Doanh nghiệp địa ốc bế tắc trong 'ma trận' luật pháp

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT GP.Invest cho biết, doanh nghiệp bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn bởi lĩnh vực này đang bị chi phối bởi khoảng 10 bộ luật như: Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật kinh doanh nhà ở, Luật Đất đai, Luật Bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư…

"Thị trường bất động sản Việt Nam như đang ở trong một ma trận, bởi bị chi phối quá nhiều bộ luật, nếu đúng luật này thì sai luật khác. Kinh nghiệm thực tế của GP.Invest khi đang làm một số dự án đã cho thấy điều đó và bây giờ không biết kêu được ai. Chúng tôi cho rằng chỉ có thể thay đổi luật nhưng nếu thay đổi luật thì lại động đến chuyện bộ này với luật này và bộ khác với luật khác mà Quốc hội thì không có chức năng điều phối tất cả các bộ, chỉ lắng nghe đề xuất của các bộ đưa lên để tháo gỡ", ông Hiệp nói.

Chia sẻ tại hội nghị lấy ý kiến từ các doanh nghiệp bất động sản do Hiệp hội bất động sản Việt Nam tổ chức sáng 18/2, ông Hiệp chỉ rõ những hạn chế của Luật đất đai trong một số trường hợp đẩy doanh nghiệp đến 2 lựa chọn là bỏ dự án hoặc làm lại từ đầu.

Một dự án của GP.Invest được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ tháng 4/2018, khi tất cả các thủ tục quy hoạch, kiến trúc đã xong, đến khâu quyết định giao đất, người phụ trách trả lời “mâu thuẫn với Luật Đất đai, do đó chỉ có thể bỏ hoặc làm lại từ đầu”. Do đó, công ty lại phải làm lại hồ sơ thủ tục từ đầu mất thêm 1 năm, đi qua 5 sở, quận địa phương. 

Một cản trở nữa trong Luật Đất đai theo ông Hiệp là quy định giữa giải phóng mặt bằng và giao đất. Trong Luật Đất đai quy định rõ phải giải phóng hết mặt bằng thì mới có quyết định giao đất. 

Quy định như vậy có vẻ tôn trọng quyền làm chủ của những người đang sử dụng đất, tức là tính đến lợi ích quần chúng nhưng lại thiếu vai trò kinh tế. Vì trong Luật đất đai quy định chỉ với những dự án đảm bảo được giá trị kinh tế xã hội lớn thì cấp chính quyền mới vào cuộc còn lại các doanh nghiệp làm dự án mặc dù vẫn làm cho kinh tế tăng trưởng nhưng lại không được coi là các dự án có mục đích kinh tế xã hội lớn. Do đó chính quyền hoàn toàn đứng ngoài cuộc trong việc giải phóng mặt bằng.

Chẳng hạn như dự án của GP.Invest ở Việt Trì (Phú Thọ) có diện tích 20ha, đã theo đuổi 12 năm, qua 5 đời chủ tịch tỉnh Phú Thọ nhưng hiện vẫn đang vấp phải giải phóng mặt bằng, dù chỉ còn vài hộ không chịu giá đền bù. Luật đất đai còn bất cập ở chỗ là hệ số đền bù do cấp tỉnh quy định, mà mỗi tỉnh lại quy định một kiểu khác nhau như Phú Thọ chỉ cho hệ số 1 nên người dân được lấy lại rất thấp chỉ khoảng 150 nghìn/m2, trong khi đó Thái Nguyên là hệ số 4, còn Bắc Giang là hệ số 6. Tất cả những việc này gây ra bất cập trong việc định giá đất và gây khó cho công tác giải phóng mặt bằng. 

Trong quá trình thực hiện dự án, tỉnh Phú Thọ yêu cầu công ty ông Hiệp thực hiện đúng mức giá chung, không được phá giá. Mà hệ số của tỉnh Phú Thọ chỉ là 01 nên người dân thấy thấp không nhận tiền đền bù, trong khi doanh nghiệp muốn tăng giá đền bù cho xong để triển khai dự án thì lại không được tăng.

"Đấy là một sự trường kỳ gian khổ của doanh nghiệp mà không ai thấu cho nỗi khổ này, không biết kêu ai vì đó là luật", ông Hiệp bày tỏ.

Kiến nghị với Hiệp hội bất động sản Việt Nam, ông Hiệp đề xuất, điểm gây nên vướng mắc nhiều nhất nằm ở Luật đất đai nên cần phải thay đổi. Trong quá trình sửa Luật đất đai nên có tổ lấy ý kiến của các doanh nghiệp để thấy được những vướng mắc thực tế để có hướng giải quyết.

Cùng quan điểm về vấn đề pháp lý với thị trường bất động sản, bà Hương Trần Kiều Dung - Tổng giám đốc Tập đoàn FLC cho rằng, hiện có 4 luật điều chỉnh lớn đến các dự án bất động sản là Luật đầu tư, nhà ở, đất đai và đấu thầu, nhưng cả 4 luật này hiện nay còn nhiều chồng chéo nhau.

Cụ thể, như điều 108 Luật đất đai quy định rất rõ là giao đất thông qua đấu giá và không thông qua đấu giá. Còn Luật đấu thầu thì quy định việc lựa chọn chủ đầu tư. Tuy nhiên khi được lựa chọn chủ đầu tư theo luật đấu thầu thì hình thức giao đất như thế nào? Chỗ này hiện ở các tỉnh đang rất vướng. Vì sau khi được lựa chọn thì chủ đầu tư sẽ tiến hành giải phóng mặt bằng và ứng tiền giải phóng mặt bằng, đến lúc có quỹ đất sạch sẽ được giao đất hay lại quay ra đấu giá?

Trước đây các tỉnh thông thường sẽ giao đất cho các chủ đầu tư luôn nếu lựa chọn thực hiện theo Luật đấu thầu và tự bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng nhưng hiện nay phải tạm dừng, không dám thực hiện tiếp và cũng không biết phải đấu giá lại hay không. Nếu không gỡ được nút này thì sẽ ảnh hưởng lớn đến các địa phương trong việc thu hút đầu tư cũng như các doanh nghiệp có cơ hội đầu tư. Đó cũng là nguyên nhân lớn trong thời gian qua các tỉnh giao đất cho dự án mới rất ít.

Tiếp đến là vấn đề chuyển thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền 1 lần, theo Luật đất đai cho các tổ chức kinh tế lựa chọn trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền 1 lần. Tuy nhiên luật không nói rõ là thực hiện với toàn bộ dự án hay 1 phần.

Thực tế hiện nay có những tỉnh họ áp dụng được nhưng có nhiều tỉnh bị lúng túng và yêu cầu nếu trả tiền thuê đất 1 lần thì phải trả tiền toàn bộ dự án bao gồm cả những phần như đường đi, cảnh quan... Điều này gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp vì thực tế cảnh quan, đường đi thường chiếm khoảng 60% diện tích dự án và không có nhiều giá trị kinh tế. 

Đối với chuyện thẩm định thiết kế, theo Thông tư 03 của Bộ Xây dựng, các dự án có nhiều công trình chính thì cấp có thẩm quyền thẩm thiết kế được tính theo công trình cấp cao nhất. Như vậy với 1 dự án nghỉ dưỡng khoảng 200ha có nhiều hạnh mục công trình và nếu tính theo cấp cao nhất thì phải lên Bộ Xây dựng. Các dự án của FLC như ở Sầm Sơn (Thanh Hóa), Quy Nhơn (Bình Định) đều phải trình lên bộ hết. Tuy nhiên trong dự án đó có cả trăm công trình và có nhiều công trình rất nhỏ như nhà điều hành hay cổng chào... cũng phải trình lên bộ, điều này gây quá tải việc trên cấp bộ.

Bà Dung kiến nghị sửa đổi tiêu chí đối với dự án có 20.000m2 sàn xây dựng phải trình lên cấp bộ. Vì trước đây những dự án có mặt sàn xây dựng 20.000m2 là nhiều nhưng hiện nay nhiều công trình nghỉ dưỡng lớn ra đời, quy định này không còn phù hợp.

Liên quan đến giấy phép xây dựng như dự án của FLC khiển khai, tất cả các công trình trong dự án đều phải cấp phép xây dựng thay vì chỉ cần phù hợp chi tiết đã được phê duyệt. Ngay cả cổng chào cũng phải xin phép xây dựng... điều này dẫn đến tiến độ công trình rất chậm.

Là doanh nghiệp bất động sản lớn thứ hai tại Việt Nam với danh mục gần 40 dự án ở TP. HCM và nhiều khu đô thị, khu nghỉ dưỡng ở các tỉnh thành khác nhưng Tập đoàn Novaland cũng gặp phải những khó khăn vướng mắc từ các chính sách pháp luật liên quan đến quản lý đất đai trong quá trình phát triển dự án.

Trong vài năm qua, tập đoàn cũng gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình triển khai dự án bởi những vướng mắc pháp lý. Một số dự án quy mô lớn của Novaland như dự án khu dân cư Bình Khánh 30,2ha tại phường Bình Khánh (quận 2, TP. HCM - tên thương mại là Water Bay) hiện các bộ ngành Trung ương đang rà soát lại các thủ tục pháp lý dự án chung với Thủ Thiêm nên chưa thể triển khai được.

Dự án có quỹ đất khá lớn, vị trí đắc địa, lại được Novaland đầu tư 6.000 nghìn tỷ đồng nhưng gần như "đóng băng" trong hai năm qua. Các sở ngành tại TP. HCM đã và đang nỗ lực tìm kiếm, đề xuất các giải pháp báo cáo bộ ngành Trung ương, Chính phủ để sớm có hướng giải quyết. 

"Tập đoàn Novaland đề xuất nhà nước sớm đưa ra các hướng dẫn, chỉ đạo để tháo gỡ các khó khăn vướng mắc hiện tại, cho phép chủ đầu tư được nhanh chóng tiếp tục triển khai dự án nhằm giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở và đầu tư của người dân, qua đó nâng cao đời sống an sinh xã hội, góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước", đại diện Tập đoàn Novaland kiến nghị. 

Ngoài ra, Novaland cũng kiến nghị xem xét một số vướng mắc khác gồm: Hiện một số công ty thành viên trực thuộc tập đoàn đang quản lý sử dụng các khu đất theo hợp đồng thuê đất. Tuy nhiên khi thực hiện các thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch chung đã được phê duyệt, các sở ngành còn phân vân trong việc giải quyết hồ sơ do chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho loại hình này.

Đại diện Novaland cũng cho biết, một số dự án khác của Novaland vướng mắc nhiều năm qua gần đây đã được tháo gỡ với sự nỗ lực của chính quyền TP. HCM và các ban ngành như Khu chung cư Cô Giang tại số 100 Cô Giang (phường Cô Giang, quận 1) hiện đã được giao đất và cấp phép xây dựng. Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng, officetel và căn hộ tại số 151-155 Bến Vân Đồn (phường 6, quận 4) đã được duyệt giá tiền sử dụng đất của dự án.

Dự án Khu cao ốc căn hộ thương mại tại phường Thảo Điền (quận 2); dự án cao ốc thương mại và căn hộ tại số 1W Điện Biên Phủ (phường 25, quận Bình Thạnh) đã được chấp thuận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho người dân.

Dự án Khu chung cư cao tầng tại số 67 Mai Chí Thọ (phường An Phú, quận 2) và 7 dự án tại khu vực quận Phú Nhuận cũng đang được Sở Tài nguyên và môi trường và các sở ngành xem xét định giá tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân…