Giải bài toán xây căn hộ 25m2

Hàng 'hot' trên thị trường?

Bộ Xây dựng vừa chính thức ban hành Thông tư 21 cho phép xây dựng căn hộ chung cư có diện tích 25m2 từ ngày 1/7 tới đây. Theo đó, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m2 đối với dự án nhà ở thương mại nhưng phải đảm bảo tỉ lệ căn hộ có diện tích dưới 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.

Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp bất động sản đang phát triển nhiều dự án chung cư, khu đô thị đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân, ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc HDMon Holdings cho biết, ông rất mừng khi thấy Thông tư 21 của Bộ Xây dựng được thông qua.

Theo vị lãnh đạo này, là một chủ đầu tư dự án, khi xây dựng các toà chung cư, khu đô thị mới, công ty phải nghiên cứu nhiều dòng sản phẩm khác nhau, xem xét, cân đối thật kỹ để có thể đưa ra những sản phẩm đáp ứng nhu cầu của thị trường, giúp cho nhiều đối tượng khách hàng có thể mua được sản phẩm. Có như vậy, dự án chung cư, khu đô thị đó mới có thể đạt được mục tiêu về thanh khoản.

Ông Tuấn đánh giá, các căn hộ diện tích nhỏ là phân khúc hiện đang được thị trường rất quan tâm. Các căn hộ này đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng như sinh viên mới ra trường, những người độc thân, vợ chồng mới cưới, những người có thu nhập thấp. 

Do đó, việc Bộ Xây dựng bật đèn xanh cho căn hộ diện tích nhỏ sẽ mở ra cơ hội rất tốt cho các chủ đầu tư, giúp họ có thể yên tâm phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Trong thời gian tới, với Thông tư 21 của Bộ Xây dựng cho phép xây căn hộ chung cư có diện tích 25m2, các căn hộ này chắc chắn sẽ trở thành hàng "hot" trên thị trường bất động sản, được cả những người dân có nhu cầu ở thực và giới đầu tư tìm kiếm, ông Tuấn tin tường.

Thực tế không đợi đến khi có thông tư của Bộ Xây dựng, các căn hộ nhỏ trước đó đã rất được người mua nhà quan tâm. Những căn hộ nhỏ tại dự án Vinhomes Smart City (Tây Mỗ, Hà Nội) của Vingroup; D' Capitale Trần Duy Hưng (Cầu Giấy, Hà Nội) và El Dorado (Tây Hồ, Hà Nội) của Tân Hoàng Minh là những ví dụ điển hình.

Theo đó, dự án D'. El Dorado với 4 căn hộ mẫu theo phong cách Limo (Little Modern – nhỏ mà hiện đại) đang được giới trẻ yêu thích. Các căn hộ tại đây có diện tích từ 30 - 160m2. Trong đó, căn hộ diện tích nhỏ 30 - 50m2 chiếm tới 65,2% tổng số các căn hộ tại tòa D'. El Dorado I và 38,94% tổng số căn hộ tại tòa D'. El Dorado II.

Các căn hộ Soho officetel tại dự án D' Capitale Trần Duy Hưng của tập đoàn này cũng có diện tích linh hoạt từ 37,5 - 60,7m2, đáp ứng đa chức năng vừa để ở vừa làm văn phòng của khách hàng. Hay tại dự án Vinhomes Smart City, các căn nhỏ nhất có diện tích từ 28m2. 

Nếu như những căn hộ nhỏ trước đây chỉ phục vụ những người lao động có thu nhập thấp tại các khu công nghiệp, khu đô thị giá rẻ với mức giá 100 - 300 trăm triệu đồng/căn, thì nhiều sản phẩm căn hộ nhỏ hiện nay đã xuất hiện ở các dự án cao cấp, siêu sang. Những căn hộ nhỏ hiện nay đang hướng tới bộ phận người mua nhà có thu nhập trung bình. 

Điều này đang tạo nên một xu hướng mới trên thị trường bất động sản. Dòng sản phẩm này phù hợp những người độc thân hoặc gia đình trẻ thuộc tầng lớp trung bình có nhu cầu được sống tại những dự án đẳng cấp nhưng lại không đủ nguồn tài chính để mua một căn hộ diện tích lớn nên rất được người mua nhà ưa chuộng.

Đơn cử như tại dự án Vinhomes Smart City, các căn hộ nhỏ từ 28m2 với mức giá 800 triệu đồng. Trong khi nếu mua căn hộ 75m2, khách hàng sẽ phải trả số tiền hơn 2 tỷ đồng/căn hộ. 

Căn hộ 25m2 nên được xây dựng như thế nào?

Trước lo ngại việc xây dựng những căn hộ 25m2 sẽ tạo ra những “khu ổ chuột” tại các đô thị, Tổng giám đốc HDMon nêu quan điểm, không phải cứ căn hộ diện tích 25m2 là tạo ra các khu ổ chuột mà quan trọng nó nằm ở tầm nhìn, cách quản lý của chủ đầu tư cũng như các vấn đề về quy hoạch, mật độ dân số.

Minh chứng là ở nhiều khu tái định cư của Hà Nội, các căn hộ có diện tích lớn từ 70 - 100m2 nhưng vẫn xuống cấp rất nhanh, toàn khu đô thị vô cùng nhếch nhác, xấu xí.

Theo ông Tuấn, khu thị có văn minh, cao cấp hay không nằm ở việc quản lý vận hành chứ không phải nằm ở diện tích nhà bao nhiêu. Nếu chủ đầu tư phát triển các khu đô thị hiện đại, đẳng cấp, chắc chắn sẽ không thể trở thành "khu ổ chuột" vì các căn hộ diện tích nhỏ.

Tuy nhiên, vị lãnh đạo này cũng cho rằng, khi cho phép xây dựng căn hộ diện tích nhỏ 25m2, Bộ Xây dựng cũng nên có các quy định đi kèm về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cần phải tăng thêm những điều kiện gì, tiện ích như thế nào, tiêu chuẩn ra sao để các chủ đầu tư nghiêm túc thực hiện. 

Để hạn chế tác động có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và không để xảy ra tình trạng “ổ chuột” trên cao khi cho phép xây dựng “căn hộ nhỏ”, ông Châu đề xuất nên xây căn hộ nhỏ tại các quận ven, các huyện ngoại thành, nhất là xung quanh các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cụm công nghiệp của thành phố.

Đồng thời, thiết kế nhà chung cư và “căn hộ nhỏ” khoa học và hợp lý, giữ vai trò nền tảng để hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao.

Mặt khác, các yếu tố về quản lý, vận hành của Ban Quản trị nhà chung cư và ý thức của người sử dụng nhà chung cư cũng giữ vai trò quyết định nhất góp phần làm hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng.

Ông Châu cho rằng, nếu các toà nhà đáp ứng đủ các nhân tố trên như quy hoạch, thiết kế căn hộ, quản lý vận hành và ý thức của người sử dụng nhà chung cư, chắc chắn sẽ không xảy ra tình trạng đáng quan ngại về tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao.

Còn theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tại các toà nhà chung cư thường có những góc nhỏ, hẹp, trước đây vì không cho phép căn hộ nhỏ nên chủ đầu tư buộc phải gộp các góc này vào các căn hộ to, thành ra diện tích căn hộ đó quá lớn. 

Do đó, việc Bộ Xây dựng cho phép xây căn hộ nhỏ sẽ góp phần giải bài toán thanh khoản cho chủ đầu tư. Các căn hộ nhỏ trong một dự án cũng chỉ giới hạn ở mức dưới 25% tổng số căn hộ nên chắc chắn sẽ không ảnh hường nhiều đến quy hoạch tổng thể của toà nhà. 

Hơn nữa, chủ đầu tư xây dựng dự án buộc phải tuân theo quy hoạch, hạ tầng, đảm bảo hạ tầng cho dự án. Rõ ràng, nếu dự án bị tăng dân số do các căn hộ nhỏ thì chủ đầu tư phải tăng các chỉ tiêu khác về hạ tầng để đáp ứng cuộc sống cho người dân. 

Cũng theo ông Đính, một điều quan trong nữa là khâu quản lý vận hành dự án sau khi đi vào hoạt động phải nghiêm túc, không cho phép các hộ dân phá vỡ kết cấu toà nhà, cơi nới, xây thêm chuồng cọp. Có như vậy, các toà nhà này mới không nhếch nhác, không thể trở thành các ổ chuột trên cao.