Mới đây, Nghị định 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ vừa được ban hành nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển nhà ở xã hội đã quy định tất cả các dự án nhà ở thương mại từ 2ha trở lên ở đô thị lớn phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Ông đánh giá như thế nào về những tác động của chính sách này đến thị trường bất động sản?
GS. Đặng Hùng Võ: Nghị định mới của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội không những không khắc phục được những nhược điểm của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP mà còn tiếp tục gây thêm khó khăn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà khi tiếp cận nhà ở.
Theo đó, Nghị định 49 quy định tất cả các dự án nhà ở thương mại từ 2ha trở lên đối với đô thị đặc biệt và đô thị loại I; từ 5ha trở lên đối với đô thị loại II, loại III phải dành 20% quỹ đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội. Chính sách này sau khi có hiệu lực chắc chắn sẽ càng làm tăng giá nhà ở thương mại trên thị trường.
Nguyên nhân là do khi các chủ đầu tư buộc phải bỏ ra 20% quỹ đất trong dự án của mình để phát triển nhà ở xã hội trong khi diện tích đó vốn là nhà ở thương mại sẽ khiến họ bị thiệt hại một khoản lợi nhuận không nhỏ. Và tất nhiên, số tiền này sẽ được các chủ đầu tư cộng dồn vào các toà thương mại trong dự án để bán với giá cao hơn cho người mua nhà.
Cuối cùng, chính những khách hàng mua nhà ở thương mại trên thị trường sẽ phải gánh chịu hậu quả nhiều nhất từ chính sách mới về nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, hiện nay nguồn cung nhà ở mại trên thị trường đang rất hạn chế. Ngay cả các dự án nhà ở thương mại giá trẻ thì mức giá cũng không còn rẻ nữa mà đã tăng lên mức giá trung bình.
Điều này cho thấy, việc phát triển các dự án nhà ở xã hội giá thấp là không đơn giản. Nhất là khi chính sách ưu đãi tín dụng cho phân khúc nhà ở này đã không còn.
Thực chất, quy định dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội không phải mới mà đã có từ Nghị định 100 năm 2015. Vậy, theo những phân tích của ông thì chính sách phát triển nhà ở xã hội của Việt Nam từ trước đến nay đều không phù hợp?
GS. Đặng Hùng Võ: Từ những thực tế trong phát triển cho thấy chính sách nhà ở xã hội của Việt Nam chưa hợp lý. Kể từ năm 2016 khi hết gói 30 nghìn tỷ đến nay, phân khúc này gần như giậm chân tại chỗ, không có bước phát triển đột phá.
Mới đây, việc Chính phủ ban hành Nghị định 49 có thể có một số sửa đổi, cải tiến hơn so với nghị định cũ nhưng về bản chất, chính sách phát triển nhà ở xã hội nhưng vẫn không phát huy được tác dụng.
Việc phát triển nhà ở xã hội hiện nay chủ yếu dựa trên nguyên tắc xin – cho, bao cấp. Chiến lược nhà giá rẻ của Việt Nam chưa huy động được nguồn lực xã hội mà chủ yếu trông chờ vào Nhà nước. Nhà nước tham gia từ đầu đến cuối, từ duyệt dự án, giá bán cho đến nguồn vốn, các dự án cũng đều trông chờ vào Ngân hàng Chính sách xã hội. Trong khi đó, Nhà nước không thể đủ lực để bao cấp mãi phân khúc nhà ở này.
Minh chứng là sau khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng kết thúc, thị trường nhà ở xã hội chững lại cả lực cung và cầu. Nhiều dự án đang bị hụt hơi, trong khi đó, các chủ đầu tư không thể đi vay tín dụng với lãi suất lớn để thực hiện khi biết chắc không có lợi nhuận.
Đó là chưa kể đến việc phát triển nhà ở xã hội đang có nhiều biểu hiện không đúng đối tượng là người dân có thu nhập thấp. Tại nhiều dự án, người dân đến ở toàn người giàu, đi ô tô đắt tiền.
Nên khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá rẻ thay vì nhà ở xã hội
Vậy theo ông, chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện nay nên thực hiện theo hướng nào để đạt hiệu quả?
GS. Đặng Hùng Võ: Trước đây, khi Việt Nam bắt đầu có chủ trương phát triển nhà ở xã hội, Ngân hàng Thế giới cũng có một nhóm công tác trợ giúp cho chính sách nhà ở. Tuy nhiên, họ gọi tên dự án đó là “nhà ở có giá phù hợp” chứ không gọi là “nhà ở xã hội.
Không chỉ Ngân hàng Thế giới mà tất cả các nước khác đều không dùng từ nhà ở xã hội mà đều gọi là nhà ở có giá phù hợp. Đúng như tên gọi, với các dự án này, nhà nước sẽ có chính sách để giá nhà ở phù hợp với đối tượng người dân có thu nhập thấp. Mặt khác, nguyên tác phát triển nhà ở của họ cũng dựa vào cơ chế thị trường chứ không chủ yếu là yếu tố xin – cho như việc phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam.
Tại thời điểm đó, Ngân hàng Thế giới đã có ý kiến về nguyên tắc phát triển nhà ở xã hội phải dựa vào cơ chế thị trường. Nhà nước không nên “bao cấp” các dự án, không nên cho không người dân bất kỳ một m2 nhà ở nào mà điều quan trọng là phải giúp họ để họ có giải pháp để mua được nhà. Nói cách khác là “không cho con cá mà giúp cho cần câu”.
Hiện nay trên thế giới có nhiều mô hình phát triển nhà ở thu nhập thấp. Ví dụ như Thái Lan có những tổ chức xã hội trợ giúp cho các đối tượng đang cần nhà ở. Các tổ chức này cùng nhau để đứng ra vay tiền giúp người dân, để họ tự thực hiện các dự án nhà ở cho mình.
Vậy ông có cho rằng Việt Nam cũng nên học theo các nước khác trong việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ thay cho nhà ở xã hội?
GS. Đặng Hùng Võ: Điều này hoàn toàn hợp lý.
Từ thực tế hiện nay, tôi cho rằng, Chính phủ nên có giải pháp khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá rẻ thay vì phát triển nhà ở xã hội.
Đối với các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, Nhà nước có thể đưa ra một số chính sách trợ giúp, không cần thiết phải dùng tiền mặt, ví dụ như giảm thuế. Nhà nước có thể đánh thuế cao hơn đối nhà ở thương mại giá cao còn đối với phân khúc giá rẻ có thể giảm thuế hay thậm chí là miễn thuế giá trị gia tăng.
Bên cạnh đó, về nguồn vốn, nhà thương mại giá rẻ có thể tìm được vốn tín dụng ưu đãi từ nhiều nguồn khác nhau như nguồn vốn ODA của Ngân hàng Thế giới, Ngân hàng Phát triển Châu Á… và nguồn vốn từ các quỹ phát triển nhà ở giá rẻ do cộng đồng xã hội, doanh nghiệp, người dân có thu nhập thấp đóng góp để cùng phát triển.
Sau một thời gian đi vào thực tế, chính sách phát triển nhà ở xã hội của Việt Nam đã cho thấy sự sự thất bại, không hiệu quả. Trong thời gian tới, các cơ quan quản lý nhà nước cần có chính sách mới, chuyển hướng sang phát triển nhà ở thương mại giá rẻ theo cơ chế thị trường thay vì nhà ở xã hội nhằm hỗ trợ người dân có thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở.
Xin cảm ơn ông!
