Sàn giao dịch không bảo vệ được quyền lợi của người mua nhà
Đó là nhận định của một số đại biểu Quốc hội về điểm sửa đổi mới tại Điều 57, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản về việc giao dịch bất động sản qua sàn.
Theo đó, dự thảo luật quy định, chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, nhà nước cũng khuyến khích các tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất khác thực thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Theo đại biểu Hoàng Ngọc Định, đoàn tỉnh Hà Giang, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ gây ra nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện. Dự thảo luật không giải thích cụ thể về lý do các giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn, cũng chưa có thông tin về những nghiên cứu, khảo sát, đánh giá tác động của quy định này.
Đại biểu Hoàng Ngọc Định, đoàn tỉnh Hà Giang"Trong khi đó, cơ chế kiểm soát này từng bị bãi bỏ với rất nhiều bất cập trong quá khứ. Do vậy, việc khôi phục lại cần được xem xét thận trọng và kỹ lưỡng", ông Định nhấn mạnh.
Vị đại biểu Quốc hội này cho rằng, các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chưa thể bảo vệ quyền lợi của khách hàng, nhà đầu tư. Nguyên nhân là do cơ chế chịu trách nhiệm của sàn giao dịch cũng giống như các doanh nghiệp thông thường, đó là trách nhiệm hữu hạn. Đặc biệt, việc thành lập và giải thể sàn giao dịch rất dễ dàng, vì vậy, nếu có gian lận của sàn giao dịch bất động sản sau đó sàn bị giải thể thì mức độ đảm bảo quyền lợi của khách hàng là rất mong manh.
Nhìn vào bản chất, sàn giao dịch bất động sản thiên về các dịch vụ mang tính chất môi giới, là cầu nối giữa bên bán và bên mua. Do đó, không nên sử dụng các sàn với vai trò để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch bất động sản.
Xét về mặt lợi ích và mục đích hoạt động, sàn giao dịch bất động sản có xu hướng gắn kết và có mối liên hệ về lợi ích với các chủ đầu tư nhiều hơn là với người tiêu dùng. Các cơ quan quản lý rất khó để đòi hỏi các sàn giao dịch có yếu tố khách quan trong hoạt động, đặc biệt khi họ trực tiếp góp vốn với chủ đầu tư đế kiếm lời, hoặc làm đại lý bán hàng cho chủ đầu tư để hưởng chênh lệch giá.
Đề xuất mọi giao dịch bán, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai phải qua sàn cũng không nhận được sự đồng tình của Ủy ban Kinh tế Quốc hội. Theo đó, đề xuất này chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa làm rõ được an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản qua sàn. Theo Uỷ ban Kinh tế, yêu cầu này cũng sẽ làm tăng chi phí tính vào giá bất động sản người mua sẽ phải chịu.
Với dự án có đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư đủ năng lực, uy tín thì giao dịch trực tiếp không qua sàn vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro. Việc bắt buộc giao dịch qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định để độc quyền, cấu kết với các bên tham gia giao dịch để trốn thuế, làm nhiễu loạn thị trường.
Trước đó, việc bắt buộc giao dịch qua sàn đã dẫn đến tình trạng sàn giao dịch bất động sản liên kết với chủ đầu tư để “lách luật” dưới hình thức phân phối sản phẩm qua khâu trung gian. Các sàn giao dịch “ôm hàng”, “thổi giá”, gây “sốt ảo”.
Theo Uỷ ban Kinh tế, dự thảo luật cần tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn của doanh nghiệp và người dân. Luật không nên quy định bắt buộc, mà chỉ khuyến khích thực hiện các giao dịch qua sàn.
Đồng quan điểm, các đại biểu cũng đề nghị cân nhắc việc bắt buộc mua bán bất động sản qua sàn mà có quy định tùy nghi, để doanh nghiệp tự lựa chọn. Đặc biệt, đối với giao dịch mua bán bất động sản nhỏ lẻ của người dân, nên để người dân tự lựa chọn giao dịch qua sàn hay không.
Chưa thể bỏ công chứng khi giao dịch qua sàn
Trước những hạn chế trong việc bảo vệ quyền và lợi ích của người mua nhà, ông Định cho rằng, vẫn chưa thể để loại bỏ thủ tục công chứng bắt buộc đối với các giao dịch kinh doanh bất động sản qua sàn.
Theo kinh nghiệm quốc tế, công chứng là công cụ rất phổ biến, được nhiều quốc gia phát triển trên thế giới lựa chọn và ưu tiên sử dụng. Cụ thể, trong số gần 90 quốc gia thuộc liên minh công chứng Latinh (bao gồm 22 nước Liên minh Châu Âu), đa số đều quy định bắt buộc các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản phải công chứng mà không có ngoại lệ.
Tại Việt Nam, nếu với mục đích bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch kinh doanh bất động sản, so sánh về mặt tiêu chuẩn hành nghề, mức độ chịu trách nhiệm, chi phí thực hiện, công chứng có những lợi thế rõ ràng hơn hắn. Đặc biệt, chi phí công chứng thấp hơn từ 20 đến 50 lần so với chi phí giao dịch qua sàn. Hệ thống thông tin công chứng hiện nay cho phép theo dõi chặt chẽ các giao dịch để bảo đảm tài sản không bị giao dịch nhiều lần.
Theo ông Định, công chứng với tư cách là một dịch vụ công do nhà nước ủy nhiệm thực hiện sẽ có mức độ đảm bảo về trách nhiệm cao hơn so với các sàn giao dịch bất động sản. Cơ chế chịu trách nhiệm của công chứng là trách nhiệm vô hạn, có sự hỗ trợ của bảo hiểm nghề nghiệp và dự kiến sau này sẽ có quỹ hỗ trợ bồi thường rủi ro nghề nghiệp do Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam thành lập và vận hành để bảo đảm tối đa quyền lợi của người yêu cầu công chứng. Kể cả trường hợp văn phòng công chứng bị giải thể, vẫn có cơ chế bảo đảm quyền lợi cho người yêu cầu công chứng.
Đặc biệt, việc thành lập và giải thể tổ chức hành nghề công chứng chặt chẽ hơn nhiều so với các sàn giao dịch. Do đó, mức độ bảo vệ quyền và lợi ích khách hàng của đơn vị công chứng là cao hơn hẳn.
Mặt khác, công chứng đặt ở vị trí trung gian với nguyên tắc hoạt động sống còn là bảo đảm tính khách quan, tuyệt đối không nghiêng về lợi ích của bên nào. Đặt trong bối cảnh hệ thống pháp luật của Việt Nam, người tiêu dùng được xác định là bên yếu thế trong quan hệ hợp đồng với chủ đầu tư, công chứng là công cụ hữu hiệu và kinh tế nhất, mang tính khả thi nhất để bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế trong các giao dịch dân sự. Thực tế, không phải ai cũng có đủ nhận thức và điều kiện về tài chính để sẵn sàng mời luật sư hoặc các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp tham gia vào các giao dịch bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhỏ lẻ, giá trị ở mức vừa và nhỏ.
Bên cạnh đó, việc theo dõi các tài sản giao dịch qua công chứng được thực hiện trên phạm vi toàn quốc một cách nhanh chóng và chính xác, từ đó ngăn ngừa hiệu quả các hành vi gian lận, đặc biệt là việc theo dõi giao dịch của các tài sản hình thành trong tương lai, tránh việc tài sản bị thế chấp hoặc bán cùng lúc cho nhiều chủ thể khác nhau.
Cùng quan điểm với ông Định, đại biểu Phạm Văn Hòa, đoàn tỉnh Đồng Tháp cũng cho rằng, quy định trong dự thảo luật về việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận là chưa rõ ràng và không hợp lý.
Dự thảo luật quy định, người đại diện pháp luật cho sàn bất động sản ký xác nhận giao dịch thành công vào bản hợp đồng, hợp đồng này là căn cứ triển khai các bước thủ tục tiếp theo. Điều này có nghĩa là người mua nhà được cấp quyền sở hữu không thông qua công chứng, chứng thực.
"Quy định như vậy “đánh đồng” giá trị pháp lý với công chứng và chồng chéo với Luật Công chứng. Trong khi đó, sàn giao dịch bất động sản thiên về hoạt động mang tính chất môi giới, làm cầu nối giữa bên bán và bên mua; thậm chí có thể là “sân sau” của doanh nghiệp bất động sản", ông Hòa nói.
Vị đại biểu này cho rằng, mua bán không thông qua công chứng, chứng thực rất dễ dẫn đến những hệ luỵ cho thị trường và rủi ro cho khách hàng. Điển hình là tình trạng "bán một chỗ lấy tiền hai chỗ"; doanh nghiệp vừa thế chấp dự án cho ngân hàng sau đó bán lại cho tổ chức cá nhân mua nhà, thu tiền không trả tiền cho ngân hàng nhưng cá nhân mua nhà không hay biết, dẫn tới tình trạng khiếu kiện kéo dài trong thời gian qua.
Để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà, đại biểu Dương Khắc Mai, đoàn tỉnh Đắk Nông cũng cho rằng, đối với giao dịch kinh doanh bất động sản thực hiện thông qua sàn, dự thảo luật cần bổ sung quy định ràng buộc trách nhiệm của cả chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản. Trong đó, luật cần quy định trách nhiệm bồi thường của sàn giao dịch bất động sản nếu cung cấp thông tin không đầy đủ, không đúng sự thật dẫn đến thiệt hại cho các bên tham gia giao dịch, bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà.
