Mặc dù Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ đưa ra giải pháp tháp gỡ khó cho dự án vướng đất công xen kẹt, nhưng cho đến thời điểm hiện tại, các dự án này vẫn chưa hết khó khăn.
Nhiều dự án vẫn đang gặp khó vì vướng đất công xen kẹt
Thời điểm cuối năm 2020, việc Chính phủ ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, đặc biệt là quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý đã được xem là "cứu tinh" của các dự án có đất công xen cài.
Nhiều chuyên gia cho rằng, khi Nghị định 148 được ban hành với cơ chế hợp lý sẽ giải quyết các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong các dự án đầu tư nhằm giúp khai thông bế tắc cho hàng ngàn dự án nhà ở trên cả nước.
Điều này vừa đảm bảo không làm thất thoát tài sản công, vừa tạo điều kiện để các nhà đầu tư triển khai thực hiện dự án, cũng vừa làm căn cứ pháp lý để cán bộ công chức yên tâm trong thực thi công vụ.
Theo đó, nghị định này quy định, các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý sẽ được giao đất, cho thuê đất khi đáp ứng năm tiêu chí.
Một là, thửa đất đó phải thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định.
Hai là, thửa đất có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Ba là, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Bốn là, không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai.
Năm là, đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, dù Nghị định 148/2020/NÐ-CP đã có hiệu lực từ ngày 8/2/2021 nhưng đó mới là các quy định chung. Đến thời điểm hiện tại, các sở, ngành vẫn đang chờ thông tư hướng dẫn cụ thể, kéo theo đó là nhiều dự án vẫn chưa thể tháo gỡ khó khăn.
Tại TP. HCM, mới đây, Sở Quy hoạch kiến trúc mới có dự thảo quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý để tách thành dự án độc lập để thực hiện quy định tại Khoản 13 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP.
Song, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, dự thảo này vẫn còn nhiều điểm không phù hợp với thực tiễn những khó khăn mà doanh nghiệp đang cần tháo gỡ.
Đơn cử, tiêu chí về tỷ lệ diện tích đất để tách thành dự án độc lập, ông Châu cho rằng, trên thực tế các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất nông nghiệp thì các phần đất thuộc nhà nước quản lý nằm xen kẽ, rải rác trong dự án phổ biến thường chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% tổng diện tích đất của dự án, có một số trường hợp tỷ lệ này lên đến khoảng 15%.
Do đó, việc dự thảo quy định tỷ lệ diện tích các loại đất thuộc Nhà nước quản lý trên tổng diện tích đất đề xuất thực hiện dự án không được vượt quá 5% là quá thấp và không sát với tình hình thực tiễn. Bởi lẽ, các thửa đất này nằm “xen kẽ”, rải rác trong dự án, nếu là thửa đất lớn đủ điều kiện theo dự thảo quy định thì đã được tách thành dự án độc lập, còn lại các thửa đất khác thì không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập.
Vì vậy, ông Châu đề nghị quy định tỷ lệ diện tích các loại đất trên tổng diện tích đất đề xuất thực hiện dự án không vượt quá 15% thì hợp lý hơn. Tuy nhiên, đối với trường hợp tỷ lệ diện tích các diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý vượt quá 15% tổng diện tích dự án, thì nhất thiết phải báo cáo ủy ban nhân dân thành phố xem xét quyết định đối với từng trường hợp.
Ngoài ra theo ông Châu, để thật sự tháo gỡ nút thắt này, cần có thêm quy định các khu đất không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập, thì Sở Tài nguyên và môi trường trình ủy ban nhân dân thành phố căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án, địa điểm đầu tư.
Từ đó, các cơ quan quản lý có thể ra quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.
Diện tích, số lượng cơ sở đất mà các tập đoàn, tổng công ty và doanh nghiệp Nhà nước được giao là rất lớn song chưa được quản lý chặt chẽ, sử dụng không hiệu quả, bị lấn chiếm, tranh chấp.
Diện tích, số lượng cơ sở đất mà các tập đoàn, tổng công ty và doanh nghiệp Nhà nước được giao là rất lớn song chưa được quản lý chặt chẽ, sử dụng không hiệu quả, bị lấn chiếm, tranh chấp.
Quy định mới về giao, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vừa được ban hành đã giúp khai thông bế tắc cho hàng loạt dự án bất động sản vướng đất công xen kẹt.
Đại diện Tỉnh uỷ Bình Dương cho biết đang tranh tra làm rõ dấu hiệu sai phạm và sẽ không bao che việc chuyển nhượng khu đất 43ha tại dự án Khu đô thị - Thương mại - Dịch vụ Tân Phú.
Cùng với xu hướng thuê văn phòng, ngày càng nhiều doanh nghiệp tính đến bài toán sở hữu mặt bằng ổn định để kiểm soát chi phí và bảo toàn dòng tiền dài hạn. Đây chính là động lực thúc đẩy mô hình Smart Asset - tài sản dòng tiền thông minh, trở thành cấu phần mới trong chiến lược tài chính của doanh nghiệp và nhà đầu tư tổ chức.
Xu hướng kinh tế trải nghiệm đang định hình tiêu dùng mới tại Việt Nam, khi khách hàng ưu tiên cảm xúc, giá trị sống và sự phát triển bản thân hơn tài sản vật chất.
Khi Việt Nam đang đặt ra những tham vọng lớn về tăng trưởng, rủi ro về pháp lý, hạ tầng và nguồn nhân lực là thách thức lớn nhiều nhà đầu tư ngoại còn e ngại.
