Những điểm nóng của thị trường nhà đất Đồng Nai

Như ông đã biết, chỉ trong một thời gian ngắn, đã có hai vụ đấu giá đất thành công ở Long Thành, trong đó Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An trả tới 3.060 tỷ đồng cho 92ha đất, gấp đôi giá khởi điểm. Theo ông, thị trường nhà đất Long Thành có gì hấp dẫn khiến các doanh nghiệp chấp nhận trả giá cao như vậy?

Ông Nguyễn Hoàng Tuấn: Dòng chuyển dịch lao động từ nước ngoài cũng như các đô thị lớn trong nước về khu vực vùng ven TP. HCM góp phần đẩy nhu cầu nhà ở tại Đồng Nai lên cao. Đồng thời, từ năm 2015, khi đề án xây dựng sân bay Long Thành được thông qua, một số doanh nghiệp tiên phong đã tham gia khai thác thị trường Long Thành. Đến nay, xu hướng này vẫn tiếp diễn theo đà hoàn thiện cơ sở hạ tầng khu vực.

Với tổng mức đầu tư hơn 16 tỷ USD trên diện tích đất 5.000ha, Cảng hàng không quốc tế Long Thành là một trong những dự án hạ tầng giao thông quan trọng nhất cả nước. Công trình được cho là sẽ giúp Việt Nam gia tăng sức hút dòng vốn quốc tế, thu hút các doanh nghiệp nước ngoài từ khắp các lĩnh vực, gia tăng lượng du khách. Đó chính là lực hấp dẫn của thị trường nhà đất Long Thành khiến các doanh nghiệp đổ về đầu tư, và có thể chấp nhận trả mức giá cao hơn nữa.

Ông có thể nói cụ thể hơn việc xây dựng sân bay Long Thành sẽ tác động trực tiếp như thế nào đến thị trường nhà đất Long Thành?

Ông Nguyễn Hoàng Tuấn: Sân bay Long Thành có vị trí chiến lược, là điểm đầu mối hậu cần hàng không khu vực châu Á - Thái Bình Dương, có vị trí thuận lợi so với tất cả các cảng trung chuyển hàng không quốc tế trong khu vực hiện nay, ngay cả khi so sánh với sân bay Suvarnabhumi của Thái Lan và sân bay Changi của Singapore. Cho nên, xây dựng sân bay Long Thành sẽ là động lực phát triển cho cả vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và tạo nên cú hích mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản Long Thành.

Sân bay Long Thành có công suất 100 triệu lượt hành khách và 5 triệu tấn hàng hóa/năm khởi công sẽ kéo theo sự phát triển tích cực của các lĩnh vực gồm bất động sản, du lịch, khách sạn - lưu trú, công nghiệp, dịch vụ. Theo đó, thị trường nhà đất Long Thành sẽ đón làn sóng đầu tư đổ bộ và phát huy tiềm năng vượt trội trong thời gian tới.

Được biết, Yeshouse cùng tham gia phân phối dự án đất nền ở Long Thành và qua việc phân phối này, ông có thể cho biết nhu cầu mua nhà đất ở khu vực này như thế nào, khách mua chủ yếu để ở hay để đầu tư, khách mua đến từ TP. HCM hay là người địa phương?

Ông Nguyễn Hoàng Tuấn: Long Thành Airport City là một trong những dự án có giao dịch mua bán rất sôi động mà Yeshouse từng phân phối. Cụ thể, dự án mở bán giai đoạn 1 vào đầu tháng 6/2019, gần 340 sản phẩm được bán ra. Tiếp tục với mức giá 6,5 triệu/m2, dự án thu hút hơn 500 khách hàng tham dự có nhu cầu mua ở và đầu tư “xuống tiền” ngay trong ngày mở bán đợt 2 vào ngày 7/7/2019. Lần mở bán đợt 3, giá tăng lên 7,5 triệu/m2 cho Phố chuyên gia hàng không có vị trí đẹp nhất dự án cũng thành công như mong đợi.

Tỷ lệ hấp thụ cao qua ba đợt mở bán cho thấy nhu cầu mua nhà đất ở khu vực này rất lớn. Khách hàng của Yeshouse đa số mua để đầu tư dài hạn với tỷ lệ 70%, và nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận tăng 5-10 lần trong 5 năm tới. Tổng kết từ các sàn của Yeshouse, khách hàng hầu hết đến từ TP. HCM, nhiều nhất là Quận 9. Lượng khách hàng còn lại chủ yếu ở Long Thành, Biên Hòa (Đồng Nai), một số ít đến từ Bà Rịa – Vũng Tàu.

Long Thành là một thị trường khá mới, theo ông, khách mua nhà đất ở đây cần chú ý đến những rủi ro gì? Nếu nhà đầu tư mua nhà đất Long Thành, khả năng bán lại có dễ như lúc mua hay không?

Ông Nguyễn Hoàng Tuấn: Theo tôi, thị trường khá mới là một trong những ưu điểm của nhà đất Long Thành. Vì thị trường còn mới nên mức giá ở đây còn mềm và dư địa tăng trưởng còn rất cao. Bất động sản của khu vực này có khả năng tăng mạnh theo thời gian và cao gấp 2-3 lần so với những vị trí khác. Tuy nhiên, để tránh những rủi ro không đáng có, khi đầu tư nhà đất Long Thành khách hàng cần chú ý bốn yếu tố.

Thứ nhất, phải tìm hiểu vị trí của dự án, tiềm năng phát triển của khu vực đó, hạ tầng giao thông và tiện ích như thế nào, triển vọng phát triển ra sao. Thứ hai, tình trạng pháp lý của dự án đến đâu, thông tin có minh bạch, rõ ràng không, hiện trạng dự án triển khai đến đâu và có đúng theo quy định của Nhà nước không. Thứ ba, năng lực triển khai dự án, uy tín, kinh nghiệm của chủ đầu tư ra sao. Thứ tư, giá bán, chính sách bán hàng, tiến độ thanh toán có phù hợp với tiềm lực của nhà đầu tư hay không.

Hiện tại, thị trường bất động sản quanh khu vực dự án sân bay đã nhanh chóng xác lập mặt bằng giá mới. Đặc biệt, giá nhà đất các khu vực phụ cận phía Nam sân bay để phát triển dịch vụ như Bàu Cạn, Tân Hiệp, Phước Bình càng tăng nhanh, giao dịch diễn ra sôi động. Có thể nói đây là khu vực trọng phát triển trọng điểm vì các tuyến giao thông kết nối đến sân bay hay đến trung tâm các thành phố Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai và TP. HCM đều nằm ở phía Nam sân bay quốc tế Long Thành.

Một lượng lớn nhà đầu tư “nhòm ngó” các dự án mới gần sân bay đã xuất hiện tại khu vực này trong năm 2019. So với thời điểm đầu năm 2018, giao dịch đất nền tại Long Thành hiện nhộn nhịp hơn hẳn. Đa số nhà đầu tư mua đất nền tại khu vực này đều “chờ đợi” sân bay, kì vọng mức lợi nhuận cao. Chính vì thế, tính thanh khoản hay khả năng bán lại những dự án pháp lý hoàn chỉnh xung quanh khu vực sân bay rất dễ. Thậm chí, tỷ lệ bán lại còn dễ hơn so với việc mua vì những dự án pháp lý an toàn rất ít.

Gần đây, Thủ tướng cho phép Đồng Nai làm chủ đầu tư cầu Cát Lái nối Quận 2 - TP. HCM với huyện Nhơn Trạch - Đồng Nai. Thông tin này đang có tác động thế nào đến thị trường nhà đất Nhơn Trạch?

Ông Nguyễn Hoàng Tuấn: Cầu Cát Lái là một công trình quan trọng giúp kết nối giao thông giữa Đồng Nai - TP.HCM và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam; đồng thời kết nối giao thông với dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành. Việc xây cầu Cát Lái kết nối Đồng Nai - TP. HCM còn giúp năng lực vận tải từ Bà Rịa - Vũng Tàu đến cả các tỉnh miền Tây tăng mạnh, giải quyết vấn đề tắc nghẽn giao thông tại khu vực cửa ngõ phía Đông TP. HCM. Dự án này sẽ thúc đẩy kinh tế địa phương phát triển hơn trước, đồng thời thu hút nhà đầu tư về đây phát triển dự án mới.

Sự dịch chuyển dân cư từ TP. HCM về Nhơn Trạch sẽ làm thị trường nhà đất Nhơn Trạch tăng nhiệt. Điều này đồng nghĩa với việc giá đất Nhơn Trạch có thêm cơ hội thiết lập mặt bằng cao hơn hiện tại.

Từ góc độ một nhà phân phối dự án, ông thấy thị trường nhà đất Long Thành và Nhơn Trạch, khu vực nào sẽ hấp dẫn đầu tư hơn trong 5 năm tới, tại sao?

Ông Nguyễn Hoàng Tuấn: Hai khu vực này đều có rất nhiều tiềm năng vì sắp khởi công hai dự án giao thông trọng điểm. Nhưng sân bay quốc tế Long Thành vẫn là công trình giao thông quan trọng nhất cả nước hiện nay. Giá trị mà sân bay này mang lại không chỉ có ý nghĩa về kinh tế (có thể đóng góp 3-5% GDP cả nước) và còn góp phần nâng cao vị thế quốc gia trên khu vực cũng như thế giới. Chính vì thế, ở thời điểm hiện tại hay trong 5 - 10 năm tới, nhà đất Long Thành vẫn là thị trường hấp dẫn bậc nhất.

Thị trường Đồng Nai gần đây nhắc nhiều đến Nhơn Trạch và Long Thành trong khi thành phố Biên Hoà ít được nhắc đến, theo ông nguyên nhân vì sao? Khả năng phát triển dự án mới ở Biên Hoà như thế nào và nhà đầu tư bất động sản có cơ hội gì ở Biên Hoà hay không? Nếu so Biên Hoà với Long Thành và Nhơn Trạch, ông sẽ ưu tiên đầu tư vào khu vực nào?

Ông Nguyễn Hoàng Tuấn: Thị trường bất động sản Biên Hòa nóng sốt từ năm 2015. Tuy nhiên, từ năm 2018 đến nay, tình trạng mua bán không còn nhộn nhịp và giá rao bán cũng giảm. Nguyên nhân có thể là sau cơn sốt kéo dài hai năm (2015 - 2017), bất động sản tại đây rơi vào giai đoạn trầm lắng. Bên cạnh đó, việc siết lại phân lô, bán nền đất nông nghiệp nên tình hình giao dịch tại Biên Hòa không còn “nóng” như thời gian trước.

Ở thời điểm hiện tại, bất động sản Đồng Nai đang sôi động trở lại với rất nhiều công trình giao thông được đẩy mạnh triển khai, hai thị trường Long Thành và Nhơn Trạch đón làn sóng đầu tư mạnh mẽ. Thị trường Biên Hòa cũng được hưởng lợi, nên nhà đầu tư bất động sản vẫn có rất nhiều cơ hội ở Biên Hòa.

Với hàng loạt dự án mới được triển khai ở Đồng Nai, theo ông liệu có khả năng sẽ xuất hiện thêm những khu đô thị vắng người như ở Nhơn Trạch nhiều năm qua hay không?

Ông Nguyễn Hoàng Tuấn: Các dự án khu đô thị vắng người ở Nhơn Trạch là do khi thị trường bất động sản nơi đây sôi động, nhiều nhà đầu tư đã đồng loạt triển khai các dự án nhưng chưa đủ tiềm lực về nguồn vốn, lại chịu tác động của sự suy giảm, khó khăn chung của ngành bất động sản của cả nước ở thời điểm trước. 

Bên cạnh đó, với cách đầu tư theo tâm lý bầy đàn của cách đây gần chục năm, người mua chủ yếu để đầu cơ nên không quan tâm đến các tiện ích đi kèm. Nhiều khu dân cư đã hình thành nhưng hoang vắng, không người ở, trở thành những khu nhà bỏ hoang, ảnh hưởng tiêu cực đến tình hình phát triển nơi đây.

Tuy nhiên, có một thực tế là thị trường bất động sản luôn tuân theo chu kỳ, giảm nhiệt rồi tăng nhiệt. Sau mỗi chu kì như vậy, sự thanh lọc thị trường rõ nét hơn. Nhà đầu tư cũng như giới đầu tư ngày càng am hiểu thị trường, đầu tư có chọn lọc hơn. Năm 2019-2020 sẽ là giai đoạn đất đai đi vào trạng thái cân bằng, trở về gần với giá trị thực. 

Bên cạnh đó, tỉnh Đồng Nai mới quyết định điều chỉnh giá nên giá đất tương đối ổn định. Nhu cầu ở thực của người lao động và các chuyên gia về các khu công nghiệp, thương mại dịch vụ ngày càng cao. Như vậy, sẽ khó xuất hiện tình trạng vắng người như trước đây.

Ngoài những dự án đất nền, Đồng Nai hiện đã thu hút được một số nhà đầu tư xây dựng những khu đô thị lớn như Swanbay, Swan City, Aqua City, Waterfront City, Paragon Đại Phước … với mức giá bán vượt trội so với mức giá bình quân trên thị trường. Qua quan sát, ông thấy tính thanh khoản của những dự án này như thế nào, khách mua chủ yếu đến từ đâu và họ mua để làm gì?

Các khu đô thị được nhắc đến là những dự án lớn, thuộc phân khúc cao cấp nên giá bán cũng sẽ cao hơn nhiều dự án bình dân khác trên thị trường. 

Tính thanh khoản không chỉ phụ thuộc vào giá bán cao hay thấp mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố quan trọng khác như điều kiện tự nhiên (vị trí, môi trường xung quanh, kích thước, địa hình); kinh tế (khả năng mang lại thu nhập, sự kiện kinh tế, thị trường tăng trưởng kinh tế); thị trường (tính hữu dụng của bất động sản, cung cầu thị trường); pháp lý (tình trạng pháp lý, quy định xây dựng).

Ngoài ra, yếu tố xã hội như mật độ dân số; chất lượng y tế, giáo dục, an ninh khu vực cũng ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Nếu những dự án trên đáp ứng tốt những yếu tố này thì tính thanh khoản sẽ cao và ngược lại.

Hiện tại, theo tôi quan sát, khách mua chủ yếu ở Đồng Nai đến từ TP. HCM. Trước đây, họ mua nhằm mục đích chỉ để đầu tư hoặc an cư. Nhưng hiện tại, họ mua để sở hữu loại hình mới là ngôi nhà thứ hai, vừa đầu tư kinh doanh, vừa là của để dành cho tương lai.