Nhiều bất cập trong định giá đất gây khiếu kiện và thất thoát ngân sách

Báo cáo về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến hết năm 2018 do Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày tại Quốc Hội đã nêu ra nhiều bất cập trong quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai.

Theo đó, về giá đất, đến nay tất cả các địa phương đã xây dựng, ban hành và công bố công khai bảng giá đất. Tuy nhiên, việc xác định giá đất cụ thể còn vướng mắc trong áp dụng, các phương pháp xác định giá đất còn sai sót, hạn chế, không phù hợp với quy định và thực tế. Thời gian triển khai kéo dài, làm chậm thu vào ngân sách nhà nước, chưa phù hợp với giá thị trường gây thất thoát, dẫn đến khiếu nại của người dân bị thu hồi đất.

Báo cáo cũng nêu ra nhiều bất cập trong việc thực hiện các dự án hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Theo đó, tại 53 địa phương, việc thanh toán còn bất cập dẫn đến chênh lệch giá. Hầu hết các dự án BT đều chỉ định thầu, thanh toán quỹ đất không quá đấu giá là không phù hợp, gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Việc tạo nguồn lực từ đất đai đô thị cho công tác nâng cấp, cải tạo đô thị cũng chưa thực hiện được, chưa khai thác và phân bố hiệu quả nguồn lực từ đất đai đô thị, ảnh hưởng tiêu cực tới thực hiện công bằng xã hội, giảm chênh lệch giàu nghèo.

Đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) cho rằng, việc xác định giá đất còn nhiều vướng mắc, sai sót, áp dụng các phương pháp giá đất, không phù hợp quy định. Giá đất xác định không phù hợp giá thị trường gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách.

Tại nhiều địa phương, giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định không phù hợp với giá đất thực tế giao dịch trên thị trường. Cơ quan chịu trách nhiệm định giá đất không có bộ phận thẩm định chuyên nghiệp, các đơn vị thẩm định giá đất chưa đáp ứng được yêu cầu.

Đồng quan điểm, theo đại biểu Nguyễn Trường Giang (Đắk Nông), giá đất, định giá đất là khâu cơ bản để xây dựng hệ thống tài chính về đất đai lành mạnh, tuy nhiên, giám sát cho thấy nguồn thu từ đất đai bị thất thoát gây thất thu cho ngân sách nhà nước và có nhiều điểm bất hợp lý.

Ngoài những nguyên nhân đã được ông Hoà chỉ ra, ông Giang cho rằng, hiện nay các cơ quan có thẩm quyền đang quản lý giá đất theo khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Mức giá này thấp hơn giá trị thật dẫn đến thất thu cho nguồn thu ngân sách nhà nước. Trên thực tế, khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chủ yếu sử dụng để tính thuế, phí đất đai.

Theo quy định của Luật Đất đai, việc xác định giá đất cụ thể dựa trên cơ sở điều tra, thông tin thửa đất, giá đất thị trường và thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Liên quan đến giá đất thị trường, các loại thuế được tính theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành không căn cứ giá trị thực ghi trên hợp đồng giao dịch. 

Với những thông tin giá đất, thị trường, thông tin cơ sở dữ liệu đất đai không chính sách do trong các hợp đồng giao dịch đất được xác định theo bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để tính các loại thuế, phí nên khó để có thể xây dựng cơ sở dữ liệu đất thị trường, việc xác định giá đất sát với thị trường là không khả thi và thường thấp hơn giá trị, ông Giang nhận định.

Hơn nữa, với việc thẩm định giá đất do Hội đồng Thẩm định giá đất do chủ tịch uỷ ban nhân dân cấp tỉnh khó có thể bảo đảm tính khách quan. Theo ông Giang, việc đề xuất giá đất phải do tổ chức cung cấp giá đất độc lập thực hiện. 

Theo đại biểu này, công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất trên thị trường, công tác xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, cơ chế giám sát của các cơ quan quản lý, cơ quan định giá khuyến khích sự phát triển của các tổ chức thẩm định độc lập làm chưa tốt, chưa có giải pháp cụ thể để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trường và giám sát việc định giá đất cũng là yếu tố gây khó khăn cho việc xác định giá đất cụ thể.

Còn theo đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hà (Ninh Thuận), việc định giá đất  thông qua bảng giá đất hàng năm của các địa phương hiện nay rất bất cập và hoàn toàn không phù hợp với thực tiễn cuộc sống, nhất là khi áp dụng giá đất cụ thể theo bảng giá đất để thực hiện công tác bồi thường khi thu hồi đất.

Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai, nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải phù hợp với giá thị trường nhưng các căn cứ làm cơ sở xác định giá thị trường theo quy định Nghị định 44 của Chính phủ và Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và môi trường thì rất khó thực hiện. 

Trên thực tế, nhiều địa phương không có sàn giao dịch bất động sản, không có cơ sở dữ liệu về giá đất, xác định giá đất dựa vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tính khách quan, trung thực sẽ không đảm bảo được vì khi chuyển nhượng các bên thường ghi trong hợp đồng theo bảng giá đất Nhà nước để tính tiền thuế phải nộp ít hơn, thực tế giá chuyển nhượng cao hơn nhiều giá trong hợp đồng.

Bên cạnh đó, không có cơ quan, tổ chức độc lập xác định giữa giá đất chính quyền địa phương quy định chênh lệch như thế nào so với giá thị trường. Nhà nước chưa có biện pháp hữu hiệu để nhận biết, quản lý giá đất thực tế trên thị trường để làm cơ sở cho việc định giá đất. 

Điều này gây ra nghịch lý trong việc xác định giá. Thay vì Nhà nước căn cứ giá thị trường để định giá đất thì ngược lại người dân đang sử dụng bảng giá đất thấp của Nhà nước chỉ để giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm mục đích giảm bớt việc đóng thuế khiến nhà nước thất thu thuế nhưng lại phản ứng quyết liệt khi Nhà nước sử dụng bảng giá đất đó để áp giá bồi thường đất khi thu hồi. Điều đó có nghĩa là việc quản lý về định giá đất không đạt hiệu quả, bà Hà nhấn mạnh.

Cần chấm dứt tình trạng khung giá đất thấp hơn giá thị trường

Trước những bất cập trong việc định giá đất gây thất thoát ngân sách nhà nước, đại biểu Phạm Văn Hòa đề nghị Chính phủ thực hiện nghiêm, công khai, minh bạch việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án kinh tế xã hội thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất có cơ chế phân bổ đất đai trong quy hoạch.

Ông Hoà cho rằng, về cơ chế chính sách giá đất, tài chính về đất đai, Chính phủ cần chỉ đạo các cơ quan cần xác định cơ chế giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai theo hướng minh bạch. 

Để thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai Nhà nước chỉ có thể ban hành khung pháp lý về giá đất, trong đó hoàn thiện bảng giá đất với các hệ số phù hợp được công bố công khai làm cơ sở thực hiện đấu giá nghiêm túc khi nhà nước thu hồi đất. Các cơ quan quản lý cần xây dựng cơ chế giá đất để bồi thường khi thu hồi đất. Việc thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư là vấn đề nóng hiện nay dẫn đến việc người dân chưa đồng tình, khiếu nại kéo dài.

Đại biểu Hoàng Quang Hàm (Phú Thọ) đồng tình rằng, Chính phủ cần theo sát diễn biến của thị trường để điều chỉnh khung giá đất kịp thời chấm dứt tình trạng có khu vực đã áp mức giá tối đa của Chính phủ nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với thị trường. Bên cạnh đó, cũng cần hoàn thiện các phương pháp tính giá đất và các vấn đề liên quan đến xác định giá đất để các địa phương xác định bảng giá đất, giá đất phù hợp với thị trường, đảm bảo lợi ích cho người dân và không gây thất thoát ngân sách.

Theo ông Hàm, nếu không xác định được giá đất theo giá thị trường thì không thể chấm dứt được khiếu kiện, mất an ninh trật tự xã hội và thất thoát nguồn thu từ đất đai. Mặt khác, cần đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai và đấu thầu dự án có sử dụng đất theo Luật Đấu thầu là các quy định cần thiết để đảm bảo minh bạch, công khai bảo đảm lợi ích của doanh nghiệp, người dân và Nhà nước.