số địa phương khác như TP. HCM cũng đã liên tục công khai các dự án thế chấp ngân hàng. Tháng 8 vừa qua, thành phố này đã công bố danh sách hơn 30 dự án xác nhận đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, trong đó, có nhiều dự án đã được chủ đầu tư mang thế chấp cho các ngân hàng. Trước đó, thành phố này cũng đã công bố 77 dự án thế chấp ngân hàng vào cuối tháng 7/2016.

Tương tự tại Khánh Hoà, tháng 10/2017, Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh này cũng đã công bố danh sách 52 dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp ngân hàng.

Thông tin về các dự án đang được thế chấp ngân hàng không chỉ khiến các khách hàng trên thị trường bất động sản hoang mang, lo lắng khi mà còn gây sức ép rất lớn lên các chủ đầu tư, ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín của họ trên thị trường bất động sản. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã "đứng ngồi không yên" khi các thông tin về dự án thế chấp của họ bị "lộ diện".

Song theo nhiều chuyên gia, đây là hoạt động bình thường trong kinh doanh địa ốc. Thực tế cho thấy, không chỉ các doanh nghiệp nhỏ mới cần nguồn vốn vay của ngân hàng, mà cả các doanh nghiệp lớn, nhiều chủ đầu tư lớn trên thị trường bất động sản như Hải Phát, Geleximco, Gamuda Land Việt Nam, FLC, Nam Cường, MB Land, Tân Hoàng Minh cũng có tên trong danh sách các doanh nghiệp thế chấp dự án của TP. Hà Nội.

Liên quan đến Hải Phát Invest đang có đến ba dự án thế chấp ngân hàng, ông Đoàn Hòa Thuận, Tổng giám đốc Hải Phát Invest cho biết, Hải Phát luôn tuân thủ đúng các quy định của pháp luật khi tvay vốn ở các tổ chức tín dụng để triển khai các dự án bất động sản. Theo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Bảo lãnh tín dụng, các khoản vay ngân hàng phải có tài sản đảm bảo.

Cũng theo ông Thuận, trong quá trình triển khai cho vay, các ngân hàng cũng quản lý dòng tiền của chủ đầu tư vay để kiểm soát dòng tiền vay đúng mục đích, đảm bảo nguyên tắc tiền của dự án nào đi đúng với triển khai dự án đó, vừa quản lý dòng tiền cho dự án, dòng tiền khách hàng đã đóng khi mua nhà và đảm bảo cả tiến độ trả nợ.

Ông Thuận cũng khẳng định, khi tiến hành bán hàng tại dự án, Hải Phát luôn tuân thủ thực hiện giải chấp và có sự chấp thuận của Sở Xây dựng để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đều vay vốn ngân hàng. Việc các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng vay tiền ngân hàng và thế chấp bằng chính tài sản hình thành bằng vốn vay đó là việc bình thường, đúng luật pháp. 

Nguyên nhân là do các doanh nghiệp bất động sản cần nguồn vốn rất lớn và dài hạn để thực hiện dự án. Trong khi đó, bản thân pháp luật cũng chỉ yêu cầu các chủ đầu tư này có từ 15 - 20% vốn tự có, còn lại là huy động của khách hàng, ngân hàng hoặc qua thị trường chứng khoán, bản chất đều là hình thức đi vay.

Do đó, các cơ quan quản lý nếu đã công khai danh sách các chủ đầu tư thế chấp dự án thì nên nói rõ mục đích công khai để làm gì để người mua nhà trên thị trường bất động sản hiểu rõ bản chất của vấn đề và đưa ra khuyến cáo cụ thể cho người dân. Không thể chỉ công bố một cách "khơi khơi" như thực tế vừa qua gây hoang mang cho dư luận, ông Nam đề xuất.

Cũng theo ông Nam, thế chấp dự án hình thành trong tương lai là việc làm không trái pháp luật, tuy nhiên, pháp luật ở cũng có những ràng buộc khá chặt chẽ để bảo vệ người mua nhà. Theo đó, nếu chủ đầu tư đã thế chấp dự án mà có nhu cầu bán, cho thuê thì phải giải chấp dự án trước khi ký hợp đồng huy động vốn, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp được khách hàng thuê, mua nhà ở và ngân hàng đồng ý.

Tuy nhiên, vấn đề là nếu các cơ quan quản lý không công bố dự án thế chấp thì chủ đầu tư rất dễ "ém" thông tin, không giải chấp mà vẫn bán nhà cho khách hàng. Từ đó dẫn đến trường hợp có dự án ở TP. HCM được chủ đầu tư thế chấp ngân hàng nhưng vẫn bán cho khách hàng và đến khi ngân hàng đòi nợ chủ đầu tư thì khách hàng mới té ngửa. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ vay, nợ lãi đối với ngân hàng, ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm là chính dự án chung cư mà khách hàng đã mua.

Trong khi đó, việc công bố dự án thế chấp ngân hàng hiện nay nhiều nơi chưa thực hiện hoặc có thực hiện nhưng chưa đầy đủ. Theo ông Nam, nếu đã công bố phải công bố đủ tất cả các doanh nghiệp, chủ đầu tư bất động sản thế chấp tại ngân hàng bởi trên thực tế hầu hết các chủ đầu tư đều vay vốn, không thể công bố một danh sách dự án thế chấp mà "người có người không".

"Các doanh nghiệp vay vốn của ngân hàng, số liệu đều có ở các ngân hàng, nếu các cơ quan quản lý yêu cầu ngân hàng hoặc doanh nghiệp công khai thì họ sẽ cung cấp thông tin đầy đủ".

Đưa ra lời khuyên cho người mua nhà, ông Nam cho rằng, để tự bảo vệ mình, trước khi xuống tiền mua nhà, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư làm rõ việc hiện dự án này có đang thế chấp ngân hàng hay không, nếu có thì chủ đầu tư phải có điều khoản thoả thuận với ngân hàng và cam kết giải chấp theo đúng quy định của pháp luật.

Xem danh sách 92 dự án bất động sản thế chấp ngân hàng tại Hà Nội tại đây.