Quan điểm trái chiều
Trước những nhận định của ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản tại buổi họp báo về Nghị định 30/2021/NĐ-CP vừa qua về việc "Nghị định 30 hoàn toàn không gây khó khăn hay cản trở doanh nghiệp, trái lại còn tháo gỡ nhiều vướng mắc trong thực tế khi phát triển nhà ở thương mại, đặc biệt đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật", ông Châu cho rằng, đây là ý kiến có tính chủ quan.
Theo ông Châu, những ý kiến của ông Khởi chưa căn cứ đầy đủ các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và đã không thấu hiểu, không thấy hết các khó khăn, vướng mắc, ách tắc mà cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đã phải vất vả gánh chịu trong hơn 5 năm qua.
Chính những vướng mắc pháp lý này đã dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án nhà ở thương mại, thiếu sản phẩm nhà ở,nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền, làm cho giá nhà tăng cao, tăng nóng và người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp khó có cơ hội sở hữu nhà ở
Theo ông Châu, các “vướng mắc” lớn bắt nguồn từ Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP) cần sớm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền sớm xem xét và có giải pháp xử lý.
Cụ thể, Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư, dù việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được doanh nghiệp thực hiện theo đúng quy định của Luật Đất đai 2013 và các trường hợp này vẫn được Sở Kế hoạch Đầu tư xem xét trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành văn bản“chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư” do phù hợp với các quy định của Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP.
Bên cạnh đó, Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định “trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại” và kể cả điểm b Khoản 2 Điều 8 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 7 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP) quy định “trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội”.
Điều này sẽ dẫn đến tất cả các dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội đều sẽ bị “ách tắc” thủ tục công nhận chủ đầu tư, kể cả trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, hoặc có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác, hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở”.
Bởi lẽ Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP đều không quy định thủ tục hành chính, hoặc hình thức văn bản mới trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án xây dựng nhà ở xã hội, mà chỉ quy định văn bản “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”.
Mặt khác, một số quy định của pháp luật nhà ở về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cũng đã cản trở sự phát triển bình thường của thị trường bất động sản và gây khó khăn cho doanh nghiệp trong 5 năm qua.
Theo đó, Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP) quy định “Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định dưới đây và có đủ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại: a) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; b) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; c) Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.
Ông Châu cho rằng, các mặt bất cập, vướng mắc từ quy định pháp luận này đã cản trở sự phát triển bình thường của thị trường bất động sản và gây thiệt hại cho doanh nghiệp. Theo đó, chỉ có dự án nhà ở thương mại của nhà đầu tư có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư. Còn lại tất cả các dự án nhà ở thương mại khác không có 100% đất ở đều không được công nhận chủ đầu tư.
Đơn cử như các trường hợp: Nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng “đất ở và các loại đất khác”; trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng 100% đất nông nghiệp”, hoặc “100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch phát triển nhà ở, khu đô thị, thì đều không được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, mặc dù doanh nghiệp đã thực hiện theo đúng quy định tại Điều 73, Điều 169, Điều 191 và Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế (doanh nghiệp) được nhận chuyển nhượng các loại đất, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư.
Theo ông Châu, việc ông Khởi khẳng định Khoản 2 Điều 18 (mới) Nghị định 99/2015/NĐ-CP phù hợp với Luật Đầu tư 2020 là không chuẩn xác, mà ngược lại, quy định này không phù hợp, không đồng bộ với điểm a Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất”(không phân biệt là “đất ở”, hoặc “đất nông nghiệp”, hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” tương tự như quy định của Luật Đất đai).
Bởi lẽ, tuy Khoản 1 Điều 75 là quy phạm pháp luật của Luật Đầu tư 2020, nhưng nội dung là sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở 2014, trong đó có Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, mà nội dung sửa đổi, bổ sung này là do Bộ Xây dựng đề xuất,nên không thể nói Khoản 2 Điều 18 (mới)Nghị định 99/2015/NĐ-CP phù hợp với Luật Đầu tư 2020.
Bên cạnh đó, việc ông Khởi khẳng định Khoản 2 Điều 18 (mới) Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định “trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại” sẽ đảm bảo việc xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đúng theo quy định pháp luật cũng là không chuẩn xác. Ngược lại, Sở Xây dựng không thể thực hiện được thủ tục này.
Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 và điểm c Khoản 2 và Khoản 5 Điều 29 Nghị định 31/2021/NĐ-CP không hề quy định thủ tục và cũng không quy định hình thức văn bản này,mà chỉ quy định hình thức văn bản “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”. Nên quy định “trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại” của Nghị định 99/2015/NĐ-CP là “bất khả thi”, vì Sở Kế hoạch và đầu tư không thể thực hiện thủ tục này, do không được quy định trong pháp luật về đầu tư.
Do các quy định này mà trong 5 năm qua, tính từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực 1/7/2015, nhất là từ ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực 10/12/2015, đến ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực 1/1/2021 và Nghị định 30/2021/NĐ-CP có hiệu lực 26/3/2021), đã có hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước không được công nhận chủ đầu tư do không có 100% đất ở.
Riêng TP.HCM tính đến tháng 9/2018 đã có 126 dự án nhà ở thương mại, không được công nhận chủ đầu tư do không có 100% đất ở. Số lượng dự án bị “ách tắc” cũng là một nguyên nhân làm sụt giảm nguồn cung dự án nhà ở, làm thiếu hụt sản phẩm nhà ở, giá nhà bị đẩy lên cao trong 5 năm vừa qua.
Cần giải pháp tháo gỡ kịp thời
Về hướng giải quyết thủ tục công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất các loại đất khác không phải là đất ở, ông Khởi cho rằng, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất các loại đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch, thì trước hết phải “được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”, sau đó sẽ thực hiện thủ tục xác định chủ đầu tư theo quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, ý kiến này không phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013, cũng không phù hợp với Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị quy định “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”, mà có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì mới xác lập được cơ cấu sử dụng đất, trong đó có đất ở (thường chỉ chiếm khoảng trên dưới 40% diện tích đất dự án); cũng không phù hợp với Điều 7 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 quy định tại Khoản 1: “Chủ đầu tư được xác định trước khi lập dự án đầu tư xây dựng hoặc khi phê duyệt dự án hoặc các trường hợp khác theo quy định của pháp luật có liên quan”, và cũng không phù hợp với Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất”.
Vướng mắc mấu chốt là Bộ Xây dựng khi sửa đổi Khoản 1 (mới) Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”, thì đã bỏ sót các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở, không “dính” đất ở, nên đã không đảm bảo được tính đồng bộ, tính liên thông giữa các văn bản Luật.
Trước thực trạng trên, ông Châu kiến nghị, Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP) theo hướng công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất các loại đất khác không phải là đất ở, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà ở, khu đô thị:
Trước mắt để “chữa cháy”, ông Châu đề xuất lựa chọn một trong 2 phương án xử lý như sau: Phương án 1, đề nghị xem xét bổ sung thêm cụm từ “bao gồm có quyền sử dụng đất ở, hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác, hoặc có quyền sử dụng đất các loại đất khác (không phải đất ở)” vào cuối điểm b Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, như sau:
"Quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, bao gồm có quyền sử dụng đất ở, hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác, hoặc có quyền sử dụng đất các loại đất khác không phải là đất ở”.
Phương án 2, ông Châu đề nghị xem xét bổ sung thêm điểm d (mới) vào Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP), như sau:
"Quyền sử dụng đất các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư nếu có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở 2014, Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013, Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014”.
Về lâu dài, ông Châu đề nghị Chính phủ và Quốc hội xem xét, xây dựng lại mới Luật Nhà ở trong năm 2021, trên cơ sở sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở 2014, trong đó có Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23, để giải quyết dứt điểm các vướng mắc, xung đột pháp luật.
