Bất động sản

Không thể xây nhà ở xã hội với tư duy 'làm từ thiện'

Phương Linh Thứ năm, 29/06/2023 - 11:46

Cần có sự thay đổi mạnh mẽ về quan điểm, cách tiếp cận đối với phân khúc nhà ở xã hội.

Khu nhà ở xã hội Bamboo Garden do CEO Group đầu tư

Chính phủ đã có đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, Thủ tướng chỉ đạo rất quyết liệt trong thời gian vừa qua nhưng TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho rằng, thực tế triển khai vẫn rất chậm và "chưa đi đến đâu".

Nguyên nhân được ông Lực chỉ ra là do các cơ quan quản lý, làm chính sách chưa nhận diện đúng và trúng về phương hướng phát triển phân khúc nhà ở này. Chính vì vậy, nếu không có sự thay đổi đột phá trong cách làm, tư duy, sẽ không thể thực hiện.

Minh chứng là Hàn Quốc đã đạt mục tiêu 5 triệu căn nhà ở xã hội trong 2 năm. Trong khi đó, Việt Nam đã phát triển nhà ở xã hội trong suốt 10 năm qua, song những kết quả đạt được vẫn hết sức khiêm tốn. Với đà này, mỗi năm cả nước chỉ có thể hoàn thành vài chục nghìn căn nhà ở xã hội, mục tiêu 1 triệu căn đến năm 2030 sẽ vẫn là thách thức rất nan giải.

TS. Cấn Văn Lực: ‘Không nên lo lắng thái quá về lạm phát’

Tại Hội thảo Một triệu căn nhà ở xã hội: Giải pháp nâng cao khả năng thụ hưởng cho người thu nhập thấp, ông Lực chỉ ra 7 khó khăn vướng mắc chính trong phát triển nhà ở xã hội.

Thứ nhất là chưa nhất quán về quan điểm, cách hiểu, cách tiếp cận. Theo ông Lực, nhà ở xã hội hiện nay chủ yếu dành cho đối tượng chính sách, người có công với cách mạng. Phân khúc nhà ở này mang tính “từ thiện”, "cho không", rất khó phát triển.

Muốn phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ cần thay đổi quan điểm, cách tiếp cận đối với phân khúc nhà ở này. Thay vì mang tính từ thiện, nhà ở xã hội nên được áp dụng theo chính sách "kinh tế nhân văn". Nó vẫn phải có tính kinh tế và tính hấp dẫn của nó với các nhà đầu tư, doanh nghiệp, người mua nhà, như vậy phân khúc này mới có thể phát triển bền vững.

Thứ hai là vướng mắc về cơ chế, chính sách, quy trình thủ tục và thực thi. Hiện chưa có một cơ chế, chính sách rõ ràng, bài bản, dài hơi trong phát triển nhà ở xã hội. Vai trò, quyền lợi và trách nhiệm của các chủ thể liên quan như nhà nước, người dân và doanh nghiệp... chưa rõ ràng, thiếu nhất quán trong triển khai khiến mỗi địa phương tiến hành một kiểu.

Bên cạnh đó, nhà ở xã hội có liên quan đến sáu luật (Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản) và nhiều nghị định, thông tư... với quy trình, thủ tục phức tạp hơn nhiều so với dự án nhà ở thương mại. Việc hoàn thành dự án nhà ở xã hội phải mất đến 3 - 5 năm. Trong khi đó, đây là khoản thời gian lẽ ra một dự án phải hoàn thành cả việc xây dựng.

Thứ ba là vướng mắc liên quan đến quỹ đất. Theo ông Lực, tình trạng vừa thiếu, vừa thừa quỹ đất phát triển nhà ở xã hội còn xảy ra tại nhiều tỉnh, thành (chủ yếu do quy hoạch, thực thi). Nguyên nhân là do nhận thức và trách nhiệm của các bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp chưa đồng bộ, thống nhất, khâu đền bù, giải phóng mặt bằng luôn khó khăn, thậm chí bế tắc khi phát triển các dự án.

Thứ ba là vướng mắc về nguồn vốn. Vốn phát triển nhà ở xã hội hiện nay chủ yếu vốn ngân hàng, ông Lực cho rằng, điều này là đúng nhưng chưa trúng, bởi lẽ, vốn ngân hàng là vốn thương mại, ngân hàng cũng là một doanh nghiệp thương mại.

Với chính sách mới, lãi suất ngân hàng cho vay mua nhà ở xã hội sẽ giảm từ 1,5 - 2% so với lãi suất thông thường, đây là sự cố gắng rất lớn từ phía ngân hàng, song về phía người mua nhà và doanh nghiệp, mức lãi suất này chưa thực sự hấp dẫn.

Nhà ở xã hội vẫn thiếu nguồn vốn tài trợ bền vững cho phân khúc này. Đa số các dự án tính đến thời điểm hiện nay được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn công, một số dự án do tư nhân thực hiện. Các dự án khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân sách do được bố trí cho các dự án là rất ít, điều kiện – thủ tục phức tạp.

Thứ năm, giới hạn về lợi nhuận của các dự án nhà ở xã hội hiện quy định tối đa 10% trên tổng mức đầu tư. "Với mức lợi nhuận này, nhiều doanh nghiệp không làm được. Hiện lãi suất đi vay đã 8,7%, cộng thêm các chi phí đầu tư với thời hạn đầu tư dài, vướng mắc nhiều thủ tục, làm sao doanh nghiệp có thể chấp nhận được, trừ khi họ làm từ thiện", ông Lực nhận định.

Thứ sáu là vướng mắc liên quan đến trình tự, thủ tục mua, thuê nhà ở xã hội. Theo vị chuyên gia này, thủ tục mua bán nhà ở xã hội hiện tương đối phức tạp, các đối tượng được mua phải thỏa mãn nhiều tiêu chí, tốn nhiều công sức, thời gian của cả người dân và doanh nghiệp.

Thứ bảy là một số vấn đề khác ảnh hưởng đến phát triển nhà ở xã hội như hoạt động thanh tra, kiểm tra phức tạp, doanh nghiệp chưa đầu tư vào công nghệ xây dựng do chủ trương, chính sách chưa rõ ràng; thông tin, dữ liệu, phân tích còn hạn chế; không biết, không dự báo được cung - cầu.

Cần chính sách đột phá

Từ các vướng mắc trên, ông Lực cho rằng, để phát triển phân khúc nhà ở xã hội, cần có tư duy đột phá để thay đổi quan điểm, cách tiếp cận phát triển. Thay vì coi nhà ở xã hội là một phân khúc "làm từ thiện", cần quán triệt, thống nhất quan điểm nhà ở xã hội gắn với “chính sách kinh tế nhân văn, mang cả ý nghĩa kinh tế và an sinh xã hội”.

Từ đó, Chính phủ cần xây dựng một đề án tổng thể, căn cơ, bài bản về các chính sách hấp dẫn đầu tư, tăng tính thị trường, tính hấp dẫn cho nhà ở xã hội, ưu đãi thực sự về thuế, phí đối với doanh nghiệp phát triển, linh hoạt hơn trong việc bố trí quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội tại các dự án thương mại.

Bất động sản chưa 'ngấm' chính sách gỡ khó

Giải pháp thứ hai, theo ông Lực, Chính phủ cần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thể chế, khung pháp lý, ban hành nghị quyết, cơ chế, chính sách đặc thù để phát triển nhà ở xã hội, quy định mức lợi nhuận tối đa phù hợp hơn, bổ sung quy định về quy chuẩn diện tích và giá bán (áp dụng giá trần). Quan trọng hơn, các nội dung trong nghị quyết, đề án về phát triển nhà ở xã hội cần được luật hóa, nhất quán trong các dự án luật để đảm bảo chính sách được chặt bền, về lâu dài, tạo sự an tâm với nhà đầu tư

Bên cạnh đó, Chính phủ cần nhanh chóng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong khâu quy hoạch, thủ tục xét duyệt và quỹ đất, gắn quy hoạch, đánh giá phát triển nhà ở xã hội với quy hoạch, đánh giá kế hoạch phát triển kinh tế xã hội hàng năm của địa phương. Chính phủ cần có cơ chế, giải pháp cụ thể để rút ngắn các khâu từ lập, phê duyệt dự án, thủ tục đầu tư xây dựng, giao đất, cho thuê đất, khâu giải phóng mặt bằng.

Với vấn đề về nguồn vốn, theo ông Lực, Chính phủ cần quyết liệt tạo lập nguồn vốn bền vững để phát triển nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội cần được tạo lập nguồn vốn bền vững (tránh việc áp dụng theo các gói, chương trình một vài năm như hiện nay).

Trong đó, Chính phủ có thể thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội gồm 5 nguồn, nguồn tiền thu từ quỹ đất cho nhà ở xã hội; vốn góp từ các tổ chức tài chính trong và ngoài nước; phát hành trái phiếu Chính phủ/chính quyền địa phương; vốn đối ứng, bổ sung từ các tổ chức tín dụng trong nước và nguồn vốn ODA, các tổ chức tài chính quốc tế.

Cơ cấu tín dụng cho vay nhà ở xã hội có thể là 40% cho doanh nghiệp và 60% cho người mua nhà. Lãi suất cho vay bằng một nửa mức lãi suất trên thị trường. Đây là vấn đề then chốt để phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Mặt khác, ông Lực cũng cho rằng, Chính phủ cần phát triển hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở xã hội, thành lập một cổng thông tin điện tử quốc gia tương tự như cổng đấu thầu quốc gia để đưa toàn bộ thông tin các dự án lên đó. Các bên liên quan cần quan tâm xây dựng, cập nhật thông tin, dữ liệu; định kỳ có khảo sát, đánh giá cung – cầu đối với phân khúc này.

Cân nhắc xây nhà ở xã hội chỉ để cho thuê

Bất động sản - 1 năm

Nhiều đại biểu Quốc hội đề xuất Chính phủ nên có cơ chế đột phá trong phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, phân khúc nhà ở này chỉ nên cho thuê thay vì bán cho người dân như hiện nay.