Theo luật sư Đức, hai nhóm vấn đề nổi cộm nhất trong quản lý đất đai hiện nay cần sớm được giải quyết kịp thời là chế độ sở hữu tài sản và quyền sở hữu, quyền sử dụng đất.
Thứ nhất, đối với chế độ sở hữu tài sản, ông Đức cho rằng, Việt Nam đang xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Đối với kinh tế thị trường, buộc phải thừa nhận tư hữu, công nhận và bảo vệ quyền sở hữu là động lực phát triển.
Vì vậy, theo ông Đức, phải sửa một số nội dung của Hiến pháp. Hiện nay Hiến pháp quy định đất từ chỗ là tài sản, cụ thể là vật, là bất động sản, đã bị biến thành quyền tài sản.
"Cái mà người dân và doanh nghiệp có trong tay không phải là bất động sản mà chỉ là quyền tài sản theo quy định tại Điều 105 của Bộ luật Dân sự năm 2015", vị luật sư này nhận định.
Thứ hai, quyền sở hữu và quyền sử dụng đất; theo ông Đức, đất đai tồn tại nhiều triệu năm, tuy nhiên, hiện nay xét về pháp lý vẫn không biết nó là cái gì? Bởi chỉ người sở hữu đất mới có quyền bán đất, có quyền thế chấp đất theo Bộ luật Dân sự, còn người sử dụng đất thì không có quyền bán đất, thế chấp đất.
"Thế là từ quyền sở hữu đất, trong đó có quyền sử dụng lại phải đẻ ra khái niệm quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất. Phải hiểu luật qua phiên dịch rằng, quyền sử dụng đất là quyền tài sản, tức là tài sản, nên người có quyền sử dụng cũng là người có quyền sở hữu với quyền sử dụng", ông Đức phân tích.
Tuy nhiên, hầu hết mọi người và các trường hợp không thể phân biệt được giữa việc sử dụng đất và việc sử dụng quyền sử dụng đất, giữa thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp đất khác nhau như thế nào.
Nêu quan điểm tại Hội thảo "Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tại Việt Nam" do Phòng Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức, Chủ tịch Basico nhận định, không ai được bán hay thế chấp đất mà chỉ bán, thế chấp quyền sử dụng đất.
Song khi Nhà nước đấu giá thì gọi là bán quyền sử dụng đất, còn khi dân bán thi lại phải gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà không được gọi là bán, mặc dù rõ ràng là có quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất.
Trong khi đó, quyền sử dụng đất nếu như chỉ là quyền sử dụng thì cơ quan hành chính mới có quyền thu hồi, còn đã là quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật Dân sự thì không thể thu hồi, chỉ Toà án mới có quyền quyết định.
Do đó, lúc quản lý, thu hồi, giao dịch thì chỉ coi như là quyền sử dụng, lúc vướng mắc, xung đột, mâu thuẫn, chồng chéo, sai trái về pháp lý thì cho là quyền sở hữu. "Càng đọc, càng hiểu, càng làm thì càng thấy loạn từ ngữ, loạn suy nghĩ, loạn pháp lý", ông Đức nói.
Từ những bất cập trên, Chủ tịch Công ty Luật Basico kiến nghị, cần xử lý đúng bản chất, quy định về đất đai theo nguyên lý tài sản và cuộc sống đòi hỏi, không nên đánh tráo khái niệm giữa việc "sử dụng đất" và "quyền sử dụng đất".
"Đã đến lúc phải thừa nhận quyền sở hữu đất trong Hiến pháp nếu không muốn loạn luật. Sau đó, soạn thảo lại Luật Đất đai, chứ không nên sửa chữa lặt vặt, trong khi lại bỏ qua vấn đề cốt yếu của quản lý đất đai", luật sư Đức khẳng định.
