Nguồn cung và lượng giao dịch căn hộ Hà Nội thấp kỷ lục

Đó là nhận định của bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn Savills Hà Nội về thực trạng thị trường căn hộ chung cư Hà Nội trong năm vừa qua. 

Báo cáo của Savills cho thấy, nguồn cung mới trong quý IV/2021 tăng 42% theo quý nhưng giảm 19% theo năm với khoảng 4.500 căn. 

Trong đó, giai đoạn tiếp theo của 6 dự án cung cấp 3.600 căn, tương đương 80% nguồn cung mới, 20% còn lại đến từ bốn dự án mới.

Tính chung cả năm 2021, nguồn cung sơ cấp với hơn 33.600 căn giảm 21% theo năm, xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua. Nguồn cung mới và hàng tồn kho ở mức thấp. Căn hộ hạng B chiếm 69% nguồn cung trên thị trường.

Không chỉ nguồn cung hạn chế, số lượng giao dịch trên thị trường cũng ở mức thấp kỳ lục. Ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 đã khiến số lượng giao dịch cả năm 2021 đạt 16.100 căn, mức thấp nhất trong vòng 5 năm.

Trong quý IV/2021, số lượng căn bán được đạt 4.200, tăng 72% theo quý. Căn hộ hạng B dẫn đầu với 57% số căn bán được, trong khi hạng C có tỷ lệ hấp thụ cao nhất đạt 69%, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 19%.

Đáng chú ý, nguồn cung căn hộ liên tục duy trì ở mức thấp đã khiến giá chung cư Hà Nội tiếp tục tăng quý thứ 12 liên tiếp. Trong 5 năm qua, giá chào bán sơ cấp trung bình của hạng A tăng mạnh nhất ở mức 12%/năm. 

Sự xuất hiện của dự án căn hộ có thương hiệu The Grand Hà Nội, là nguyên nhân chính khiến mức giá hạng A tăng cao. Giá sơ cấp của bạng B tăng 7%/năm và hạng C tăng 4%/năm. Giá chào bán thứ cấp trung bình chỉ tăng 1%/năm.

Triển vọng tích cực trong năm 2022

Mặc dù thị trường căn hộ Hà Nội năm 2021 đã chứng kiến một năm không mấy sôi động, song, theo bà Hằng, thị trường cuối năm và trong năm 2022 đang có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ với tình hình hoạt động được cải thiện. 

Các chủ đầu tư trong nước và nhà điều hành có thương hiệu đang hợp tác thực hiện các dự án cao cấp. Mặt khác, nguồn cung cũng đang có sự phục hồi.

Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2021-2025 đặt mục tiêu tổng diện tích sàn nhà ở thương mại mới đến năm 2025 là 19,7 triệu m2. Diện tích nhà ở bình quân đầu người dự kiến đạt 29,5m2/người vào năm 2025, tăng từ 26,3m2/người năm 2020; tỷ lệ nhà ở chung cư tại các dự án đạt 90%. 

Theo kế hoạch này, tổng nguồn cầu trong giai đoạn 2022- 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Từ năm 2022 đến năm 2025, 78.900 căn hộ sẽ mở bán. 

Nhận định từ Savills cho rằng, nguồn cung trong tương lai dự kiến sẽ tập trung vào căn hộ hạng A và B với giá bán cao hơn. Đến năm 2024, căn hộ hạng A sẽ cung cấp 20% nguồn cung, hạng B chiếm 68% và hạng C chiếm 12%. CapitaLand và Tân Hoàng Minh dự kiến sẽ giới thiệu các dự án cao cấp trong năm 2022.

Thực tế cho thấy, trong năm 2021, sản phẩm có mức giá từ 35 - 46 triệu đồng/m2 cũng chiếm 52% số căn bán được, tăng 9% theo năm. Phần lớn căn hộ trong khoảng giá này tại các quận/huyện Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Long Biên và Gia Lâm. 

Thị trường đang thiếu nguồn cung căn hộ giá bình dân trong khi các dự án hiện tại đã bán hết và không có nguồn cung mới cho sản phẩm căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2. 

Tuy nhiên, hiện Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự thảo nghị quyết về khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp. Các chung cư thương mại giá thấp sẽ có diện tích nhỏ hơn 70m2 và có giá 14 triệu đồng/m2 khiến cho giá căn hộ sẽ thấp hơn 1,4 tỷ đồng.

Bên cạnh việc tập trung chủ yếu vào phân khúc trung và cao cấp, nguồn cung căn hộ chung cư Hà Nội cũng sẽ có xu hướng dịch chuyển sang khu vực ngoại ô. Với quỹ đất lớn, 5 huyện sắp lên quận bao gồm Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng sẽ trở thành điểm nóng phát triển bất động sản nhà ở, chiếm tỷ lệ 27% nguồn cung tương lai.

Ngoài ra, nguồn cung ở các tỉnh vệ tinh như Hưng Yên cũng sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Năm 2021, với 3.800 căn hộ mở bán của Ecopark đạt tỷ lệ hấp thụ cao với giá trung bình 50 triệu đồng/m2, cao hơn 25% so với mức trung bình hạng B tại Hà Nội. 

Các dự án Ecopark, Vinhomes Dream City và khu đô thị mới Đại An sẽ cung cấp gần 4 triệu m2 sàn nhà ở cao tầng, tương đương khoảng 40.000 căn. Nguồn cung cao này dự kiến đáp ứng nhu cầu thị trường có thể được hấp thụ tốt trong điều kiện các tiện ích được cung cấp để bù đắp cho bất lợi vị trí xa. 

Cơ sở hạ tầng cải thiện, sản phẩm giá cả hợp lý, nhiều không gian và chất lượng không khí tốt hơn những yếu tố thúc đẩy nhu cầu tại các tỉnh vệ tinh, bà Hằng nhận định.

Bên cạnh nguồn cung được cải thiên, trên thị trường cũng xuất hiện nhiều động lực thúc đẩy nguồn cầu. Hiện Việt Nam đang xem xét gói hỗ trợ phục hồi kinh tế trị giá gần 15 tỷ USD (347 nghìn tỷ đồng) để khắc phục ảnh hưởng của đại dịch. Tăng trưởng GDP được dự báo đạt 6,8% vào năm 2022.

Dân số thành thị của Việt Nam được dự báo sẽ tăng thêm 10 triệu người trong thập kỷ tới, với tỷ lệ đô thị hóa cả nước tăng từ 37% năm 2020 lên 44% năm 2030. Xu hướng hộ gia đình nhỏ có thể dẫn đến nhu cầu nhà ở mới, như diện tích nhỏ hơn.

Đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, với dân số thành thị chiếm khoảng 61% tổng dân số - tăng từ mức 49% vào năm 2019. Số liệu trên tương đương khoảng 72.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm, trong khi nguồn cung căn hộ trung bình hàng năm là 27.000. Đây là những yếu tố giúp thị trường chung cư Hà Nội phục hồi và phát triển mạnh mẽ trong tương lai.