Phát biểu tại Diễn đàn "Phát huy vai trò doanh nghiệp bất động sản triển khai thực hiện Đề án Phát triển thị trường bất động sản TP. HCM", TS. Huỳnh Thế Du đến từ Đại học Fulbright Việt Nam cho biết, từ trước đến giờ, chính quyền thành phố vẫn chưa coi trọng đúng mức vai trò của các nhà phát triển bất động sản trong việc hình thành bộ mặt thành phố.
Báo cáo của Hội đồng nhân dân TP. HCM mới đây có nêu, hiện vẫn còn xuất hiện tình trạng quy hoạch chạy theo dự án, nguyên nhân chủ yếu bởi trong thời kỳ phát triển thị trường bất động sản và vì mục tiêu tăng trưởng, nên các nhà đầu tư đề xuất điều chỉnh quy hoạch (chuyển chức năng khác thành chức năng nhà ở, tăng tầng cao, hệ số sử dụng đất), tác động xấu đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch dược duyệt, gây khó khăn cho công tác quản lý quy hoạch.
Theo, TS. Huỳnh Thế Du, ý của chính quyền thành phố muốn nói rằng các nhà phát triển bất động sản có vai trò không tích cực, làm không đúng, phá quy hoạch của hành phố, theo quan điểm của ông, nhận định đó hoàn toàn không chính xác.
Ở các thành phố trên thế giới, vai trò của các nhà phát triển bất động sản trong việc hình thành diện mạo đô thị là số một (dù có thể tốt hoặc xấu), vai trò của chính quyền rất hạn chế. Chính quyền vẽ bản đồ, các nhà bất động sản mới là người bắt tay xây dựng.
Ông Du dẫn lời Alain Bertaud – nhà phát triển đô thị lớn trên thế giới - từng phát biểu trong một tham luận năm 2004 với đại ý: Các lực lượng thị trường trong dài hạn sẽ tạo dựng các thành phố. Các thành phố như thế nào là do thị trường quyết định. Nhà nước chỉ có thể ảnh hưởng đến hình thù thành phố ở mức độ cận biên thông qua ba công cụ gồm: các quy định sử dụng đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và thuế khóa.
Rất nhiều nghiên cứu trên thế giới đã chỉ ra rằng, Nhà nước chỉ có vai trò "nắn dòng", để làm sao điều hướng, thúc đẩy các nhà phát triển bất động sản, biến thành phố trở thành một nơi đáng sống.
Trong bảng xếp hạng năng lực cạnh tranh và môi trường sống, cũng như bảng chỉ số cơ sở hạ tầng của nhiều thành phố lớn châu Á năm 2015, thể hiện của TP. HCM còn rất tệ. Ở bảng xếp hạng đầu tiên, thành phố đứng thứ 13 với 39 điểm, so với Tokyo đứng đầu – 94 điểm. Còn ở bảng xếp hạng thứ hai, các chỉ số của TP. HCM cũng rất thấp nếu so với thành phố đứng đầu là Seoul.
Sở dĩ, Seoul phát triển tốt như thế là nhờ những nguyên nhân sau: tỷ lệ ngân sách mà thành phố được phép giữ lại để chi tiêu là yếu tố quan trọng, nhất quán theo đuổi các chiến lược dài hạn, tinh thần doanh nhân công cộng với các liên minh hỗ trợ mạnh có vai trò quan trọng, quy hoạch tổng thể có vai trò hạn chế trong việc phát triển thành phố…
Hiện tại, diện mạo của TP. HCM chưa đẹp, một phần do các nhà phát triển bất động sản, một phần do chính quyền thành phố và nhà nước chưa làm tốt công tác quản lý và quy hoạch đô thị.
Chuyên gia về kiến trúc đô thị nổi tiếng người Mỹ, bà Marilyn Jordan Taylor, cho biết quy hoạch đô thị là một quá trình kỹ thuật và chính trị, xử lý việc kiểm soát sử dụng đất và thiết kế môi trường đô thị, bao gồm các mạng lưới giao thông, nhằm hướng dân và bảo đảm sự phát triển trật tự của các khu định cư và các cộng đồng.
Đồng tình ý kiến này nhưng ông Du nói thêm rằng, vấn đề then chốt ở đây là kỹ thuật và chính trị phải đi liền với nhau. Trong khi đó, từ trước đến giờ của Việt Nam luôn là kỹ thuật và chính trị không ăn khớp với nhau trong quy hoạch đô thị và thực thi các bản quy hoạch.
Dự báo dân số và phân bổ dân số thường khác xa thực tế làm cho các quy hoạch sớm trở nên lạc hậu, hoạch định các mức vốn đầu tư phi thực tế. Thiếu những đánh giá phương án sử dụng đất hay hạ tầng giao thông khác nhau. Sự mâu thuẫn giữa các bản kế hoạch và thiếu hợp tác giữa các cơ quan nhà nước.
Bên cạnh đó, do ảnh hưởng các nhà đầu tư tư nhân làm các kế hoạch thường xuyên bị thay đổi và thực hiện manh mún. Và quan trọng nhất là các quy hoạch, kế hoạch này còn rất thiếu vắng sự tham gia trực tiếp của người dân; người dân ít có cơ hội được tham gia vào quá trình đóng góp cho các kế hoạch phát triển của chính nơi mình sinh sống và làm việc. Đây cũng là minh chứng cho thấy yếu tố chính trị không đi cùng kỹ thuật.
Ví dụ, bản quy hoạch TP. HCM năm 1998 thiên về hướng Nam và Đông Nam, năm 2006 hướng chính là Đông Bắc, Nam và hướng phụ là Tây Bắc. Năm 2010 hướng phát triển là chùm đô thị, đa tâm và phát triển trên tất cả các hướng, 2 hướng chính là Đông và Nam, 2 hướng phụ là Tây Bắc và Tây – Tây Nam. Còn hiện tại, thành phố đang xem xét coi Tây Bắc là hướng phát triển chính.
Do đó, theo ông Du, chính quyền cần thừa nhận và thấy rõ được mặt hạn chế của mình, đừng can thiệp sâu vào thị trường, đừng làm việc mà thị trường tự làm được. Cũng đừng ngộ nhận rằng, mình có quyền năng dẫn dắt thị trường bất động sản và xem nhẹ vai trò của các nhà phát triển bất động sản trong quá trình kiến tạo thành phố. Chính quyền thành phố nói riêng và Nhà nước cần sử dụng một cách thông minh và sáng tạo những công cụ quản lý của mình.
