Vướng mắc lớn nhất làm tắc nghẽn thị trường bất động sản

Thừa nhận vướng mắc pháp lý là trở ngại nan giải nhưng luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật Anvi cho rằng, đó không phải là gốc rễ gây tắc nghẽn thị trường bất động sản.

Ông Đức đặt câu hỏi, vẫn cơ chế pháp lý như vậy, tại sao đến thời điểm hiện tại mới gây tắc nghẽn, trong khi trước đây các địa phương hoàn toàn có thể tự tháo gỡ?

Những ách tắc có thể dễ giải thích trong một hệ thống pháp luật "trùng trùng điệp điệp" với những luật, thông tư, nghị định… và thực tế, doanh nghiệp bất động sản gặp vướng mắc về pháp lý nhiều hơn cả thách thức về dòng vốn.

Nhưng gốc rễ gây ra tắc nghẽn thủ tục pháp lý dự án bất động sản được ông Đức chỉ ra là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, “không dám làm gì”, “không làm gì” của bộ máy hành chính tại một số bộ ngành và địa phương.

Chia sẻ tại chương trình Cafe Quản Trị số tháng 8/2023 do Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội phối hợp với Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam tổ chức mới đây, ông Đức cho rằng, để tháo gỡ vướng mắc pháp lý chỉ còn cách chờ sửa luật, nhưng càng sửa lại càng phát sinh vướng mắc.

Vị luật sư lấy dẫn chứng ba luật liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đã sửa nhiều lần nhưng vẫn phát sinh những vướng mắc mới, tiếp tục làm ách tắc về thủ tục đầu tư dự án.

Ông Đức chỉ ra một loạt vướng mắc lớn nhất về pháp lý của thị trường bất động sản hiện nay.

Đầu tiên là chậm giải phóng mặt bằng. Đây là vấn đề rất nhức nhối, gây khó khăn cho các doanh nghiệp. Nhiều dự án đã đấu giá, đấu thầu chọn nhà đầu tư, đấu thầu dự án nhưng vẫn chưa giải phóng mặt bằng, nên không thể triển khai đúng tiến độ.

Điểm nghẽn tiếp theo là chậm xác định giá đất. Hiện hàng loạt các dự án ở TP. HCM và nhiều tỉnh thành đều vướng ở khâu định giá đất. Có dự án lớn tại trung tâm TP. HCM, đã hoàn thành và đi vào hoạt động gần 10 năm nay nhưng vẫn chưa xác định xong giá đất, người mua chưa được cấp sổ đỏ.

Doanh nghiệp và người dân không có cách nào thực hiện được thủ tục này, chỉ còn cách chờ đợi các cơ quan quản lý nhà nước.

Ông Đức cũng chỉ ra tình trạng các doanh nghiệp chờ thủ tục trong vô vọng. Nhiều dự án hiện phải chờ quy hoạch, đặc biệt là vấn đề pháp lý liên quan đến cấp sổ đỏ cho condotel chưa thể đi vào thực tiễn dù loại hình bất động sản này đã hình thành từ lâu.

Tâm lý sợ sai, sợ trách nghiệm của các cơ quan quản lý bộ ngành, địa phương là trở ngại rất lớn hiện tại, trong đó có việc các dự án bị ách tắc thủ tục liên quan đến điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Ách tắc của thị trường bất động sản cũng do mâu thuẫn, chồng chéo giữa các luật liên quan đến đầu tư, kinh doanh bất động sản và những ách tắc này càng khó giải quyết vì liên quan đến nhiều bộ ngành.

Tiếp đến là vướng mắc tại các dự án muốn xây dựng nhà ở thương mại nhưng không có đất ở. Theo ông Đức, đây là quy định rất "oan trái", bởi đất ở tại các trung tâm thành phố lớn hầu như đã không còn, doanh nghiệp muốn xây dựng dự án lớn, khu đô thị hiện đại, chỉ có thể ra các khu vực vành đai, để phát triển dự án, mà ở đó chỉ có đất nông nghiệp.

Quy định này khiến hàng loạt dự án bế tắc, nguy cơ thiếu nguồn cung bất động sản càng thêm nghiêm trọng.

Việc triển khai chính sách nhà ở xã hội cũng đang vướng. Ông Đức dẫn chứng, để mua được nhà ở xã hội, người dân phải nghèo, nhưng muốn mua phải vay mua và phải chứng minh được đủ tiền trả. Người dân vay trong thời gian từ 5 - 25 năm và sau khi đã trả hết tiền rồi, 5 năm sau mới được bán và bán theo giá nhà ở xã hội chứ không được bán theo giá thị trường.

Đây chính là một trong những nghịch lý khiến phân khúc này gây khó cho người mua nhà.

Ách tắc trong việc cải tạo chung cư cũ cũng là vấn đề nan giải do bị giới hạn số tầng cao. Trong khi đó, muốn thu hút doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ, các dự án này cần phải cho phép xây dựng cao gấp 3 lần số tầng ban đầu.

Và cuối cùng là khó khăn đối với doanh nghiệp trong huy động vốn và phát hành trái phiếu khiến doanh nghiệp không có nguồn vốn phát triển dự án.

Với những điểm nghẽn này, ông Đức cho rằng, doanh nghiệp và thị trường bất động sản đang rơi vào khó khăn rất lớn, không dễ để giải quyết trong "một sớm một chiều".

Hệ quả là, nguồn cung sản phẩm bất động sản phục vụ đầu tư, kinh doanh đến để ở đều thiếu, khiến giá bất động sản liên tục tăng cao và không có xu hướng giảm.