Giá căn hộ ngày càng đắt đỏ

Vắng bóng căn hộ dưới 30 triệu đồng/m2

Những dự án chung cư có giá dưới 30 triệu đồng/m2 đang chào bán ở Hà Nội hiện chỉ có thể đếm trên đầu ngón tay. Đây chủ yếu là những dự án nằm ở các quận huyện xa trung tâm thành phố như Hà Đông, Hoài Đức hay Gia Lâm.

Một vài dự án có thể kể đến như The Terra An Hưng nằm trên mặt đường Tố Hữu, Hà Đông của Công ty CP Đầu tư Văn Phú Invest. Dự án cao 45 tầng với 1.300 căn hộ được chào bán khoảng 27 triệu đồng/m2.

Ngay cạnh dự án The Terra An Hưng, chung cư Anland Lakeview, Anland Premium của chủ đầu tư Nam Cường Hà Nội cũng đang bán nốt những căn hộ còn lại với giá từ 26 - 28 triệu đồng/m2.

Cũng ở Hà Đông, dự án Mipec Kiến Hưng do Công ty Cổ phần hóa dầu quân đội Mipec làm chủ đầu tư, đang chào bán các căn hộ diện tích từ 55 - 75m2 với giá khoảng 21 triệu đồng/m2.

Tại quận Hoàng Mai, dự án Phương Đông Green Park số 1 Trần Thủ Độ, phường Hoàng Liệt đang được chủ đầu tư chào bán với mức giá từ 26 - 28 triệu đồng/m2. Dự án được phát triển bởi Công ty TNHH MTV Đầu tư Phương Đông có quy mô 1.248 căn hộ từ 2 -3 phòng ngủ, diện tích từ 52 - 99m2.

Tại quận Long Biên, dự án TSG Lostus Sài Đồng cũng có mức giá không hề rẻ từ 25 - 27 triệu đồng/m2. Dự án có quy mô gồm một tòa chung cư cao 25 tầng, hai tầng hầm và 21 căn nhà phố.

Có thể thấy, các dự án chung cư có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 này thường nằm cách trung tâm thành phố trên 15km. Trong khi đó, những dự án được định vị cao cấp như King Palace, The Matrix One, The Zei Mỹ Đình cách trung thành phố hơn 5 km có mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2.

Những dự án có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 hiện đã hoàn toàn "mất tích" trên thị trường bất động sản. Có chăng, những căn hộ này chỉ hiện diện trên thị trường thứ cấp tại các dự án nhà ở giá rẻ đã đi vào sử dụng từ 5 - 7 năm trước.

Có thể kể đến như chung cư Xuân Mai Complex cuối đường Nguyễn Văn Trác, Hà Đông đang được chào bán với giá từ 18 - 20 triệu đồng/m2. Chung cư Ecohome 1, 2 phường Đông Ngạc, Bắc Từ Liêm cũng được bán lại với mức giá tương tự.

Không chỉ tại Hà Nội, ở TP. HCM cũng khó tìm được những dự án căn hộ có giá dưới 30 triệu đồng/m2.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết, hầu hết căn hộ trung cấp 2 phòng ngủ hiện có giá trung bình khoảng 35 triệu đồng/m2, tức là khoảng 2,5 tỷ đồng/căn hộ. Mức giá này cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm.

Giá căn hộ liên tục "leo thang"

Đáng chú ý, giá căn hộ luôn trong xu hướng tăng trong các năm qua. Ngay cả trong thời gian thị trường bất động sản và nền kinh tế chịu ảnh hưởng nặng nề từ đại dịch Covid-19 từ đầu năm đến nay, giá chung cư trên thị trường sơ cấp vẫn “neo” cao, không có xu hướng giảm.

Theo số liệu từ Savills Việt Nam, giá bán chung cư sơ cấp trên thị trường Hà Nội vẫn tăng 7% theo năm đạt 1.460 USD/m2. Trong khi đó, CBRE cũng ghi nhận mức giá tăng 3% theo năm và đạt 1.379USD/m2, chưa bao gồm VAT.

Nguyên guyên nhân dẫn đến xu hướng này theo nhiều chuyên gia là do chi phí đầu tư cao và các chủ đầu tư nỗ lực tối đa để chịu đựng và giữ giá. 

Về chi phí đầu tư dự án, ông Châu cho rằng, cơ cấu giá thành của các dự án nhà ở thương mại, bao gồm chi phí tạo lập quỹ đất; chi phí xây dựng; chi phí tài chính và chi phí quản lý.

Chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, chi phí nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước. Chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại thường chiếm khoảng trên dưới 15%giá thành đối với dự án nhà chung cư.

Đối với chi phí xây dựng, chi phí xây dựng thường chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng. Ví dụ, giá thành xây lắp công trình nhà chung cư khoảng 20 - 30 tầng khoảng 12 triệu đồng/m2 sàn. Nhà càng cao tầng thì chi phí xây dựng càng cao hơn.

Chi phí tài chính bao gồm chi phí trả lãi vay trên nguồn vốn vay để đầu tư thực hiện dự án. Nếu dự án nhà ở thương mại được triển khai thực hiện suôn sẻ trong ba năm, thì chi phí tài chính thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành. 

Ông Châu lấy ví dụ, dự án nhà ở có tổng mức đầu tư 3.000 tỷ đồng, thực hiện trong ba năm, trong đó phải vay 30% là 900 tỷ, lãi suất vay 11%/năm, thì chi phí trả lãi vay khoảng 300 tỷ đồng, bằng 10% tổng mức đầu tư.

Về chi phí quản lý, nếu dự án nhà ở thương mại được triển khai suôn sẻ trong ba năm thì chi phí quản lý doanh nghiệp thường chiếm khoảng 5% giá thành.

Tất cả các chi phí trên cộng lại sẽ ra giá thành căn hộ. Giá bán căn hộ cho người mua nhà sẽ bằng giá thành cộng với chi phí bán hàng và lợi nhuận. Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có uy tín thương hiệu thường xây dựng định mức “lợi nhuận kỳ vọng” khoảng 10%. Có chủ đầu tư trực tiếp thực hiện công tác bán hàng, nhưng cũng có nhiều chủ đầu tư giao cho các đại lý để bán hàng.

Tuy nhiên, theo ông Châu giá bán căn hộ chung cư không ngừng tăng cao như hiện nay là do hiện đang có quá nhiều yếu tố tác động đến giá thành dự án nhà ở.

Trước hết là do thời gian thực hiện thủ tục hành chính. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính càng rút ngắn thì càng có lợi cho xã hội, cho nền kinh tế, cho các doanh nghiệp và người dân, người mua nhà.

Trong khi đó, 5 năm qua, đã có hàng trăm dự án nhà ở bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng, do dự án có quỹ đất hỗn hợp, hoặc có sử dụng “đất công” thuộc diện rà soát, kiểm tra, thanh tra, thậm chí, có dự án “không vướng” mà vẫn bị kéo dài thủ tục hành chính.

Nguyên nhân của thực trạng này bắt nguồn từ “điểm nghẽn thể chế pháp luật”, dẫn đến hệ quả chưa xây dựng được “quy trình thủ tục hành chính” chuẩn mực, hợp lý, làm phát sinh tiêu cực, nhũng nhiễu, tùy tiện của một số “con người hành chính” trong thực thi công vụ.

Chính điều này đã làm phát sinh chi phí “không tên” trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án cho doanh nghiệp. Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đều phải tính đến các chi phí “không tên” trong khoản “chi phí dự phòng”. 

Giá trị các khoản chi phí này không hề nhỏ, nhưng do không đảm bảo “tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý” của khoản chi, nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án, nhưng cuối cùng sẽ tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu, ông Châu cho hay.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, giá căn hộ khó giảm là do chi phí triển khai dự án ngày càng tăng cao. 

Thị trường bất động sản hiện đang chịu ảnh hưởng rất lớn từ cơ chế chính sách. Trong khi đó, hệ thống pháp luật không những không gỡ khó cho doanh nghiệp mà đang gây thêm rất nhiều khó khăn, kéo dài thời gian thực hiện dự án khiến chi phí đầu tư dự án bị đội lên rất nhiều. Các chi phí này cuối cùng đều sẽ được cộng vào giá thành căn hộ khiến khách hàng phải mua nhà với mức giá cao. 

Mặt khác, những khó khăn trong quá trình thực hiện dự án do yếu tố chi phí, thủ tục đã khiến doanh nghiệp chỉ chú trọng phát triển nhà cao cấp để đạt lợi nhuận kỳ vọng mà bỏ qua thị trường nhà bình dân vốn là phân khúc có lợi nhuận thấp.

Một nguyên nhân khác khiến giá nhà ở không giảm, bất chấp những ảnh hưởng tiêu cực từ đại dịch Covid-19 được bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội chỉ ra là do nguồn cầu trên thị trường vẫn còn rất lớn.

Theo bà Hằng, thị trường nhà ở là phân khúc ổn định. Quá trình đô thị hóa, tăng trưởng dân số mạnh mẽ và quy mô hộ gia đình giảm tạo ra nguồn cầu về nhà ở. Dân số Việt Nam đạt 96 triệu người trong năm 2019 và dự kiến đạt 120 triệu vào năm 2050 với tỷ lệ đô thị hóa cả nước đạt 57%.

Tầng lớp trung lưu hiện chiếm 13% dân số và được dự đoán sẽ lên mức 26% vào năm 2026. Tổng số hộ gia đình tăng 1,8% mỗi năm trong giai đoạn 2009-2019. Mỗi hộ dân trung bình có 3,5 người, thấp hơn 0,3 người so với 2009.

Cầu lớn trong khi đó nguồn cung các dự án trên thị trường hiện đang hạn chế là nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao. Theo Savills, trong quý III, Hà Nội chỉ có khoảng 3.100 căn hộ từ bốn dự án mới và giai đoạn tiếp theo của chín dự án tung bán mới, giảm 50% theo quý và 60% theo năm. Đây là nguồn cung mới thấp nhất trong năm năm qua.

Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 26.800 căn hộ, giảm 8% theo quý và 9% theo năm. Hầu hết các chủ đầu tư đều trì hoãn tung bán mới do tác động của các yếu tố bất ổn từ dịch bệnh Covid-19 và tháng 7 Âm lịch. Trong đó, đáng chú ý là hai dự án đại đô thị lớn của Vingroup là Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City không tung thêm bất cứ một toà nhà nào trong quý này.

Mặt khác, theo bà Hằng, các chủ đầu tư hiện nay chú trọng đầu tư nhiều hơn vào tiện ích và chất lượng dự án. Nhiều dự án mặc dù có vị trí tại xa trung tâm như Long Biên, Gia Lâm, Nam Từ Liêm nhưng được đầu tư nhiều vào tiện ích, hạ tầng để bù đắp các bất lợi về mặt vị trí nên mức giá cũng ngang ngửa các căn hộ trong nội thành.

Điều này dẫn đến chênh lệch giá bán giữa khu vực nội thành và khu vực lân cận ngày càng thu hẹp. Đơn cử như tại khu vực phía Đông Hà Nội, dự án đại đô thị Vinhomes Ocean Park có mức giá trên 30 triệu đồng/m2, Vinhomes Symphony từ 40-45 triệu đồng/m2, Berriver Jardin từ 32 triệu đồng/m2.

Mới đây, dự án Sunshine Green Iconic của Sunshine Group được quảng cáo là khu phức hợp căn hộ hạng sang tọa lạc giữa khu đô thị công viên phần mềm Long Biên (Hà Nội) với hơn 400 căn hộ với giá bán được "đồn đoán" gần 40 triệu đồng/m2.

Một dự án cao cấp khác chuẩn bị ra mắt thị trường khu vực này là Masteri Waterfront thuộc quần thể Vinhomes Ocean Park với quy mô 6 tòa, gồm 3.837 căn hộ. Đây cũng là sản phẩm đầu tay trong hành trình Bắc tiến của tập đoàn Masteri.

Trước đó, 9/2020, chủ đầu tư dự án Ecopark, Văn Giang, Hưng Yên đã chính thức triển khai tòa tháp 5 sao Sol Forest với quy mô 40 tầng bao gồm 2 tầng đế thương mại cùng hệ thống hầm liên thông với khoảng 500 căn hộ. Cùng với ba tòa nhà trong dự án đã bung hàng trước đó, tổng nguồn cung của các tòa chung cư này lên đến hàng ngàn căn hộ cao cấp, giá bán dao động từ 32-42 triệu đồng/m2.

Biện pháp kéo giảm giá nhà

Đưa ra một số giải pháp để kéo giảm giá nhà, ông Châu cho rằng, cơ cấu giá thành nhà ở còn một số bất hợp lý dẫn đến giá thành nhà ở cao. Cụ thể như cách tính “tiền sử dụng đất”, theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải “mua quyền sử dụng đất” hai lần.

Trong đó, lần 1 khi mua quyền sử dụng đất của người dân theo giá thị trường; lần 2 khi tính “tiền sử dụng đất”, chủ đầu tư chỉ được khấu trừ chi phí “mua đất” bằng khoảng 25-30% chi phí thực tế. Do vậy, khoảng 70-75% chi phí “mua đất” không được khấu trừ, lại bị coi là “lợi nhuận” và phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp.

“Nếu thay đổi chính sách, không thu “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng khoản thu “thuế chuyển mục đích sử dụng đất” và khoản thu “thuế bất động sản”, thì sẽ giúp làm giảm giá nhà ở và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước”, ông Châu nói.

Do đó, ông Châu đề nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất.

Để rút ngắn thời gian thực hiện dự án, gỡ vướng về nguồn cung cho các dự án bất động sản, ông Châu đề nghị UBND TP. HCM ban hành quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại, để xác định thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ các thủ tục hành chính.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng đề nghị Chính phủ sớm sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2015/NĐ-CP để hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia và sử dụng hiệu quả các quỹ đất được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội.

Đồng thời, ông Châu đề nghị Chính phủ sớm triển khai “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.

Còn đối với nguyên nhân khiến giá căn hộ tăng cao do các chủ đầu tư đầu tư nhiều vào tiện ích, chất lượng dự án, bà Hằng cho rằng, các doanh nghiệp cần tránh đầu tư quá nhiều về tiện ích khiến giá bán cao ngất ngưởng, vượt quá khả năng chi trả của người mua nhà. Điều này sẽ khiến dự án gặp khó về thanh khoản.

Theo bà Hằng, các chủ đầu tư dự án cần tính toán để đưa ra các sản phẩm giá hợp lý, đáp ứng được nhu cầu ở thực của người mua nhà, nhất là trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm, thị trường bất động sản gặp khó do dịch bệnh Covid - 19 hiện nay.